Bence
11 °C
25 °C

Valóban jó befektetés a lakás?

GettyImages-94967064
A cikket a Biggeorge Property Zrt. támogatta.
2016.11.09. 09:56
Ma Magyarországon a legtöbb ember, ha csak teheti, ingatlanvásárlásba fektet – mondják a szakértők és így látja ezt az utca embere is. A kisebb-nagyobb válságok ugyan megingathatták a lakáspiac jövedelmezőségébe vetett hitünket, de ha van megtakarításunk, azt elsősorban mégis lakásba fektetjük. Talán kevesen gondolunk vásárolt ingatlanunkra egy gondozásra szoruló haszonállatként, Ditróy Gergely, az Otthontérkép.hu vezető elemzője szerint pedig ilyen szemlélettel lehet csak igazán jó a befektetés: „Az ingatlan olyan, mint egy haszonállat. Ahhoz, hogy folyamatosan, jó minőségben tejeljen, állandó törődést igényel.”

Néhány tipp következik, hogy hogyan lehet jó befektetés a lakásvétel. Előzetes állattartási ismeret nem szükséges!

Egyedi szempontok és körülmények

A XI. kerületben az egyik legnagyobb beruházás a Sas-hegy lábánál épült és folyamatosan épülő Sasad Liget Lakópark. Akik ezen lakópark korábbi ütemeiben vásároltak lakást, ma már mindannyian az eredeti árnál magasabb összegért tudják eladni lakásukat, ami egyrészt köszönhető a környék fejlődésének, másrészt az itt épített lakások minőségének és értékállóságának. Az eddigi tendenciák azt mutatják, hogy a Sasad Liget lakóparkba minden korosztály, akár egyedülálló, akár családalapítás előtt álló, vagy éppen nyugdíjas megtalálja a számára megfelelő lakást. Sokan vásárolnak befektetéséi céllal is, hisz gyorsan bérbeadásra kerülnek az itt kínált lakások. Az itt vásárlók választása azért esik a XI. kerületben lévő Sasad Ligetre, mert a különleges építészeti megoldások és hatalmas zöld parkok mellett a terület minden olyan adottsággal rendelkezik, melyre szükségük van. A lakópark beépítettségi aránya az egyik legjobb – 25% beépítettség, 75% zöld terület –, a környéken több iskola és óvoda is megtalálható, nem beszélve a különböző boltokról, gyógyszertárakról, orvosi rendelőkről, élelmiszerüzletekről. A tömegközlekedés is kiváló, hisz az M4-es metró mellett a jól kiépített buszhálózat és az autópálya-kapcsolatok is kiválóak, sőt, 2018-ra az 1-es villamos is megépül Kelenföldig. 

Lakást vásárolni Magyarországon ma, a jelentős áremelkedés után is jó befektetés lehet. "Egy jól megtervezett és diverzifikált portfolió egyik meghatározó eleme lehet az ingatlanbefektetés” – magyarázza Sági Péter, pénzügyi szakközgazdász és független pénzügyi szaktanácsadó. Ennek direkt formája a konkrétan befektetési céllal vásárolt egy vagy több ingatlan. Az indirekt ingatlanbefektetés pedig azt jelenti, hogy befektetési alapokon keresztül vásárolunk részesedést ingatlanalapokban vagy ingatlanpiacon tevékenykedő cégek részvényeibe fektetünk.

Ugyanakkor Ditróy Gergely, az Otthontérkép.hu vezető elemzője arra is figyelmeztet, hogy lakásvétel esetén „szinte mindenkinek teljesen egyediek a kockázatai az adott konkrét ingatlanra vetítve” – ellentétben az indirekt befektetési lehetőségekkel.

11839642 86f918495d82276ff20755383e9c4c78 o

Szerinte egyébként, ha gyorsan akarunk beszállni a piacba, akkor jó állapotú, újszerű, vagy akár új építésű ingatlant érdemes vásárolni, ami azonnal lakható, költözhető. De mi alapján dönt a vevő? A Portfolio.hu összegyűjtötte, milyen tulajdonságokat és milyen körülményeket veszünk figyelembe egy olyan komoly befektetői döntésnél, mint a lakásvásárlás. A 2016-os top5-be a „jó környék” (környezet minősége és biztonsága), az alacsony rezsi, a lakás állapota és a közlekedés került. Legkevésbé számít a vevő szemében az ingatlan későbbi értékesíthetősége. 

