Bízott az apácákban, durván megszívta

• Az ingatlanvállalkozó tíz évre szerződött két rendi tulajdonban lévő épület hasznosítására.
• Százmilliókat költött rá, hogy a lepusztult ingatlanok piacképesek legyenek.
• Sikerült őket feltöltenie bérlőkkel – egy nagy, egyházi egyetem volt a legnagyobb.
• Finanszírozási nehézségei voltak, de lejárt tartozása nem.
• Aztán három év után kapott egy levelet. És a meglepetések csak ekkor kezdődtek.

Zsolt Péter se nem koldus, se nem megszállott: egy olyan bizalmi ingatlanüzleten bukott súlyos százmilliókat, amiről álmában sem feltételezte, hogy megégetheti magát. Persze üzlet és bizalom a vadkapitalizmusban ritkán jár kéz a kézben, és ezt a közhelyes alapigazságot utóbb az ügy miatt teljesen padlóra kerülő ingatlanvállalkozó is kénytelen volt belátni.

Üzlet a szerzetesekkel

Cége, a Decorus Kft. ugyanis lakatlan, kihasználatlan vagy nehezen bérbe adható (katolikus) egyházi épületek hasznosítására specializálódott. A cég korábban neves szerzetesrendekkel is üzleti kapcsolatban állt. Az igazán komoly lehetőség 2011-ben jött el, amikor a Decorus ingatlanbérleti és -hasznosítási szerződést kötött a Szent Szív (Sacre Coeur) Társasággal két szomszédos, az apácarend tulajdonában álló belső-józsefvárosi épület hasznosítására.

A Múzeum utca 19. és a Mikszáth tér 1. alatti épületek a háború előtt is az apácáké voltak. A rendszerváltáskor visszakapták azokat, de a szabad hasznosításukkal 2011-ig várniuk kellett, mert az 1953-ben beköltöző Budapesti Piarista Gimnázium (és a rendház) csak akkor tudta azokat visszaadni.

A tanító nővéreknek se forrásuk, se szaktudásuk nem volt a rend alapítója után Sophianumra visszakeresztelt épületegyüttes felújításához és hasznosításához. Így kerültek kapcsolatba az egyházi körben hasonló épületek sikeres üzemeltetése terén addigra már bizonyított Decorusszal. A 2011. augusztusi, tíz évre szóló szerződés lényege az volt, hogy a Decorus felújítja, üzemelteti és kiadja a lerobbant ingatlanokat. Cserébe a cég öt éven át folyamatosan növekvő összegekben összesen 70 millió forint bérleti díjat fizet a tulajdonos apácarendnek, majd 2016 és ‘21 között a bevétel harmadát, de minimum évi 20 millió forintot úgy, hogy végül a felek az addig elvégzett felújítás összegét elszámolják.

A felújítás célja az volt, hogy az arra alkalmatlan épületeket bérbe adható állapotba hozzák. A három évig tartó munka komoly befektetést igényelt. A szerződés kikötötte, hogy a tulajdonos mindvégig ráláthat a felújítás menetére, valamint hogy az üzemeltetés során a Decorus és a bérlők

Az apácák azt is feltételül szabták, hogy jelentős beruházása ellenére a Decorus nem terhelheti meg jelzáloggal az ingatlant. Mivel az egyházi közeghez személyesen is sok szállal kötődő Zsolt Péter a bizalmi viszonyt tekintette az elsődleges biztosítéknak, végül elfogadta az utóbb általa is őrültnek nevezett feltételt. Úgy kalkulált, hogy az épületek hét év alatt termelik ki a befektetést, és 2018 és 2021 augusztusa között hoznak majd nyereséget a cégének.

