Garázstrükk miatt aggódhatnak a lakásaikért

Ránézésre nem jelent gondot a Bíbor utcai helyzet: a közművek működnek, órák bekötve, a számlák rendre megérkeznek. De nem kaphatnak a szokásos egyszerűséggel lakcímkártyát, és lakásaik papíron önállóan nem léteznek. A lakásokat megvásárlók

2012-ben kaptak is felszólítást a zuglói önkormányzattól, hogy szüntessék meg a jogtalan lakáshasználatot. A lakások kiürítését ugyan sikerült elkerülni, az önkormányzat láthatóan a fiókba süllyesztette a javaslatot, de az érvényesítés elvi lehetősége továbbra is fennáll.

2013-ban a zuglói önkormányzat jelezte, hogy milyen feltételek mellett kaphatna jogerősen fennmaradási engedélyt az épület – ám a döntést az építtető megfellebbezte –, a használatbavételi engedély megadását viszont egyértelműen elutasította a zuglói építési hatóság.

Anyagi veszteség viszont akkor is fenyegeti a tulajdonosokat, ha egyelőre nem rakták ki őket onnan: mivel öt év után nem tudják bemutatni a használatbavételi engedélyt, azok, akik hitelt vettek fel a lakásra, oda juthatnak, hogy kénytelenek lesznek visszafizetni az arra adott állami kamattámogatást. Ez 10 milliónál már 1,5 millió lehet, amihez a büntetőkamatot is hozzá kellene csapni.

De mi a baj a házzal?

Ránézésre megint csak semmi, a lakásokat illetően minőségi kifogást nem emelt senki a kivitelezéssel megbízott cég munkájával szemben. (A lakók szerint az építtető, az önkormányzat és a kivitelező hármasából az utóbbi az egyetlen jól teljesítő szereplő.) A gond lejjebb van:

A 102 lakásnak és három irodának helyt adó épület építési engedélye szerint összesen 

Ide azonban ennél jóval kevesebb fér be: legalább ötven hellyel van kevesebb a szükségesnél. Az önkormányzat többek között erre hivatkozva sem adta meg a használatbavételi engedélyt.

Emelőgépek helyett törpeautók

Amikor az építtető Hermina Invest Ingatlanberuházó Kft. az építési engedélyért folyamodott, terveiben egy Budapesten legalábbis szokatlannak számító technikai megoldást ígért: egy háromállásos parkológépet tervezett a parkolóházba, amely gazdaságos helykihasználással tárolná az autókat. A gépezethez egy garázsmesteri helyiséget is kialakított, hogy napi 24 órában legyen, aki helyükre teszi az autókat.

Az elgondolás praktikusnak tűnhet: megspórolható vele a költséges mélyépítés, így a házon nagyobb haszonnal, versenyképes áron lehet túladni, miközben nem sérül az önkormányzat előírása sem az autók elhelyezésére vonatkozóan.

Az épület elkészülte után azonban kiderült, hogy a meghagyott belmagasságban

Sőt, a lakók elmondása szerint a parkológépeket gyártó cégnél közölték: őket nem kereste az építtető, sem a terv elkészítője, pedig akkor elmondták volna neki, hogy ezek a típusok eleve csak nyílt terű parkolóházakba szerelhetők.

A kivitelezési tervben, amelyben az elnagyolt engedélyezési tervvel szemben már az épület legapróbb részleteit kell rögzíteni, már nem is szerepelt az emelőszerkezet. (A kivitelezőnek már ennek alapján kellett dolgoznia.) Ezt azonban már az önkormányzathoz nem kellett benyújtani, így a különbség nem szúrt szemet.

Az önkormányzattól rendszeresen kijöttek az építkezésre, elmondások szerint azonban a legutolsó ellenőrzésig nem láthatták a kész garázst: az alját csak később burkolták le, addig ránézésre úgy tűnhetett, beférhetnek oda a megadott parkológépek.

