Bárki beszállhat az ingatlanbizniszbe!

Van pénzünk, de nem elég ahhoz, hogy ingatlant vegyünk? Hol és hogyan fektessük be? Ditróy Gergely, a Portfolio ingatlanpiaci szakértője szerint az elmúlt években egyre többen fektették ingatlanba a pénzüket, amihez nagymértékben hozzájárult a 0%-os kamatkörnyezet. De az árak rendkívül megemelkedtek és befektetésnek tökéletes lakást 10-15 millió forint alatt már vidéken is szinte lehetetlen találni, és a profik úgy látják,  hogy van esély még további növekedésre. Mit tehet hát az, aki "csak" pár százezer vagy pár millió forintot szán befektetésre?

Hitelfelvétel és ingatlanvásárlás

Papszt Kriszta pénzügyi tanácsadó és mentor szerint kevesebb tőkével sem szükségszerű, hogy kimaradjunk az ingatlanpiaci befektetések köréből. Számításai szerint egy 20 milliós lakásra felvett 15 millió forintos hitel havi törlesztő részlete cca. 150.000 Ft 10 éven át. Ha a lakást ki tudjuk adni 110 ezerért, akkor 120×40 ezer forint, azaz 4.8 millió forintért és a kezdeti 5 millió Ft-ért lesz egy most 20 millió forintot érő lakásunk. Ezzel a konstrukcióval 10,2 millió Ft a nyereségünk, valamint az ingatlan értéknövekedése.

Ezt a konstrukciót ötvözhetjük 3 db 4 éves futamidejű lakáscélú megtakarítással. Amikor lakástakarékok lejárnak, beforgatjuk őket hitelbe, ezáltal csökkentjük a tőketartozásunkat, valamint a havi kiadásunkat is. majd ismét 3 lakáscélú megtakarítást kötve újabb 4 évre, s azokat is újra befizetve a 8. év végén. Ezzel a módszerrel 8 év alatt ki lehet futtatni a lakáshitelt, s több mint 1 millió forintot nyerhetünk. Viszont nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a bérleti díjból adót kell fizetni, és például állagmegóvásra, karbantartásra is kell költeni. Az sem biztos, hogy mindig lesz bérlőnk, ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel érdemes számolni. Mindezeket egybe véve, Papszt Kriszta szerint megfontolandó a hitelből történő ingatlanbefektetés.

Sági Péter, pénzügyi szakközgazdász és független pénzügyi szaktanácsadó arra hívja fel a figyelmet, hogy „az egyedi ingatlanvásárlások sokszor nagy tőkeigénnyel járnak, állandó odafigyelést és költségeket (állagmegóvás) igényelhetnek, sőt sokszor egyedi kockázatokat is hordoznak.”

De persze más megoldások is léteznek azoknak, akik a következő években szeretnének lakást vásárolni, de most még nem rendelkeznek a szükséges tőkével, vagy azoknak, akik folyamatosan félreraknak ugyan az ingatlanvásárlásra, az áremelkedés miatt mégis egyre messzebb kerülnek a céljuktól. Számukra mindenképpen megfontolásra érdemesek az ingatlanalapok és az olyan részvények, amelyeket az ingatlanpiaci konjunktúra befolyásol. A cél mindkét esetben lehet akár egyfajta “hedging” (fedezeti ügylet), akár befektetés.

Ugyanis abban az esetben, ha az ingatlanpiac megfordulna, lehet ugyan, hogy nem járnánk jól az ingatlanalapokkal vagy ingatlanrészvény-befektetésekkel, viszont ebben az esetben a megvásárolni kívánt ingatlan ára is csökkeni fog, így kvázi „helyzetrögzítés”-ről beszélhetünk.

Ingatlanbefektetési alapok

Az ingatlanalap „nem részvényeket vásárol, hanem a pénzt klasszikusan ingatlanokba fekteti” – magyarázza Sági Péter.

