Ezért csődölt be a KÖKI

Eladó a KÖKI Terminál, de várhatóan nem lesz, aki megvegye. Pedig egy épp ma közzétett felmérés szerint minden adottsága megvolt, ami egy sikeres másodvonalbeli bevásárlóközponthoz kell Európában. Akkor mégis mi volt a kudarc oka?

Pár napja mutatta be a CBRE az európai másodvonalbeli bevásárlóközpontokról szóló jelentését, amiben a sikertényezőket vették sorra. Hogy mit jelent a másodvonalbeli? Mondjuk, ha Magyarországon az Allee, Aréna, Árkád, Mammut, Westend a prémium élboly, napi 35-50 ezer látogatóval, akkor a másodvonalba a Corvin Pláza, a MOM Park, a Pólus Center, a vidéki Árkádok, vagy mondjuk a kecskeméti Malom Center tartozik. Ezeknél már csak tíz-húsz ezer körül mozog a napi vendégek száma.

Ez kell a sikerhez

A kutatás szerint az ilyen plázák sikere a következő öt tényezőtől függ Európában.

• A klasszul összeállított bérlői mix és a nagynevű márkák jelentik a legfőbb okot, amiért valaki egy adott házat választ. A három legkeresettebb lánc, amelyek a legtöbb látogatót vonzzák, a Zara, a H&M és a Primark. (Ez utóbbi egy Nyugat-Európában elterjedt ír ruházati lánc, hozzánk legközelebb Ausztriában van.)
• A második sikertényező a jó megközelíthetőség. Elsősorban autóval, mert tetszik, nem tetszik, Európában zömmel azzal járunk vásárolni, még ruhát is.
• A további három szempont, hogy hány potenciális vásárlót tudnak elérni, milyen minőségű a környezetük, és mekkora a piaci verseny.

Na most a fentiek alapján látszólag egyáltalán nem volt halálra ítélve a KÖKI. Van benne H&M férfirészlegestől és az elemzésben például a Pólus melletti érvként emlegetett CCC és New Yorker is.

Igaz a Zara és vele együtt a többi Inditex-márka (Bershka, Pull and Bear, Stradivarius stb.) hiányzik.

Ugyanakkor ennél jobb közlekedési kapcsolatot álmodni sem lehet: valódi intermodális csomópontra települt buszvégálommással, metróvégállomással, vasútállomással egy nagyforgalmú út mellett.

Mi volt a baj?

Az elemzésben rejlő ellentmondás feloldása miatt felhívtam a CBRE vezető elemzőjét, Borbély Gábort , aki szerint egyáltalán nem voltak olyan szuper adottságai a KÖKI-nek, mint ahogy azt sokan gondolják.

Hiába van ott egy közlekedési csomópont, a tömeg valójában nem halad át a bevásárlóközponton, csak érinti azt. Ebben persze nem csak a ház a hibás, állítólag nem volt olyan könnyű egyeztetni a sok szereplővel. Így jött létre végül ez a kicsit suta megoldás, amivel épp a „terminál” jelleg veszett el. Pedig azért a szomszédban vannak szép példák hasonló, de működő megoldásokra: ilyen a prágai főpályaudvar vagy a bécsi Westbahnhof.

Lakótelep mellett volt, ami nem a legjobb

Borbély szerint az épület kialakítása amúgy sem a legszerencsésebb. Először is hatalmas nagy. Az OBI-val és a Tescóval együtt nagyobb, mint az Aréna Pláza, holott azért ekkora igény nem volt rá.

Ráadásul ezek a hatalmas méretek rosszul is voltak kihasználva: túl nagy közösségi terek, túl kicsi üzletek működtek benne.

Az elhelyezkedésre lehet mondani, hogy – vásárlóerő szempontjából – nem a legszerencsésebb egy lakótelep mellé helyezni a plázát. Ám tulajdonképpen ugyanez a helyzet az Árkáddal is, mégis sikerült túllépniük a közvetlen környezet lehetőségein, és célponttá váltak. Az Arénának nem is nagyon volt más választása, hiszen ott még lakótelep sincs.

Vagyis egyszerűen a KÖKI nem bírta beleverni a pestiek fejébe, hogy létezik, tessék kérem idejönni. Nos ezzel egyetértek: nem volt semmi egyedi vonása, mint amilyen mondjuk a Campona cápái (meg újabban a Csodák palotája), vagy akár más léptékben a Bálna épülete. Még csak egy komolyabb márkát sem sikerült idecsalni debütállni.

Megjegyzem, az eredeti tervekben azért volt jó pár csábító elem, amit aztán vagy eltűnt (Magyarország legnagyobb csillárja plexiből), vagy balul sült el (irányítható szökőkút), esetleg annyit csúszott az átadása, hogy végül senkinek nem vésődött be a létezése (tetőkert futópályával és klassz kilátással) - mondja Borbély. 

És hogy mit kellene vele tenni?

Borbély Gábor szerint nincs könnyű helyzetben a ház, de van példa arra, hogy sikerült életet lehelni halódó bevásárlóközpontba. Mondjuk a Pólusba, amelynek le kellett vetkőznie a mára röhejessé vált westernimázst: ma már nem az amerikai városszéli központok, hanem a belváros peremére települt európai modellek a menők.

Ott akár fizikailag is bele kellett nyúlni az épület szerkezetébe: egy nagyobb bérlő távozása után kisebb üzletekre bontani a teret, esetenként közvetlen bejáratokat nyitva az utca felé. Persze a Polus sokkal előnyösebb helyzetből indult: ez volt az első, volt aranykora, ahova vissza lehet nyúlni.

Ezzel együtt az elemző fontosnak tartja, hogy valaki kézbe vegye az egész központ menedzselését, anélkül bajosan kecmeregnek ki a jelenlegi helyzetből. Úgy véli a multi listing értékesítés (bármilyen ügynökség hozhat be a bérlőt) helyett az lenne a jó, ha egyetlen tanácsadó cég alkotná meg a stratégiát, és azután azt következetesen végigvezetné.

Jó, persze egy kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó tanácsadó cég elemzője mi mást mondhatna? Bár történetesen szerintem igaza van.