A Hermina Invest felkérésére készült egy igazságügyi szakértői vélemény, amely szerint a garázs a parkológépek nélkül is alkalmas 82 autó elhelyezésére. Igaz, javarészt Micron és Smart autókkal számolva, ám az építési hatóság elutasította a törpeautókkal való kalkulációt, már csak azért is, mert így sem jött volna ki a megfelelő számú önálló parkolóhely. Ráadásul, ha az önkormányzati szabályozás nem is határozza meg a jármű pontos fogalmát, az OTÉK pontosan megadja a parkolóhelyek minimális méreteit. Ezt a cég vitatja.

Enélkül viszont nincs használatbavételi engedély sem, így a közös tulajdon alapján akár egymáshoz is átvonulhatnának a lakók a mosdóba, mondván, közös tulajdonról van szó. (Igaz, jogi érvény nélkül, utalás szintjén a földhivatal jelezte a tulajdoni lapokon, hogy elméletileg melyik adásvételhez melyik lakás társul.)

Sok Hermina nevű cég 

A háznak helyt adó két telek a zuglói önkormányzaté volt, mielőtt megszerezte a Hermina Invest Kft. A névvel sok vásárló csak az adásvételi szerződés megkötésének pillanatában találkozott. Addig a Hermina Bau épületeként mutatták be a házat a megbízottak a potenciális vevőknek, a Hermina Investre is a Hermina Bau projektcégeként hivatkoztak. A Hermina Magic Metropol fantázianevű ház bejáratánál jelenleg is „Hermina Bau Társasházak” feliratú tábla függ.

A Hermina Bau egyik képviselője viszont állítja, ők csupán összehozták az eladót a vevővel, közreműködtek az értékesítésben, a Hermina Invest volt a valódi eladó. És valóban, a cégek között nincs közvetlen kapcsolat.

A cég tulajdonosa 2010 októberéig Dózsa József volt, majd átadták egy 77 éves asszonynak, T. Ferencnének, aki 2011-ben aztán meghalt. (T. Ferencné haláláig még tucatnyi egyéb céget vett a nevére.) A kft. azonban a gyakorlatban nem került a nyugdíjas asszonyhoz. A szerződéskötésekkor Dózsa József ült le a vásárlókkal a cég megbízott ügyvezetőjeként. Kérésre be is mutatta a nevére szóló meghatalmazást, amelyet T. Ferencné állított ki.

A helyzetet tovább bonyolítja, hogy Dózsa ügyvezetőként 2011 őszén is vett át a cég nevében előleget a lakásvásárlóktól, ráadásul az iratok szerint ügyvezetőként, noha elvileg csak megbízott volt. Már, ha volt egyáltalán, ekkor ugyanis T.-né már hónapok óta nem is élt.

A névleges tulajdonos tehát meghalt, a Hermina Invest felszámolás alá került, a vevők pedig a mindeközben rendben működő Hermina Baun hiába is kérnének számon bármit, a két Hermina jogilag két teljesen különböző cég.

Összeérnek a szálak

A két vállalkozás között közvetett kapcsolatok mégis vannak. Dózsa József nemcsak a Hermina Invest egykori tulajdonosa volt, de a Hermina Bau műszaki igazgatójaként is megjelent a sajtóban – a Hermina Bau honlapján egy videó is látható, amelyben ő nyilatkozik a cég nevében.

A Hermina Bau ügyvezetője és tulajdonosa jelenleg az a Görög Gábor, aki egyúttal a Hermina Center Kft. tulajdonosa is. Ez a cég az, amely a Hermina Happy Land II. ütemét is befejezte már a zuglói Öv és Pöstyén utca találkozásánál, és jelenleg 255 lakásos passzívház építésére van engedélye. (Az építkezés és az értékesítés már zajlik.) 

