Vencel
7 °C
24 °C

Menekül a tőke

2000.03.12. 15:00
Kapcsolódó cikkek (1)
Magyarországon a beruházói érdek sokszor ésszerűtlenségbe hajszolta a kereskedőket: sorra épülnek a plázák, cityk és centerek. Ezekben hatalmas a fluktuáció: a túl magas bérleti díjak lehetetlenné teszik az ésszerűkereskedést, később viszont a kereskedők helyére egyáltalán nem jönnek újak. Konfúz a kép, felül bámészkodók tömege, zaj és fájdalomküszöb feletti reklámdömping - alul kihalt, üres üzletek és lehúzott redőnyök sora. Saját farkába harap a kígyó: egyre kevesebb az üzlet, ezért egyre kisebb a forgalom, így még kevesebb az üzlet.

A plázákhoz 1997-ben kellett hozzászoknunk. Magyarországon ekkor adták át a Pólus Centert, a Duna Plazát és az Europarkot. Ezeket '98-ban további nagyberuházások követték: a Csepel Plaza húszezer kereskedelmi négyzetméteren; a három METRO; a két CORA; az Új Udvar; a Rózsakert Shopping Center; a Mamut és Lurdy Ház: - összesen legalább kétszázezer négyzetméter. Tavaly nyitott a Campona (harmincezer m2), illetve a Westend City Center (74 ezer m2).

Antalffy Gábor, a Kereskedők és Vendéglátók Országos Érdekképviseleti Szövetségének (KISOSZ) titkára szerint a bevásárlóközpontok esetében három érdek ütközik. A beruházónak az a célja, hogy minél hatalmasabb épületet minél drágábban adjon bérbe vagy értékesítsen - ez színtiszta profitszerző stratégia. Ők kérik az építési engedélyt, ők tárgyalnak az önkormányzatokkal, ők határozzák meg, hogy mekkora központ épül és azt is, hogy mennyi - de az áruházak működőképessége később kikerül a látókörükből.

Az üzemeltetői érdek is egyértelmű: az üzletközpontnak a bérleti díjakból nyereségesen kell fenntartani magát. A kiskereskedő pedig azért vállalja a relatíve nagyobb költséget, mert abban bízik, hogy a megnőtt forgalom mellett még így is megéri majd neki. Iszapbirkózás folyik - fogalmaz Antalffy - koncentrált a piac, hatalmas vevőtömeg - ugyanakkor fölöttébb kockázatos ez a vállalkozás.

Magyarországon nincs olyan szervezet, amely hivatalosan figyelemmel kísérné vagy szabályozná, hogy mennyi bevásárlóközpont épülhet - mondta el Simonyi Sándor, a Fővárosi Főépítészeti Iroda helyettes vezetője. A Fővárosi Tervtanácsnak és a Kereskedelmi és Fogyasztói érdekvédelmi bizottságnak ugyan a látókörében vannak a hatezer négyzetméternél nagyobb, illetve a város adott területeire tervezett épületek, de ez nem döntéshozó fórum, csak véleményez, az építő ezt nem köteles figyelembe venni. Az elbírálás kerületenként változik - a tervezett helyszínek szerinti önkormányzat dönti el, fölépülhet-e az új bevásárlóközpont.

Alexander Friedmann a Rózsakert bevásárlóközpont tulajdonosának képviselője szerint inkorrekt és unfair, hogy Magyarországon minden koncepció nélkül, az önkormányzatok eseti döntése alapján épülnek a bevásárlóközpontok. Nincs más lehetőség, mint hogy ezzel együtt kell élni - fogalmaz. A siker kulcsa "az egyedi profil kialakítása". Alexander Friedmann szerint az EU-csatlakozás hoz majd jelentős változást. A befektetők túl hamar megjelentek a magyar piacon, hogy a pozícióharcban elfoglalják állásaikat - mondta Friedmann úr. Ezt a négy-öt évet ki kell böjtölni a csatlakozásig, de ha megnő az átlagkereset, nőni fog a fogyasztás is - reméli az ügyvezető.

Nagy a fluktuáció, de a sikeres marketinggel dolgozó plázák tömve vannak - mondja a KISOSZ titkára A Pólus például sikeres, míg a Westendben, a Lurdy házban vagy a Buda Gyöngyye bevásárlóközpontban kilométerszámra csak lehúzott redőnyöket látni. Az Új Udvarban például a kereskedőknek két választásuk volt: vagy tömegesen kilépnek, vagy elérik, hogy az üzemeltetés hatékonyabb legyen.

