Angéla, Petronella
14 °C
27 °C

Biztos abban, hogy az öné a saját lakása?

2014.01.09. 08:08
Ha a kilencvenes években vagy a kétezres évek elején vett ingatlant, de azóta sem nézte meg a tulajdoni lapot, viszont nem akar magának meglepetéseket, akkor jobban teszi, ha megnézi. Annak a nőnek az esete ugyanis, aki az adásvétel után tizenhárom évvel döbbent rá, hogy nem is az övé a lakása, nem egyedi.

Nem egyedi eset, hogy valaki hosszú évek után tudja meg, hogy az ingatlan, amit annak idején megvett, nem is az övé. Ahogy azt nemrég megírtuk, egy svéd nő tizenhárom évvel a vásárlás után tudta meg, hogy a közel ötvenmillió forintért megszerzett Váci utcai lakása nem is az övé.

A vételárat akkor kifizette, majd később a másfél milliós illetéket is. Utána – ahogy egy rendes tulajdonoshoz illik – fizette a közös költséget. Aztán egy nap egy idegen állított be hozzá, ekkor tudta meg, hogy az ingatlant árverésre bocsátják, mert a tulajdonosnak (akitől ő a lakást 2000-ben vette) adóssága van. Kiderült, a földhivatal annak idején elutasította a tulajdonjog-bejegyzést, de erről a svéd nő nem kapott értesítést. Most pácban van. 

Mással is megtörtént

Cikkünk megjelenése után egy olvasónk hasonlóról számolt be. Akkor tudta meg, hogy nem az övé az ingatlan, amikor az egyik közműcég beperelte a társasházat, amiben él. Íme:

Az én ingatlanom 1996 őszén került megvásárlásra, és az elmúlt több mint 17 év nem volt elég a földhivatalnak arra, hogy bejegyezzenek. Illetéket kifizettem, a közműveket átírattam. Mivel nem vettem fel sem hitel, nem akartam eladni, sem semmilyen formában nem terheltem az ingatlanomat, így nem derült ki, hogy nem az enyém az én tulajdonom. Most a társasházat beperelte a csatornázási művek, így a tulajdoni lapok szerinti tulajdonosoknak küldenek idézést. Így tudtam meg, hogy nem én vagyok a tulaj, de még csak a széljegyen sem szerepelek. De a kerületi önkormányzat azonnali fizetéssel kereste meg az Ausztráliában élő eladót, hogy fizessen 911 ezer forint ingatlanadót. Engem nem értesítettek, holott tulajdonos státuszban vagyok 96 óta bejelentve,és akár személyesen is megtalálhattak volna, ha akarnak. 

Könnyen lehet, hogy vannak még csontvázak a földhivatalok szekrényében – kommentálta a két esetet az Indexnek egy ingatlanügyletekben jártas ügyvéd, aki szerint amikor ezek az ügyletek zajlottak, jelentősen le voltak terhelve a földhivatalok, a törvényi szabályozás is eltérő volt, így „becsúszhattak” olyan hibák, amik utólag komoly kellemetlenséget okoznak. Ezt a káoszt használta ki egyébként a lakásmaffia is, amely szép számmal szedte áldozatait. 

Ami a káoszt okozta

Ahhoz, hogy lássuk, mi vezetett a régi káoszhoz, nem árt egy kis földhivatal-történelem!

A telekkönyvi nyilvántartást 1972-ig a bíróságok kezelték, a földhivatalok csak a „gazdasági célokat szolgáló” földnyilvántartást vezették. Miután 72-ben az összes nyilvántartás átkerült a földhivatalhoz, azonnal 70 ezer elintézetlen ügy halmozódott fel a hivatalnokok legnagyobb örömére. A későbbi években ez enyhült, hogy aztán a rendszerváltáskor újabb sokk érje az íróasztalnál dolgozókat. Ebben az időben ugyanis őrületesen beindultak a lakáseladások, a kilencvenes évek elején csak az önkormányzati ingatlanok eladásával több mint egymillió új tulajdonváltozást jegyeztek be.

