Még mindig esnek a lakásárak

Az FHB Lakásárindex legújabb adatai szerint a tavalyi harmadik negyedévben csökkentek a lakásárak Magyarországon mind az előző negyedévhez, mind az előző év harmadik negyedévéhez képest. Bár 2010 és 2011 negatív tendenciája 2012 második negyedévében megváltozott – alacsony forgalom mellett némi árnövekedés látszott –, a javulás átmeneti volt: a harmadik negyedév ismét romlást mutat. Nominálisan 1,5 százalékkal alacsonyabbak a lakásárak az előző negyedévhez képest, 2011 hasonló időszakához képest 1 százalékos a csökkenés.

Visszaeső magyar gazdaság, alacsony forgalom

A lakásárak csökkenésének üteme 2009-2011 között országos szinten lényegesen mérséklődött, azonban a szerény forgalom melletti áresés még 2012-ben is enyhén lefelé mutatott. Az első félévben feltárt fordulat tartósságának valószínűségét csökkentette, hogy az elmúlt 10 év legalacsonyabb lakásforgalma mellett zajlott le.

A piacot továbbra is a makrogazdasági környezet gyengesége határozta meg. A bank szakértői arra számítanak, hogy legkorábban ez év végére lehet mérhető hatása a 2013 januárjától még kedvezőbb feltételekkel nyújtott állami támogatású Otthonteremtő lakáshiteleknek.

Kevesebb hitel

A háztartási reáljövedelmek csökkenése, a végtörlesztés megtakarításokat apasztó hatásával együtt érdemben csökkentette a 2012 évi a lakáspiaci keresletet. A folyósított lakáshitelek és a lakástranzakciók közt szoros az összefüggés: a tranzakciók számával együtt csökkent a folyósított lakáshitelek nettó (új folyósítások mínusz a visszafizetések) összege is, még a kedvezményes végtörlesztés hatását kiszűrve is.

A támogatott forinthitelek 2012-es visszatérése sikeresen csökkentette a hozzáférhető hitelek árát. A lakáspiac élénkítésének állami hitelkínálati (szocpol és kamattámogatás) pillére már működik, ráadásul 2013 januárjától a lakástámogatások több eleme előnyösen változott.

Eladatlan lakások bőven vannak

Az újlakás-kínálat szintén eltér a 2000-es évek elejétől, mert egyrészt most vannak még eladatlan új lakások, másrészt a fejlesztői kapacitások sokkal rugalmasabbak, mint az ezredfordulón – ez sem erős korlátja a növekedésnek. A lakáspiac élénkülésének a kulcsa tehát a háztartások várakozásainak és reáljövedelmének pozitív irányba fordulása.

Az éves lakástranzakciók számának az lakásállományhoz viszonyított, jelenleg hozzávetőlegesen 2 százalékos aránya mind nemzetközi összevetésben, mind historikusan nagyon sekély valós piacot mutat, amelynek megduplázódásakor sem beszélhetnénk túlfűtött állapotról. Ez egyrészt azt jelzi, hogy a háztartásoknál igen nagy az elhalasztott lakáskeresleti döntés, másrészt azt, hogy az ártrend megváltozása gyorsan, pár negyedév alatt megtörténhet.