Westend City Center üzemelteltetésének tájékoztatása szerint az üzletközpont kihasználtsága száz százalékos, és a kereskedők közül senki sem jelentette be, hogy távozni készülne. Ehhez képest minden emeleten van két-három olyan üzlet, amelyik "átalakítás miatt zárva" tart vagy "hamarosan nyit". A szokásos átlagos bérleti díj háromszorosát fizetik a kereskedők itt, míg a forgalom semmivel sem nagyobb, mint a többi plázában - mondta el az Indexnek az egyik kereskedő, aki több üzletközpontban is jelen van. A legnagyobb plázában a bérleti díj az üzemeltetés tájékoztatása szerint átlagosan 165,61916 DM/m2/hó - szemben az átlagos 40-50 márkával.

A DUNA PLAZA-ban száz százalékos a kihasználtság, a fluktuáció a nyitás óta öt százalékos - informált bennünket Benedek Vera PR-vezető. Szerinte a pláza a sikerét annak köszönheti első sorban, hogy első volt a piacon és fölöttébb előnyös helyen valósult meg a vállalkozás. Méreteiből és áraiból fakadóan elérhető, az emberek otthonosan mozoghatnak benne.

Dobai Karl, a Lurdy Beruházási és Kereskedelmi Kft értékesítési vezetője elmondta: a másfél éve működő Lurdy Ház-ban lévő üzletek nyolcvan százaléka minden probléma nélkül üzemel, a kereskedők tíz százaléknak okoz néha gondot a bérleti díj kifizetése, a maradék tíz százalék pedig egyértelműen melléfogott. Az első év fluktuációja 5-6%-os volt, ez az igazgató szerint egészséges és normális.

Dobai úr szerint Magyarországon a kereskedők két-három évre terveznek, szemben a nyugati üzletemberekkel, akik tíz-húsz évben gondolkodnak. Szerinte nem lehet összehasonlítani a magyar rendszert a külföldivel, mert Budapesten átlagosan 7-15 milliárd forintból föl lehet építeni egy bevásárlóközpontot, míg ennyi pénzből nyugaton egy ezer négyzetméteres közért épülhet föl. A hivatalos adatok a Lurdy kihasználtságáról itt is pozitívak (Lásd táblázatunkat). Dobai úr szerint az emeleten két ötven négyzetméteres és egy száz m2-es üzlet üres, a földszinten nincs kiadó hely.

A Lurdy Háznak a többi plázánál is nehezebb a helyzete. Közlekedési csomópontban fekszik, nincsenek helyben lakók és napi bevásárlók. A beruházói érdek ésszerűtlenségbe hajszolta a kereskedőket - elkalkulálták a vállalkozást. Ők sem tehettek mást, mint hogy összefognak, és megfenyegetik az üzemeltetőt, hogy testületileg kiköltöznek, ha nem változtat a cég a marketingstratégián - mondja Antalffy Gábor.

Az egy éve Óbudán üzemelő Új Udvar Bevásárlóközpontban most 1200 négyzetméter kiadó. Jakov Erez igazgató elmondta: a földszinten 30 DM/m2/hó + 8 DM/m2/hó szolgáltatási díjért lehet üzletet bérelni, az emeleten 47 DM/m2/ hó + 8 DM/m2/hó szolgáltatási díj a tarifa. A kötelező bérleti szerződési idő két év (opcionális), és háromhavi bankgaranciát kérnek.

Az 1995 óta létező Süba Bevásárlóközpontban, mint Éles Károly igazgató elmondta, 95%-os a kihasználtság. Az elvándorlás nem jellemző. Éles Károly úgy véli, egy módon lehet megtartani a pozíciót: rugalmas nyitva tartással (az első üzletük hétkor nyit, az utolsó tízkor zár) és speciális szolgáltatásokkal. A Sübában van egy futballpálya is, amelyen már maga Deutsch Tamás is focizott - mutat a "pozíció" megtartásának egy lehetséges útjára az igazgató.

Plázák adatai:
Westend City Center
A bérleti díj átlagosan 800-1000 dollár /m2/év, (165,61916 DM/m2/hó)

Duna Pláza
A bérleti díj ott az üzletek méretétének függvénye, átlagosan 50-60 márka havonta négyzetméterenként, ehhez adódik a hét-tíz márkás közös költség. Kötelező bérleti szerződési idő nincs, de általában három évre szólnak a szerződések.

Lurdy Ház:
A bérleti díj a földszinten: átlagosan 64 DM/m2/hó, az emeleten 45 DM/m2/hó. A kötelező bérleti szerződési idő három év.

Új Udvar Bevásárlóközpontban
a földszinten 30 DM/m2/hó + 8 DM/m2/hó szolgáltatási díjért lehet üzletet bérelni, az emeleten 47 DM/m2/ hó + 8 DM/m2/hó szolgáltatási díj a tarifa. A kötelező bérleti szerződési idő két év (opcionális), és háromhavi bankgaranciát kérnek.

Süba Bevásárlóközpont:
A bérleti díj ott a földszint 30-40 német márka/m2, az emelet: 15 német márka/m2. A kötelező bérleti szerződési idő három év