Olyan lett, mint a foci

1998-ra lett a legnagyobb a káosz és a leterheltség: a határidőn túl elintézetlen ügyek száma csak Budapesten több mint 670 ezer volt.

Elsőfokú eljárás ügyei 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
beadvány 160 071 219 201 233 703 280 777 251 724 225 821 225 948 236 915 270 000
ügyhátralék 40 091 58 901 129 161 237 909 367 829 353 208 436 598 590 212 670 373

Az akkori helyzetet éppen a budapesti földhivatal jelenlegi vezetője, Borsay Tamás fogalmazta meg így egy tavaly írt tanulmányában:

Az ingatlan-nyilvántartás kezdett hasonlatossá válni a labdarúgáshoz: mindenki érteni vélt hozzá, s mindenki meg akarta reformálni. Politikai pártok választási programjaikban is megfogalmazták az állam által vezetett nyilvántartások, köztük az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége helyreállításának szükségességét. Ígérték, hogy az adatokat könnyen és gyorsan igénybe vehető szolgáltatásként, naprakészen hozzáférhetővé teszik a polgárok és a gazdasági szereplők számára. A Fővárosi Földhivatal vezetője egy szaklap hasábjain nemcsak a problémákat foglalta össze, de átfogó fejlesztési tervvel is kísérletezett. Bár a javasolt lépések egy része megvalósult, mégsem volt elegendő a konszolidációhoz.

Ugyanebben a tanulmányban olvasható az is, hogy a 670 ezret meghaladó fővárosi ügyirathátralék jelentős részét 1999 végére feldolgozták, „aztán kezdődött minden elölről”. 2008-ra már több mint 550 ezer beadvány volt, míg a határidőn túl elintézett ügyek száma megközelítette a 200 ezret, és év végén még mindig volt hátralék.

„Ugyanakkor a nyilvántartásba helyezett ügyek (a hiánypótlási felhívással visszaadott beadványok, az eljárás felfüggesztése miatt nem intézhető kérelmek stb.) folyamatos felülvizsgálatára sem maradt kapacitás" – írta a szerző. Végül 2011-re jutott el oda a hivatal, hogy nem volt határidőn túl elintézetlenül maradt ügye. 

Az elsőfokú eljárás ügyei 2008 2009 2010 2011 2012
érkezés
alapszám 427 865 353 287 323 224 286 490 296 642
alszám 125 090 103 902 137 010 112 212 141 824
összesen 552 955 457 189 460 234 398 702 438 466
elintézés
határidőben 254 303 369 705 340 379 282 162 310 599
határidőn túl 191 375 22 819 1 713 0 0
összesen 445 678 392 524 342 092 282 162 310 599
elintézetlen ügy év végén
nyilvántartásban 66 774 36 758 20 083 13 703 13 597
határidőben 16 482 8 876 7 362 18 070 4 219
határidőn túl 1 617 0 0 0 0
összesen 84 873 45 634 27 445 31 773 17 816

Mai szemmel nehezen érthető, miként fordulhatott elő az, hogy a földhivatal nem jegyez be valakit tulajdonosként, mégis később kifizetteti vele az illetéket. Pedig 1994-től ez bevett és jogszerű eljárás volt. Az állam ugyanis hiába tervezte be a várható illetékbevételt, ha a pénz nem érkezett meg az államkasszába. A törvényhozók ezért okosan kitalálták, hogy akkor illetékelőleget kérnek még az előtt, hogy egy ingatlan gazdát cserélt volna.

Így az is előfordult, hogy valaki már akkor kifizette az illetéket, hogy tulajdonjogot szerzett volna. Normális esetben ilyenkor az állam visszautalta a pénzt, ha a hivatal jelezte, hogy mégsem lett tulajdonosváltás, de egy leterhelt hivatal esetében könnyen előfordulhat, hogy ezt bizony nem mindig tette meg.

