Megdobja a lakás árát a 4-es metró?

Történelmi, vagy legalábbis városfejlesztési léptékkel mérve már csak néhány pillanat, és elindulhat a 4-es metró Budapesten. Mint minden, nagyjából előre látható fejlesztés, így a metróépítés hírére is azonnal megindultak a találgatások, vajon lesz-e, és ha igen, akkor mekkora hatása az új vonalnak a főváros lakáspiacára, írta a Napi.hu.

A lap az elmúlt 10 év legnagyobb, 80 százalékot is meghaladó áremelkedésére a Szent Gellért téri és a Rákóczi téri megállónál talált példát, de igencsak kérdéses, hogy ennek van-e bármi köze a metró építéséhez. Egyfelől mindkét helyszín kiváló tömegközlekedési kapcsolattal rendelkezett már 2003-ban is, az elérhetőségük nem javult nagyságrendekkel az új vonaltól, másfelől mindkét címen 3-3 lakást értékesítettek 2003-ban, és ha ezek mondjuk átlagon aluli minőségűek voltak, akkor alaposan lehúzhatták az átlagárat. A Szent Gellért téri, 2003-as, 147 ezer forintos négyzetméterár mára 270 ezer forintra emelkedett, de még ezzel sem éri el a 277 ezer forintos XI. kerületi átlagárat. A Rákóczi tér, mint hasonló kiugrást produkáló terület, ahol 109 ezer forintról 199 ezerre drágultak a négyzetméterek, a Szent Gellért térhez hasonlóan nem éri el kerületi átlagárat, amely ma 203 ezer forint az Otthontérkép szerint.

Az ezeknél szerényebb, de még komolyabb áremelkedés mind az újbudai megállókhoz köthető. Talán leginkább a Kelenföld vasútállomás meglepően magasra szökő, de így is a kerületi átlag alatti árát húzta magával a metró, ám hogy a korábban is közlekedési csomópontként számon tartott Móricz Zsigmond körtéren volt szerepe a több mint 60 százalékos drágulásban, bátor állítás lenne, inkább az ingatlanok egyedi adottsága állhat a számok háttérben. Mindenesetre Újbudán egyedül itt nőtt a 277 ezer forintos kerületi átlagár fölé az általunk talált, 286 ezer forintos fajlagos érték.

Az Újbuda-központ megálló környéke már a 277 ezer forintos kerületi átlagárat hozza a 10 évvel ezelőtti 217 ezer forintról, a nem egészen 30 százalékos drágulásban azonban minden bizonnyal a környék megszépülése, az Allee, és körülötte lezajlott közterületfejlesztés is szerepet játszhatott. Majdnem hozzák mára a 268 forintos kerületi átlagos négyzetméterárat a Fővám téri megállóhoz közeli lakások, itt 10 év alatt 215 ezer forintról 262 ezerre drágult a piac. A értékelésnél azonban itt sem árt az óvatosság, egyfelől a Váci utca és Fővám tér megújulása sokat hozzátett a színvonalhoz, másrészt a piac rendkívül heterogén, és akár többszörösek is lehetnek az árkülönbségek fekvéstől, háztól, a lakás adottságaitól függően.

A szintén két kerület találkozásánál található Baross tér is már régi metrómegálló, az árakat nem az új vonal, inkább a közterületi rendezés javíthatja. Az évtizednyi táv mintegy 40 százalékos növekedése az erzsébetvárosi szekció felől nézve kevés volt a 230 ezer forintos kerületi átlagár eléréséhez, józsefvárosi oldalról nézve viszont kiemelt pozíciót jelez a 203 ezer forintos kerületi átlagárral összehasonlítva. A metró lakásárakra gyakorolt hatásának ellenpéldája a II. János Pál pápa tér (volt Köztársaság tér) megálló környéke, ahol 10 év alatt 10 százalék alatti drágulást tapasztaltak (sőt, a 2011-es Ingatlanadattár szerint a 2003-as 182 ezer forint 2011-re 181 ezerre csökkent, vagyis a 2013-as ár a környékbelinél színvonalasabb ingatlant takarhat), noha itt vélhetően érdemben javul a megközelíthetőség.

Egy pár hónapja publikált tanulmány a metróállomások melletti, illetve a tágabb környezet lakáspiacának összefüggéseit firtatva arra a következtetésre jutott, hogy tíz metrómegállóból hét esetében jóval kedvezőbben alakultak az elmúlt években az állomást övező utcák ingatlanárai, mint az adott városrész egészében. A napi.hu szerint a helyzet nem ilyen egyértelmű. A metró és a hozzá kapcsolódó felszíni rendezés hathat az árakra, de mivel a legtöbb a megálló ingatlanpiaci szempontból amúgy is frekventált térségben található, így a helyszín, mint első számú értékalakító, csupán megerősítést nyert a földalatti gyorsvasút által. De a metró önmagában - mint ezt a II: János Pál pápa térnél láthattuk - kevés a jelentős ugráshoz.