Még most se fogott padlót a lakáspiac?

Tavaly szám szerint 6,4 százalékkal, reál értelemben pedig 8 százalékkal csökkentek a lakásárak az FHB Lakásárindex szerint, tehát öt év után sem állt meg az áresés. Hiába javult a háztartások jövedelmi helyzete, a lakáspiaci forgalom továbbra is alacsony.

A lakásárak 2008 óta csökkennek, ennek mértéke azonban 2009 és 2011 között országos szinten mérséklődött, és 2012-ben is alacsony szinten maradt. Viszont 2013-ban ez a tendencia megtört, mert a 2009-ben megfigyelt értékhez hasonló volt a csökkenés. A kedvező inflációs adatoknak köszönhetően azonban reál értelemben az előző évivel szinte azonos mértékű, 8 százalékos volt a lakóingatlanok értékvesztése.

Nincs vége az esésnek

 A lakásárak országos szintű csökkenésében erős szerepet játszik a Nemzeti Eszközkezelő 2013-as aktivitása. Ezeknek a tranzakcióknak az ára az eredeti hitel nyújtásának idején becsült ingatlanár 35-55 százalékos értéke. A Nemzeti Eszközkezelő 2013-ban tízezerrel több lakást vásárolt, mint egy évvel korábban, és több feltételezésen alapuló számításunk szerint ezek a tranzakciók mintegy 3%-kal csökkentették az országos Indexet.

A lakásárak változásának és az eladók kényszerhelyzetének kapcsolata területi bontásban is nyomon követhető. Minél kedvezőtlenebb a helyzet egy alpiacon, annál magasabb ott a kényszerértékesített lakások száma, és annál nagyobb a lakásárak visszaesése. Gyakran emlegetett példa Borsod-Abaúj-Zemplén megye, ahol a lakásárak csökkenése mellett a kényszerértékesítés sorsára jutó lakóingatlanok aránya is magas az országos átlaghoz képest. A másik oldalon, az utóbbi három év során kedvező kivételt jelentő Győr-Moson-Sopronban pedig a lakásárak mérhető emelkedése mellett az állományhoz képest az egyik legalacsonyabb a nem teljesen piacinak nevezhető tranzakciók aránya.

Nem látszik a bérnövekedés

A lakáspiac keresleti oldala szempontjából kulcsfontosságú jövedelmi és foglalkoztatási adatok javultak 2013-ban. A foglalkoztatás bővülése a tavalyi év utolsó negyedévében 2,7 százalékos volt 2012 azonos időszakához képest, ami az elmúlt évek legnagyobb javulását jelentette. Az átlagkeresetek szintén növekedtek 2013-ban. Az alacsony inflációs szintnek köszönhetően a reál és bruttó bérek szintén végig emelkedtek 2013-ban, és folytatódik ez a növekvés 2014-ben is (5. ábra).

A jövedelmek tavalyi növekedése még csak elvétve jelentkezett a lakáspiac közvetlen mutatóiban. A lakáspiaci forgalom már ötödik éve szerény szinten mozog, és a mélypontról továbbra sem sikerült elmozdulnia. Az adásvételek száma 2013-ban az előző évekhez hasonló 90 ezer körüli szinten stagnált.

Továbbra is várható, hogy a forgalom növekedése csak a hitelezés bővülésével egyidejűleg következik be, mint ahogy az elmúlt tíz évben is megfigyelhető jellemző volt ez az együtt mozgás. Az ügynökségek és a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2014-ben az adásvételi piacon és a hitelezésben is erre utaló jeleket észlelhettünk.

A lakáscélú forinthitel kihelyezés lassan, de folyamatosan növekvő trendet mutat. Az idén márciusról publikált mutató szezonális hatásoktól megtisztított értéke a végtörlesztés előtti, azaz három évvel ezelőtti szintet ért el. Ha az év elején tapasztalható megnövekedett érdeklődés nem csak átmenetinek bizonyul, a lakáspiaci forgalom és a hitelkihelyezés egyaránt tovább növekedhet 2014-ben.