Egy igazán komoly bérlő

A 2014 augusztusára elkészült belső felújítás részeként a Decorus szerint egyebek mellett válaszfalak bontását és létesítését, nyílászárók beépítését és felújítását, belső burkolatok cseréjét és felújítását, festést, a kazán és a fűtésrendszer részleges cseréjét, illetve korszerűsítését, a vízhálózat részleges és az elektromos hálózat teljes cseréjét, új gyengeáramú hálózat kiépítését, füst- és tűzjelzők létesítését, valamint a tűzoltórendszer felújítását végezték el.

Ahogy haladt a felújítás, 2011-től kezdődően egyre több bérlő népesítette be a két házat. A nagyobbik, Mikszáth téri épületben az oktatási célra alkalmassá tett helyiségeknek 2012-től kezdődően a Piliscsabáról fokozatosan a fővárosba áttelepülő Pázmány Péter Katolikus Egyetem (PPKE) bölcsészkara lett a fő bérlője.

A PPKE és a Decorus közötti szerződések rögzítették, hogy egyes felújításokat – a Decorus által végzetten felül – az egyetem maga finanszíroz. 2014 márciusában az egyetem további területek bérbe vételéről állapodott meg a Decorusszal. A mindvégig alaposan dokumentált felújítás 2014 szeptemberére érte el azt a szintet, hogy sikerült gyakorlatilag mindkét épületet teljesen kiadni.

Hideg zuhany

2014. augusztus 24-én a Decorus levelet kapott a tulajdonostól: a Szent Szív Társaság

Arra hivatkoztak, hogy a cég, bár kötelezettséget vállalt rá, nem megfelelően számolt be a felújítás és az üzemeltetés részleteiről, és fizetési elmaradásai is voltak.

Berecz Rita, a szerzetesrend képviselője szerint a Decorus Kft. nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, jóllehet a cég vezetőjét a velük „közös lelkiségi alapú” Jezsuita Rend üzemeltetési igazgatójaként ismerték meg. Mint írta, a Decorus valódi piaci kvalitásairól akkor még nem voltak, nem lehettek közvetlen, személyes tapasztalataik: „mi lettünk volna a legboldogabbak, ha csakugyan megszolgálják a megelőlegezett bizalmunkat”. Azonban szerinte megoldások helyett sajnálatos módon egyre csak újabb problémákkal szembesültek, és a felújítást súlyos műszaki hiányosságok, mulasztások jellemezték.

A Decorus szerint 2014 tavaszáig volt jónak mondható az együttműködés a tulajdonossal, akkortól azonban a Szent Szív folyamatosan megpróbálta ellehetetleníteni a működésüket: úgy kommunikált minden felmerülő kérdést vagy problémát, mintha a Decorus folyamatosan szerződésellenesen viselkedne. Megalapozatlan fizetési felszólításokat küldtek, adatokat kértek de a részletes válaszokat nem fogadták el, ám nem közölték, hogy pontosan mit szeretnének.

A Decorus nem fogadta el a felmondást. Arra hivatkozott, hogy a tulajdonos kérésével összhangban rendre beszámolt a hasznosítás részleteiről, és nem volt a felmondást megalapozó díjtartozása. Elismerte, hogy 2013-tól finanszírozási nehézségei voltak, de a Szent Szív felé minden kötelezettségét teljesítette, korábbi fizetési késedelmei miatt pedig valóban volt jelentéktelen kamattartozása, ám a szerzetesrend ugyanezen a címen egy nagyságrenddel több pénzt követelt.

Az ingatlancég 2014 szeptemberében a szerződésben megjelölt választottbírósághoz fordult, egyebek közt kérve a felmondás jogellenességének megállapítását, a szerződés érvényességének, valamint annak kimondását, hogy továbbra is jogosult az ingatlan üzemeltetésére és használatára.

Eladták a feje fölött

2014-ben egy másik fejlemény is történt. A tulajdonos apácarend a korábban egy helyrajzi számon szereplő két ingatlant az ingatlannyilvántartásban megosztotta, és a nagyobbik, főleg a Pázmány által bérelt épületet eladta. A vevő a Pázmány Péter Katolikus Egyetem volt. A tulajdonosváltozást október 31-én jegyezte be a földhivatal.

