Lakás az egyetem idejére: jobb venni, mint bérelni?

Mennyibe is kerül a lakásbérlés?

A bérleti díjak országos átlaga valahol 1100 és 1500 forint/négyzetméter között mozog, attól függően, hogy panellakásról vagy téglaépületről van-e szó.

Persze az országos átlaggal nem nagyon megyünk semmire, hiszen senkit sem Magyarországra vettek fel egyetemre, hanem Miskolcra vagy Győrbe.

Márpedig Miskolcon 857 forint/négyzetméter az átlagos bérleti díj, Győrben pedig 1707. Legalábbis az Otthontérkép szerint, amely kistérségi, a fővárosban pedig városrészszinten mutatja a bérleti díjakat.

Lakásbérleti díjak kistérségi bontásban - további részletekért kattintson a képre!

Fotó: Kép: Otthontérkép

Persze nincs az az ember, aki az ingatlanárak alapján döntené el, hol akar továbbtanulni, meg hát úgyis kiderült már, hova vették fel. De például Budapest esetében azért nem árt most is odafigyelni. Az egyetemi városrészekben jellemzően magasabbak az ingatlanárak, mint a szomszédosakban, miközben gyakran azokból is gyorsan elérhető az iskola.

Mondjuk a Corvinus Egyetemnek is otthont adó Középső-Ferencvárosban a bérleti díjak jóval magasabbak (1511 Ft/m²), mint a józsefvárosiak (1366 Ft/m²), miközben csak egy-két villamos- vagy metrómegállónyira esnek attól.

Lakásbérleti díjak Budapesten városrészenkénti bontásban - további részletekért kattintson a képre!

Kép: Kép: Kép: Kép: Kép: Kép: Otthontérkép

Persze a négyzetméterárakkal még városrészi bontásokban sem megyünk semmire. Nem négyzetmétereket, hanem lakást szeretnénk bérelni.

Kereslet és kínálat

Ami a méretet illeti, az egyetemistáknak mindent ki lehet adni - a kicsiket egyedül, a nagyokat összeállva veszik ki -, a minőséget illetően már nem. A korábban bevett bérbeadói szokás, hogy

már nem működik. Egyre inkább elvárás a gépesítettség is.

Persze azért az elhelyezkedés mellett továbbra is a pénz a legfontosabb tényező. A megkérdezett ingatlanosok szerint a lélektani határ több bérlő esetén fejenként maxium 30 ezer forint, egyedül legfeljebb 70 ezer forintot fizet ki valaki a gyerekének szállásra.

Kereslet mindenesetre van, ezért jellemző a folyamatos áremelkedés is, amely mögött persze nem csak az egyetmisták állnak.

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője szerint “a nehéz gazdasági helyzet és a hitelproblémák miatt erősödött a kereslet a családok részéről is. Ők állnak a kereslet mostani erős növekedése mögött. Ez viszont hatással van az egyetemisták számára bérbe adott lakások piacára is, hiszen itt egy 12 hónapos bérlőt kell összevetnie a bérbeadónak az egy tanévre szerződő diákkal, illetve egy konszolidált családot egy ‘kicsapongó fiatallal'. Ezért bár

lehet hogy 2-3 diáknak bérbe adva többet hoz egy albérlet 9-10 hónap alatt, de mégis inkább megéri egy családnak kiadni a lakást egész évre.”

Szerinte speciális szegmenst jelentenek a külföldi diákok. Az ő bérleti piacuk egyre jobban elkülönül “jellemzően egyes tanintézmények körül, ilyen például a SOTE. A külföldi diákok számára néhány kisebb cég már bérleti szolgáltatáscsomagokat is kidolgozott, és egyre több ingatlanfejlesztőtől hallani privát kollégium fejlesztéséről, hostel építéséről. A komoly kereslet miatt több ilyen beruházás is sikeres piaci fogadtatásra számíthat.”

Fotó: Komka Péter

Megéri inkább venni?

A válság előtt, amikor jó(nak tűnő) feltételekkel lehetett olcsó hitelhez jutni valós alternatíva volt a lakás vásárlása a bérlés helyett. A szülők megvették az ingatlant, így nem kellett fizetni a szállásért. Sőt ha bérlőtársakat szerzett maga mellé, bevétele is volt és a rezsije is csökkent.

Persze a megoldás több szempontból is kétséges volt már akkor is, hiszen senki nem szeret a bérlővel egy fedél alatt lakni, akkor sem ha az egy egyetemi társa. Másfelől senki nem szereti élőben látni, ahogy szétverik a lakását, még ha azok esetleg az egyetemi társai is.