A befektetési céllal vásárolt lakásoknál különösen fontos az elhelyezkedés. A Belváros, felsőoktatási intézmények, nagyobb irodaparkok vagy munkahelyek közelsége (vagy legalábbis ezek könnyű elérése tömegközlekedéssel) megkönnyítik és jövedelmezőbbé teszik a kiadást.

Ditróy szerint minden a számokon múlik: „konkrétan, hogy melyik ingatlannak mekkora a végső bekerülési költsége, és melyiket milyen áron tudjuk várhatóan értékesíteni (kiadni). A folyamatos bevétel mellett pedig akár kalkulálhatunk az esetleges értéknövekedéssel is. Ha a számításaink 5% feletti hozamot mutatnak éves szinten, akkor érdemes lehet komolyan elgondolkodni ezen a befektetésen. A döntést viszont minden esetben a konkrét ingatlan és a számunkra rendelkezésre álló források költsége befolyásolja.”

A szempontok átvizsgálására és összegzésére bíztat Sági Péter, független pénzügyi szaktanácsadó is. Újépítésű lakóházak és lakóparkok esetén „vannak gyakran olyan vonzó tényezők is, amelyek végső soron növelhetik a majdani befektetésünk vonzerejét, s egyúttal a hozamát is, ilyen például a wellness részleg, a játszótér, a teremgarázs stb.” Az igazán alapos befektető akár utánanéz az (esetleg még csak körvonalazódó) városfejlesztési irányoknak is, hiszen például az M4 metró megépítése felkapottá tette a Kelenföldi végállomás környékét, ideértve az ehhez közel fekvő zöldövezetet is.

10050437 cc37b47fd4c7778be1b4ace7ec48f23d o

A lakásárak alakulása

Akár 10%-os hozamot is elkönyvelhetünk VII. kerületi Dob utcában épülő Elisabeth Residence társasházban vásárolt ingatlan esetén, ahol 125-ből még 25 lakás elérhető. Nemcsak a hozamok tekintetében, de elhelyezkedése révén is ideális célpontja a befektetőknek.

Bár a lakásárak az elmúlt évtizedekben sokat változtak, a növekedést csökkenési hullámok követték (az elmúlt 15 évben az évesített lakásár-változás 4,3 százalékos volt), összességében az ingatlanvétel nem bizonyult rossz üzletnek. A válság kirobbanása után ugyan a hitelezési feltételek jelentősen szigorodása miatt egyre kevesebben vágtak bele a vásárlásba. 2014-től „az árak ismét stabil növekedési pályára álltak, miközben a hitelfelvétel egyszerűbbé és olcsóbbá vált, ráadásul a lakásért fizetendő bérleti díj jelentősen megemelkedett.” A lakásárak alakulásában persze országosan, de akár Budapest kerületei között vagy akár azon belül is nagy különbségek vannak. Így az eredmények is eltérőek lehetnek. A Portfolio.hu arra számít a következő években, hogy

„azokon a helyszíneken, ahol az árak még nem érték el a 2008-as szintet, folytatódik a növekedés, míg a sokat drágult területeken az emelkedés üteme lassulhat.” 

Papszt Kriszta pénzügyi tanácsadó és mentor legfrissebb adatok alapján azt mondja, folytatódik az áremelkedés az ingatlanpiacon: az új lakások ára 14 %-kal, a használtaké 33 %-kal, s a telkeké pedig 5 %-kal növekedett tavaly októberhez képest. Ha csak ezeket a számokat nézzük, akkor jó befektetés az ingatlan. Viszont fontosnak tartja kiemelni, hogy az árnövekedés nemcsak azt jelenti, hogy a vásárlóknak többet kell fizetniük egy-egy lakóingatlanért, hanem az áremelkedés miatt a saját vagyon értéke is emelkedett. Azt viszont nem szabad elfelejteni, hogy ez a “hozam” csak akkor realizálódik, ha az ingatlan eladásra kerül, de ha az eladott ingatlan helyett hasonló paraméterekkel rendelkező, hasonló környéken akar valaki másik ingatlant venni, akkor a megvásárolandó ingatlanért is a magasabb árat kell megfizetni.