A Decorust a szerintük feltételezhetően huzamosabb ideje előkészített adásvételről sem az épület tulajdonosa, sem az addigi bérlője nem értesítette. Az apácákkal kötött szerződés egyik pontja kikötötte, hogy a megállapodás megszűnik, ha a Szent Szív eladja az ingatlant: erre az esetre kölcsönös elszámolást írt elő. Csakhogy a nővérek a felmondáskor nem az épület küszöbön álló eladására, hanem

Október 31-én éjjel a cég munkatársait a biztonságiak nem engedték be az épületbe. A kihívott rendőröknek az egyetem egyik munkatársa az aznapi ingatlan-adásvételi szerződéssel igazolta a birtokigényt. A Decorus hivatalosan csak 2014 novemberében, egy, az apácáktól kapott levél mellékes megjegyzéséből értesült az épület eladásáról.

Zsolt Péternek kezdett derengeni, hogy szerzetesrend ide, bizalom oda, őt bizony csőbe húzták: az üzletfelei kijátszották, és nemhogy haszna nem lesz, de a Sophianum felújítására fordított pénzt se biztos, hogy valaha viszontlátja.

Két eltérő dátum

Az ügy megítélése szempontjából kulcsfontosságú, hogy amikor a tulajdonos szerzetesrend és az egyetem az épület adásvételéről tárgyalt, jóhiszeműen jártak-e el az abba jelentős összeget invesztáló kft.-vel szemben.

Az épület eladását a Szent Szív Társaság és a Pázmány közlése szerint is a tulajdonos apácarend kezdeményezte. A továbbiakban viszont már akad némi ellentmondás a vezetők visszaemlékezései között.

A Szent Szív Társaság képviselője szerint 2014 tavaszára vált számukra világossá, hogy a Decorus Kft. folyamatosan jelentkező tőkehiánya, mely például a késedelmes kifizetésekben (többek között nagy összegű, szerintük az épület üzemeltetését veszélyeztető közüzemi tartozások felhalmozásában) nyilvánult meg, valamint az egyetem mind gyakoribb panaszai miatt változtatásra van szükség. Ezért elhatározták, hogy az épület megosztása után annak egyik részét eladják. „A felújításhoz szükséges tőkehiány mellett ennek a bizalomvesztésnek is döntő szerepe volt az értékesítésről szóló döntésünk megszületésében.”

Berecz Rita tájékoztatása szerint a szerzetesrend az egyetemmel 2014 júniusában kezdte meg a hivatalos tárgyalásokat. Amikor a PKKE jelezte, hogy érdekelt az általa addig bérelt ingatlanrész megvásárlásában, Berecz Rita szerint az egyetem gazdasági vezetője azt is egyértelművé tette, hogy ehhez

„Megfontolva álláspontját, mi is arra a következtetésre jutottunk, hogy a legegyszerűbb, a legéletszerűbb, egyúttal legkorrektebb és legracionálisabb megoldást a Rend és az Egyetem közötti közvetlen megállapodás jelenti” – magyarázta a történteket az Indexnek a rend képviselője.

A Pázmány rektora, Szuromi Szabolcs viszont azt közölte, hogy csak 2014 augusztus végén kezdtek tárgyalni az adásvételi szerződésről, amikor az egyetem végleges döntésre jutott, hogy megvásárolja az ingatlant. A rektor a levelében hangsúlyozta: ekkor még nem tudták, hogy a nővérek (augusztus 24-én) felmondták a szerződést a Decorusszal.

Az időbeli ellentmondás elég egyértelmű: az apácák szerint a júniusban kezdődő tárgyalások elején a Pázmány egyik vezetője azt javasolta nekik, hogy az üzemeltető Decorus háta mögött bonyolítsák le az ingatlan adásvételét, ők pedig megfogadták a tanácsot. Ezzel szemben az egyetem rektora szerint augusztusban kezdtek csak tárgyalni az adásvételről a Szent Szívvel, és a Pázmány képviselői akkor még nem tudták, hogy a rend már felmondott a Decorusnak, tehát hogy már megtörtént, amit az apácák szerint ők maguk javasoltak: az ingatlancég kiiktatása. 