De mi a helyzet most? Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint az elmúlt években ugyan inkább a bérlés dominált az egyetemistáknál, ám a vásárlós-kiadós jelenség nem tűnt el teljesen. Már idén is adtak el ilyen célból ingatlanokat, de ezek számát szerinte inkább a pontszámok kihirdetése után érdemes figyelni. Eddigi tapasztalataik alapján a XIII. kerületben élénk az érdeklődés - ott a kisebb 1-1,5 szobás, újszerű lakásokat keresik -, illetve a VIII. kerületben, ahol a 1,5-2 szobás újszerű lakásokat és a használt garzonokat keresik ilyen célból. A több szobásoknál természetesen a különnyíló szobájúakat keresik, hiszen azokat lehet kiadni.

De vajon megéri-e a vásárlás pusztán pénzügyi alapon is? Ebben megoszlanak a vélemények, pedig látszólag egyszerűen kiszámolható a befektetés megtérülése.

“Ha a tőkén elérhető hozam meghaladja az éves bérleti díjból számolt hozamot (az éves bérleti díj és a vételár hányadosát), akkor a lakásbérlés a kézenfekvő, ha a befektetés hozama a bérleti díj hozamánál alacsonyabb, a vásárlás a jó döntés.” - foglalja össze röviden Déry Attila. Szerinte a jelenlegi környezetben 6-7 százalékos hozammal lehet számolni. Az a vásárló, vagy szülő, akinek van lehetősége 6-7 százalékot meghaladó éves kamatú befektetésre, annak a bérlet lehet jó megoldás. Természetesen az átlagosnál olcsóbban megvásárolt lakás esetén még ennél is nagyobb hozamot kell hozni a tőkebefektetésének, hogy a lakásbérlés igazi alternatívája legyen a lakásvásárlásnak. Sőt az a véleménye, hogy

a következő 3-5 évben tovább emelkednek a lakásárak, ami még inkább a vásárlás mellett szól.

Még akkor is, ha utána hónapokig is eltarthat az értékesítés, vagyis csak hosszabb idő alatt lehet a tőkéhez hozzájutni.

Óvatosabban fogalmaz Balla Ákos, bár szerinte is növekedni fognak az ingatlanárak a következő öt-hat évben, ezért ha a bérleti díj mértéke nem is, maga a remélt jövőbeni eladáson elért haszon indokolja a vásárlást. Ahogy fogalmaz: “egy közelmúltban megjelent elemzés megállapításaival ellentétben,

egy kiadásra vásárolt lakás esetén a hozam mindössze két-három százalék, semmiképpen nem négy-öt, amiről néha hallhatunk. Csak figyelembe kell venni az üresen állást, a bérbeadás és az időszakonként szükséges ráfordítások költségeit.

Ez pedig a legkevésbé sem kecsegtető a befektetők számára, érezhetően nem is ösztönzi őket vásárlásra”.

Képünk illusztráció

Fotó: Ránki Dániel

Kaució és cigi. Ezekre érdemes odafigyelni

Természetesen itt is, mint midnenhol tisztázni kell, hogy ki mit fizet, vihetünk-e állatot a lakásba (és ha igen, milyet), milyen az átlagos rezsiköltség, meg persze nézzük meg, működik-e minden, mert lehet hogy másnap már mi lehetünk felelősek az “elromlásáért”.

Mindezeken túl arra voltunk kívnácsiak, mire ügyeljen az, aki egyetemistaként tervez albérletet kivenni.

Déry Attila a gyorsaságra figyelmeztetett. Az esetleg albérletet váltó felsőbbévesek már így is előnyben vannak a gólyákkal szemben, szóval aki csak ma tudta meg, hogy felvették, legjobb ha napokon belül nekilát a keresésnek.

Balla Ákos szerint a kaució körül alakulnak ki a legnagyobb viták, illetve ennek elszámolásáról a bérleti időszak végén.

Sokan úgy tekintenek a kaucióra, hogy ez ‘úgyis a bérbeadónál marad', ami nem jó hozzáállás egyik részről sem.

Sokszor azt tapasztaljuk, hogy a bérleti megállapodásokban csak a mennyiért és meddig kérdéseket tisztázzák, de sok fontos körülményt nem. Ilyen például az ingatlan karbantartására, megóvására, állattartásra, dohányzásra, a tulajdonosi ellenőrzésre, vagy használatára vonatkozik, és később komoly vitákra ad okot. Érdemes ezért a bérleti szerződést úgy kötni, hogy a legrosszabbra készüljünk, de a legjobbat reméljük.”

Ráadásul nem feledkezik meg arról, hogy ez a fajta lakásbérlés különleges még egy szempontból is: “a döntéshozó nem a fiatal egyetemista, hanem a finanszírozó szülő, aki nem a budapesti éjszakai élet közepében képzeli el a gyermeke lakását, mely nehezíti a keresést, hiszen a fiatal nézi meg a lakásokat, de a végső szót a szülő mondja ki”.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!