BJASZ20160127012
Konkrét példák megtérülésre 

Néhány konkrét, jelenleg a piacon éppen megtalálható ingatlan árával és a várható bevétellel kalkulálva (forrás: Ditróy Gergely): Vegyünk egy 60 m2-es, 1,5-2 szobás felújított ingatlant.

Buda, II. kerület (körúton belül) (ez kb. igaz VI., VII. kerület belő részére is)
Vételár - 35 millió forint
Hosszú távon havi bérleti díj -~140 ezer/hó kalkulált hozam: 4,4%
Rövid távon havi bérleti díj - (sok tényezős) - ~250 ezer/hó (ebből lejön sok minden) kalkulált hozam: 6%

Pest, IV. kerület (metró végállomás)
Vételár - 20 millió
Hosszú távon havi bérleti díj - ~100 ezer/hó kalkulált hozam: 5,5%
Rövid távon havi bérleti díj - (sok tényezős) - ~180 ezer/hó (ebből lejön sok minden) kalkulált hozam: 7,5%

Pécs, belváros
Vételár - 17 millió
Hosszú távon havi bérleti díj - ~100 ezer/hó kalkulált hozam: 6,4%
Rövid távon havi bérleti díj - (sok tényezős) - ~150 ezer/hó (ebből lejön sok minden) kalkulált hozam: 7,4%

Debrecen, belváros
Vételár - 18 millió
Hosszú távon havi bérleti díj - ~90 ezer/hó kalkulált hozam: 4,8%
Rövid távon havi bérleti díj - (sok tényezős) - ~150 ezer/hó (ebből lejön sok minden) kalkulált hozam: 7%

Hozam számítása: éves nettó bevétel osztva a bruttó (költségekkel együtt számolt) lakásárral. Hosszú távon 11 hónap bevétellel számolunk (egy hónapnyi bérleti díjat költségekre, pl. javításra fordítunk. A rövid távú lakáskiadás esetén 20 napnyi havi bevétel és 30% költség a számítás alapja.

Gondoskodás és bevétel

Jó példa erre a XIII. kerületben épülő Dagály Residence 131 lakásos társasház. A kerület hatalmas fejlődésnek indult és a befektetők egyik kiemelt területévé vált nemcsak a jó infrastrukturális ellátottság miatt. A Dagály Úszókomplexum, a kialakításához kapcsolódó új, elegáns, gyalogos sétány a Dagály sétány, valamint a Margitsziget közelsége mind előnyt jelentenek azoknak, akik a belvároshoz közel, ámde csendes területen keresnek maguknak ingatlant. Az Árpád híd 5 perc sétával megközelíthető, ugyanakkor nem zavaró a Váci úti forgalom.

Ahogy már az elején kiemeltük, haszonállatunkról (vagy hívhatjuk befektetésnek is) gondoskodni is kell: rövid távú bérbeadás, például Airbnb esetén csaknem napi szinten, hosszú távú bérbeadás, „albérletezés” esetén nyilván ritkábban. Persze a hasznunk egy részéről való lemondásért cserébe már vannak olyan vállalkozások, akik átvállalják az „etetést”.

A bérleti díjak ma kimondottan magasak, legalábbis a 2-3 évekkel ezelőtti árakhoz képest mindenképpen. Nyilván függ elhelyezkedéstől és minőségtől, hogy 1 négyzetmétert 2500 forint környékén lehet kiadni, vagy ez az ár 4000 forint fölé kúszik – bár utóbbi Ditróy szerint új építésű vagy kiemelkedő lokációjú ingatlanok és külföldi diákok esetén jön szóba leginkább.

A cikket a Brand & Content készítette a Biggeorge Property Zrt.  megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.