Lehetnek-e apácák rosszhiszeműek?

A jóhiszeműség szempontjából az is fontos, hogy mikor kezdődött a telekmegosztás hatósági folyamata: ez ugyanis egyértelműen jelzi, hogy mikor döntötte el a tulajdonos, hogy eladja az ingatlant, amivel – a szerződés értelmében – egyben automatikusan véget vet a Decorusszal való együttműködésnek.

A Szent Szív Társaság képviselője az erre vonatkozó kérdésünkre azt közölte, hogy „a telekmegosztási vázrajz bejegyző határozata az ingatlan tulajdoni lapja szerint 2014. augusztus 25-i érkeztetési dátumú”. Azt is elmondta, hogy szerződés nem tartalmaz tulajdonosi kötelezettséget a Decorus tájékoztatására, azt viszont rögzíti, hogy az épület értékesítésével megszűnik a bérleti szerződés,

A tulajdoni lapon valóban augusztus 25-i dátummal szerepel a telekmegosztás. Csakhogy a dokumentáció szerint a telekmegosztásról készített vázrajzot a földhivatal április 8-án záradékolta, az új telek alakítását pedig június 2-án engedélyezte. Decorus pedig állítja: a szerzetesrend műszaki ellenőre “adatpontosításra” hivatkozva 2014. március 14-én járt az ingatlanban egy földmérővel, aki méréseket végzett. Az apácák által hivatkozott augusztus 25-i dátum csak azt jelöli, hogy a telekmegosztást a tulajdonos mikor jegyeztette be az ingatlannyilvántartásba.

A rend tehát már 2014 tavaszán megtette az első lépéseket a Mikszáth téri épület eladása érdekében. A Decorus egyik tárgyalási jegyzőkönyve szerint a Szent Szív június 19-én, azaz bő két héttel a telekmegosztás befejezése után még azzal áltatta őket, hogy kész módosítani az üzemeltetési szerződést, és bár a rend tudta, hogy eladják az épületet, mégis hagyták, hogy a Decorus milliókat költsön például a gépészeti strangok cseréjére.

Méltatlan helyzet

Az ingatlancég szerint a PPKE is asszisztált a hitegetésükhöz, amikor 2014 márciusában a Mikszáth téri épület további területeinek bérbevételéről szerződtek a Decorusszal. A Pázmány rektora ezt az olvasatot, miszerint 2014 márciusában az épület küszöbön álló megvásárlásának tudatában szerződtek további területek bérletére a Decorusszal, azzal cáfolta, hogy már 2013 októberében, vagyis hónapokkal az ingatlan megvásárlásáról hozott döntés és mintegy egy évvel a tényleges ingatlanvásárlás előtt jelezték a Decorus felé, hogy további helyiségeket bérelnének.

A Decorus szerint mindez arra utal, hogy az egyetem már 2014 tavaszán elkezdett tárgyalni a Szent Szív Társasággal a Mikszáth téri épület megvételéről. Az apácák ezt követően egyre ellenségesebbé váló kommunikációja már csak a felmondás ürügyének a megteremtését szolgálta, hogy ne kelljen elszámolniuk. A rosszhiszeműségükkel kapcsolatos felvetésre a rend képviselője azt válaszolta:

Mi ezeknek az értékeknek az érvényesülésében vagyunk érdekeltek, így számunkra méltatlan minden olyan helyzet, amelyben ezek az alapértékek megkérdőjeleződnek.”