A cégek között az elsődleges kapocs pedig Almásy Sándor lehet, aki a Hermina Bau Hungary és a Hermina Center ügyvezetője és tulajdonosa is volt korábban, és a Hermina Bau honlapján marketingmenedzserként, épületfizikai szakértőként jelenik meg. Almásy vállalkozói múltjában is megjelenik T.-né: az asszonynál landolt Almásy Stildonix nevű, már megszűnt kft-je is. Az időzítés épp jó volt, T.-né alig három héttel később meghalt. Almásyt kerestük a Hermina cégek ügyben, de azt mondta, ő „nem akar ebből cikket”, és így nem is kívánt nyilatkozni.

A garázsból máshol is vita lett

T.-nének szerencsére volt egy férje is, akihez egy másik herminás érdekeltség, a Happy Residence Kft. került. Dózsa itt is meghatalmazott képviselőként járt el. Például akkor, amikor Budapest Főváros Kormányhivatalához kellett fordulnia a már említett Happy Land egyik ütemének ügyében. A hivatal ugyanis megtagadta a használatbavételi engedélyt az épületre. A probléma ott is a garázsból adódott.

A cég szintén parkológépeket ígért, ám azok mégsem kerültek üzembe a hatóságnak megfelelő módon. A cég szerint nem is kell, hiszen a garázs kihasználtsága nem indokolja, és szükség esetén egy-két óra alatt be lehet szerelni – igaz, a lakók elmondása szerint legfeljebb akkor, ha ők maguk hajlandók ezt beszerezni és finanszírozni.

Az épület 2009-ben, tehát még Weinek Leonárd volt SZDSZ-es polgármester idején kapott használatbavételi engedélyt, ám ezt a garázshelyzetre hivatkozva – nevezetesen, hogy a parkológépek, amelyek az engedély kiadásakor legalább részben üzemben voltak, már nincsenek a garázsban – 2013-ban visszavonták. Ez alatt az idő alatt értékesítették a lakások egy részét, és részben az albetétesítés is megtörtént, így tehát több ottani lakó – ellentétben a Bíbor utcaiakkal – papíron is konkrét lakások, nem pedig egy osztatlan telek adott hányadának tulajdonosa.

Nincs nyomozás

A használatbavételi engedély visszavonása miatt az értékesítés leállt, ez azonban nem jelentett akadályt az épülethez köthető vállalkozás számára, hogy az ott lévő lakásokat kiadja. Igaz, a felkínált szerződések alapján olyan számlaszámot adott meg a bérbeadó cég, amely nem tartozik az adott vállalkozáshoz. A tulajdonhányad jelentős része az építtetők személyes tulajdonába került, legalábbis a tulajdoni lapokon az ő és hozzátartozóik nevei köszönnek vissza. 

Ahogyan a zuglói rendőrség is lezárta bűncselekmény hiányában a nyomozást, amelyet a hoppon maradt Bíbor utcai lakók csalás gyanújában tett feljelentésére indítottak, látván, hogy lakásaik létét és a hozzájuk fűződő tulajdonjogot hivatalosan nem tudják igazolni és nincs rá esély, hogy az azóta megszűnt építtető rendezni fogja a helyzetet.

• Nem lett nyomozás abból sem, hogy a Hermina Invest Ingatlanforgalmazó Kft. nevében megbízott ügyvezetőként úgy járt el Dózsa a lakások értékesítésekor, hogy erről szóló adatok nem kerültek a cégbíróságra – derült ki a tartozásai miatt felszámolás alá vont cég ügyeit intéző felszámolónál.
• De nem lett nyomozás abból sem, hogy a cég megbízott képviselőként járt el a formálisan tulajdonossá lett T. Ferencné halála után is.

A zuglói önkormányzatnál közölték: igyekeznek megoldást találni a Bíbor utcai helyzetre, de a jogi keretek szűkösek

így az ostor valóban a lakásokat megvásárló tulajdonosokon csattan.