Könnyen lehet, hogy a leterheltségnek eshetett áldozatul olvasónk 1996-ban és a pórul járt svéd nő is négy évvel később. (Azon túl persze, hogy a svéd asszony ügyvédje is rendkívül hanyag volt, és mint megtudtuk, azóta már nem is tagja az ügyvédi kamarának.) Ez a leterheltség lehet a magyarázat arra is, miért érhetik még meglepetések azokat, akik ezekben a vészterhes időkben vettek ingatlant, de nem nézték meg azóta a tulajdonlapokat.

Ma már könnyen utánajárhatunk annak, valóban miénk-e a lakásunk. Ahogy a bankszámlánkon történő pénzmozgásokról, úgy az ingatlanunk tulajdonlapján történt bárminemű változásról is értesülhetünk például SMS-ben vagy e-mailben, így azonnal léphetünk, ha valaki esetleg visszaél ezzel. 

Mégsem reménytelen

De egy Indexnek nyilatkozó ügyvéd szerint az olyan esetek sem menthetetlenek, mint amilyen a svéd asszonyé. „Nem egyszerű, sokat kell rajta dolgozni, de megoldható az ügy” – mondta az Indexnek a Váci utcai lakással kapcsolatban Dózsa Ernő ügyvéd. A svéd asszony lakását azért terhelték meg végrehajtással, mert a tulajdonosnak (aki anno az eladó volt) tetemes adósságai vannak. „Először ezt a végrehajtást kell megakasztani” – magyarázta.

Ha az egykori eladó együttműködő, akkor innentől viszonylag egyszerű az ügy: újra be kell adni a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet és azokat a dokumentumokat, amiket annak idején hiányolt a földhivatal. Ha ez megvan, akkor jogi úton kell kiharcolni, hogy a lakást ne árverezzék el, hiszen a svéd asszony jóhiszeműen vette meg, rendesen fizetett, és neki nincsenek adósságai. 

Bonyolultabb eljárás, de ugyanígy célravezető lehet, ha az asszony tulajdonjogi igény miatt pereli mind az eladót, mind pedig a végrehajtót. „Az általános elévülési idő 5 év, de a jelenlegi törvények szerint a tulajdonjogi igény sosem évül el, így a nő 13 év eltelte után is nyugodtan perelhet” – magyarázta az ügyvéd. Dózsa az Indexnek azt mondta: volt már ilyen ügye, és sikerrel zárult, de annyiban mindenképpen egyedi a Váci utcai eset, hogy ennyi év eltelte után tudta meg a tulajdonos, hogy mégsem tulajdonos. 

Természetesen megkerestük a Fővárosi Földhivatalt is. Arra voltunk kíváncsiak, mennyire gyakori az olyan eset, amely olvasónkkal és a svéd asszonnyal történt. Ezt válaszolták:

Mintegy négy-öt éve a földhivatalok ügyintézése naprakész (jogszabály által előírt 30 napon belül, napjainkban 5-8 munkanapon belül bírálják el a kérelmeket), ebből következően hasonló ügy hivatalunkban nem fordult elő.

Frissítés:

Lapunkat megkereste egy másik ügyvéd, azt állítva, hogy tévesen állítja Dózsa Ernő azt, hogy a svéd asszony tulajdonjogi igénye miatt perelhet. "Tulajdoni igénye csak annak van, aki önmaga tulajdonos. A svéd hölgy pedig nem szerezhetett tulajdonjogot, mivel a tulajdonosváltozást nem jegyezték be az ingatlannyilvántartásba. Márpedig ingatlan-átruházás esetén az a tulajdonszerzés kötelező feltétele" - írta az Indexnek az ügyvéd.

Frissítés 2:

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara szerint tulajdonjogi igénnyel végrehajtót nem perelhet az asszony. „Ilyen esetekben (végrehajtási) igényperrel lehet élni a végrehajtást kérővel szemben, amelyet az ingatlan fekvése szerint illetékes helyi bíróságon kell megindítani" - közölte a szervezet.