A felmondás összes indoka alaptalan

A választottbíróság egy évvel később, 2015 végén hozott ítéletében jogellenesnek nevezte a szerződés felmondását. Bizonyítottnak látta, hogy valamennyi, a Szent Szív által felsorolt indok alaptalan volt, és kimondta: a Decorus eleget tett a szerződéses kötelezettségeinek. (A választottbíróság döntésének legfontosabb részletei egy a Pázmány és a Decorus közötti birtokvédelmi per nem régi nyilvános ítélethirdetésekor hangoztak el.) A Szent Szív Társaság képviselője az ítéletet az Indexnek úgy kommentálta, hogy „az egy rendes bíróság előtt nemigen állná meg a helyét”. (Arról, hogy egy esetleges jogvitában az egyből jogerős ítéletet hozó választottbíróság döntsön, a felek maguk rendelkeztek.)

A bíróság azt is kimondta, hogy a tulajdonos apácarendnek jogában állt eladni az ingatlant vagy annak egy részét, ezért a szerződés az erre vonatkozó pont értelmében október 31-én, az adásvétel napján megszűnt. A szerződés ellehetetlenüléséért az ítélet szerint egyik fél sem felelős, ugyanakkor indoklásában a bíróság felhívta a figyelmet, hogy a felek kötelesek egymással elszámolni, különös tekintettel a Decorus által előfinanszírozott felújításra.

15 év után a padlón

Az ítélettel Zsolt Péternek sikerült bebizonyítania, hogy a jogvitában neki volt igaza, ám ettől még nem jutott a pénzéhez. A Decorus közjegyzőn keresztül két igazságügyi szakértői vizsgálatot kezdeményezett. Az egyik arra jutott, hogy a felújítás költsége 375 millió forintra rúg. A másik szerint a felújításnak köszönhetően mindkét ingatlan értéke jelentősen nőtt, és annak egy részét a Szent Szív a nagyobbik épület eladásakor realizálta is (az Index információi szerint a PPKE 1,2 milliárd forintot fizetett az apácáknak a Mikszáth tér 1-ért).

A Szent Szív Társaság képviselője állítja, hogy a Decorus Kft. által végzett munka tűzoltó jellegű volt:

amit az általuk felkért szakértői vizsgálatok és felmérések támasztanak alá. Épp ezért szerették volna megismerni a Decorus Kft. által állítólag elvégzett beruházások dokumentációját. A Decorus szerint a dokumentációt az éves beszámolók részeként rendre átadták.

Zsolt a 15 évnyi céges építkezés után anyagilag és saját elmondása szerint egészségileg is lenullázódott. A történtek óta erős gyógyszereken élő vállalkozó a szerződés felmondása óta eltelt bő másfél év alatt többször is kereste a Szent Szív Társaságot. Peren kívüli megegyezést ajánlott, mediációs szolgáltatást vett igénybe, de az apácák szerinte vagy nem reagáltak a leveleire, vagy az igényeit vitatták. Az ítélet óta az elszámolási tárgyalások megkezdését szorgalmazó megkereséseit negligálják, az egyetlen visszajelzésben ugyanakkor egy őket ért, 1,9 milliárdos, közelebbről nem meghatározott kárt állítottak szembe a Decorus igényeivel. Berecz Rita szerint nem igaz, hogy a szerzetesrend nem akar elszámolni, sőt, ők ezt 2014. augusztusa óta szorgalmazzák.

A Decorus ügyvédje az Indexnek elmondta, nehezen szabadul az érzéstől, hogy ügyfelét rosszhiszeműen és előre kitervelten károsították meg, mivel a telekmegosztás és az adásvétel előkészítése is jóval megelőzte a szerződés utóbb teljes kamunak bizonyult felmondását. Ahogy szerinte azt is nehéz feldolgozni, hogy miközben lényegében mindenki elismeri az igazukat, az egyházi közegben sokan mégis helytelenítik, hogy a cég pert indított, Erdő Péter bíboros pedig lepattintotta, amikor Zsolt Péter mint az egyetem fenntartóját megkereste.