Sokáig bíztak a cégben

„Csak 2015-re állt össze a kép, előtte éveken át azt hallottuk a közgyűléseken a cég olykor-olykor megjelenő képviselőitől, hogy az önkormányzat akadékoskodik, pedig az épülettel minden rendben van“ – mesélte egy lakó, miért tartott évekig, mire eljutottak a feljelentésig.

A nyomozás megszüntetéséről szóló idén szeptemberi rendőrségi döntést a feljelentők megpanaszolták, válasz erre a rendőrségtől egyelőre nem érkezett. (Az ügyben megkerestük a zuglói rendőrkapitányságot és a lakókat kihallgató NAV-ot is, válaszaikat beérkezésük esetén közöljük.)

Gondban vannak a lakók

Mint már feljebb említettük, a lakók egy részének azért is különösen rossz a fennálló helyzet, mert a használatbavételi engedély nélkül bukják a lakásra felvett kamattámogatott hitelt. Az épülő vagy használatbavételi engedélyt nélkülöző házban lakásvásárlásra jellemzően akkor ad a bank hitelt, ha magát az építkezést is ő finanszírozza, ebben az esetben a vásárlókat a MagnetBankhoz irányították.

A MagnetBank és a Hermina Invest Kft. között személyes kapcsolat is kimutatható: utóbbinak Dózsa mellett 2009–10-ben társtulajdonosa volt Szentesiné Pállya Moria, aki a Céginfó adatai szerint tagja volt az FR-Invest Kft.-nek. Ez a cég a tulajdonosa a Magnet Bank Zrt.-nek.

Az állami kamattámogatású hitelek visszakövetelése a pénzintézetet nem fenyegeti, a használatbavételi engedély bemutatásának kötelezettsége a lakókat terheli, így ebben az esetben is

Egyszer csak kiüríttetik?

Jogilag valóban lehetséges, hogy használatbavételi engedély híján egy épületet kiüríttetnek, „létezik ilyen jogi eszköz” – ismerte el válaszában a zuglói önkormányzat. „De a zuglói önkormányzat ilyet nem alkalmazhat, nincs is erre hatásköre. Zugló esetében még nem is volt ilyenre példa.”

„Rendkívül fontosnak tartjuk, hogy megoldás szülessen az önhibájukon kívül bajba került lakók helyzetére, és az önkormányzatnak van is – álláspontunk szerint – jogszerű megoldási javaslata” – írta az önkormányzat sajtóosztálya. „Hivatalos úton már kértük a kormányhivataltól javaslatunk jogszerűségi vizsgálatát. Amint a választ a kormányhivataltól az önkormányzat megkapja és a javaslatot a kormányhivatal is jogszerűnek ítéli, úgy azonnal megtesszük a szükséges lépéseket a lakók érdekében.”

Az önkormányzat szerint egyébként van lehetőség a jelenlegi helyzetben is arra, hogy lakcímkártyát kapjanak az épületben lakók: „Ha egy bizonyos lakcím még nem szerepel a címnyilvántartásban, de a kérelmező a lakcím létezését hitelt érdemlően igazolja, a bejelentést el kell fogadni.”

Márpedig a Hermina Magic Metropol Társasház 2011. április 15-én okiratokkal igazolta az illetékes földhivatalnál a cím létezését, ennek alapján a zuglói okmányiroda állíthatott ki lakcímkártyát a kérelmezőknek. Igaz, ez láthatóan ellentétben áll a használatbavételi engedély követelményével, amelynek hiánya miatt az önkormányzat egy ideig mégsem fogadta be a lakcímkártyára vonatkozó igényeket.

A válasz alapján most rugalmasabb az önkormányzat, bár a lakcímkártya kiadása még mindig nem oldja meg az alapproblémát: a használatbavételi engedély hiányát és azt, hogy az ebből adódó jogi kockázatok a lakásokat megvásárló tulajdonosokat, nem pedig az építtetőt fenyegetik.