Ingatlanalapok világszerte és óriási választékban léteznek. Azonban, ha valaki Magyarországon szeretne ingatlant vásárolni, valószínűleg érdemes a magyar ingatlanalapok közül szemezgetnie. Hiszen nagyon fontos, hogy az eszköz, amit vásárolunk, minél hasonlóbban viselkedjen a vásárolni kívánt ingatlanárhoz képest. Nem biztos, hogy például egy amerikai ingatlanalap egy valós fedezetet tud nyújtani nekünk a magyarországi ingatlanvásárlás kapcsán. A magyar ingatlanalapok között több olyan nyilvános, nyílt végű alap létezik, amelybe már kis összeggel is be lehet szállni. Így legalább “meg tudjuk védeni” a már megtakarított pénzünket, amíg odáig jutunk, hogy van elegendő tőkénk a saját ingatlan megvásárlására. Érdemes utánanézni, hogy mibe fektetnek az általunk kinézett ingatlanalapok – mivel többségük inkább kereskedelmi ingatlanokba és irodaházakba invesztál. Van azonban olyan eszköz is a hazai piacon, az Impact Lakóingatlan Alap, ami kifejezetten arra a célra jött létre, hogy lakóingatlanokba fektessen.

Amennyiben a befektetés a cél, akkor az a kérdés, hogy mekkora ingatlan-áremelkedésre számítunk a kereskedelmi/iroda-ingatlanpiacon vagy a lakóingatlan-piacon. Amennyiben egy saját lakásvásárláshoz hasonló, a piaci mozgásokat követő pozíciót szeretnénk elérni, érdemes egy olyan alapba tenni a pénzünket, amely lakóingatlanokba fektet.

Szarvas Norbert, pénzügyi tanácsadó és az IFL Group ügyvezetője azt mondja, kis pénzzel kisebb kockázat mellett leginkább egy ingatlanalapon keresztül van esélyünk részesedni az ingatlanboomból. Itt alapvetően közép és hosszú távú befektetésről, megtérülésről lehet beszélni. Az Impact Lakóingatlan Alap az egyetlen magyar ingatlan alap, amely kifejezetten lakóingatlanokra specializálódik, azonban érdemes figyelembe venni, hogy még egy fiatal, kisebb alapról van szó, amelynek még bizonyítania kell.

Tisztában kell lenni az ingatlanalapok adottságaival, a befektetési jegyet ugyan általában könnyebb pénzzé tenni, mint egy ingatlant, de ennek is lehet időigénye, még a nyílt végű alapok esetében is lehet több napos, vagy hetes az átfutási idő. Egy kiegyensúlyozott, hosszú távú befektetési szemléletű portfólióban azonban helye lehet a jól kiválasztott ingatlanalapoknak.

Annyi biztos, hogy nem véletlen, hogy

A portfolio.hu szerint 2015-ben a 428 milliárd forintos ingatlanalapok által kezelt állomány 552 milliárd forintra duzzadt.

Ingatlan-cég részvényeinek vásárlása

Az ingatlanalapoknál ugyan magasabb kockázatú az ingatlanrészvény-vásárlás, de az elérhető hozam is nagyobb lehet. Ennek a megoldásnak a hátránya, hogy ezeket a részvényeket nemcsak az ingatlanpiaci teljesítmény befolyásolja, hanem az általános pénzpiaci hangulat és a kiszemelt cég management-teljesítménye.

Az ingatlanalapoknál alkalmazott logika az ingatlanrészvény kapcsán is ugyanúgy érvényes. Minél messzebb megyünk attól az eszköztől, amiben végül majd szeretnénk befektetni, annál kisebb az árfolyamok egyirányú elmozdulásának esélye..

Egy érdekes lehetőség ezen a területen a jelenleg nyilvános jegyzés alatt lévő Duna House Holding Nyrt. A cégeredmények erősen kapcsolódnak a magyar lakóingatlan-piaci teljesítéshez, akár az ingatlanközvetítési tevékenység, akár az Impact Alapkezelő működésén, akár a lakóingatlan-fejlesztéseken keresztül. Mivel a cég már a lengyel és a cseh piacon is jelen van, a magyarországi érdekeltség mellett e két piac teljesítménye is hatással van az az eredményekre. Jó eszköz lehet, ha valaki hisz a magyar és a régiós lakóingatlan-piac további felfutásában és a cég managementjében.

A kockázati tényező porlasztható 

Sági Péter, pénzügyi szakközgazdász és független pénzügyi szaktanácsadó összességében úgy látja, hogy az egyedi ingatlanok egyedi kockázatával szemben az ingatlanalapok és az ingatlanpiacon tevékenykedő cégek részvényeibe fektető alapok diverzifikáltabb befektetést jelentenek. A kockázat pedig tovább porlasztható abban az esetben, ha nem egyetlen ingatlanpiaci cég papírjait birtokoljuk, hanem olyan befektetési lehetőséget választunk, amellyel több – az ingatlanpiacon tevékenykedő – vállalat papírjaiba fektethetünk.

A cikket a Brand & Content készítette a Duna House megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!