Lakáslottó: 21 millióval jár jobban az első kisorsolt, mint az utolsó

Nemrég, a lakáslottó, hivatalosan a Nemzeti Otthonteremtési Közösségek (NOK) indulásáról írtunk cikket. Egy olvasónk rendkívül érdekes jelenségre, vagy inkább számításra hívta fel a figyelmünket. Rámutatott, hogy egy átlagosnak tekinthető, 30 millió forintos szerződéses összegnél (ami a tagoknak ilyen értékű lakás megvásárlásában segít),

Jobb előbb, mint későn!

A differencia több okból adódik össze:

• Akit először kisorsolnak, az birtokon belülre kerül. Az első percektől kezdve nála ketyeghet az ingatlan bérbeadási díja (vagy, ha beköltözik, akkor ennyi bérleti költséget spórol meg)
• A nulladik pillanatban megszerzett lakás értéknövekedése (elég, ha az inflációra gondolunk), már szintén a friss lakástulajdonos számára dolgozik.
• A bérbeadásból, vagy az addig megfizetett bérleti díjból megszerzett, illetve megspórolt jövedelem is kamatoztatható.

Nézzük a számokat!

Pár elem a számításról! Tételezzük fel, hogy egy 10 éves időtartamú NOK-csoport két tagja, Első Magda és Utolsó Béla is 30 millió forintos szerződéses összeggel jelentkezett be, vagyis azt vállalta, hogy 10 évig évente 3 millió forintot, azaz havonta 250 ezer forintot fizet be.

A valóságban a pontos számok az állami segítség és a szervezési, illetve biztosítási díj miatt ettől eltérőek, ahogyan az első lakáshoz jutás sem azonnal, csak a harmadik hónap után lehetséges, de a mi számításunk szempontjából ezek a pontosítások nem jelentenének érdemi különbséget. Hiszen mindketten, az elsőként és az utolsóként kisorsolt tag is ugyanazt a pénzáramot fizeti a NOK 10 éves időtartama alatt.

Felértékelődés

Igen ám, de Első Magda, aki az első lakást megveheti, az attól a pillanattól kezdve már tulajdonosa egy 30 millió forintos lakásnak. Ha évente csak 2 százalékkal, vagyis amolyan infláció-jelleggel értékelődik fel a lakása, akkor is a tizedik év végén, az ő lakása már 36,57 milliót ér. Ekkor virrad fel Utolsó Béla nagy napja, ő is megveheti a lakását, de szigorúan csak 30 millió forintos akkori értéken. Vagyis az idő műlásából máris származik 6,57 millió forint különbség.

Az inflációnak megfelelő felértékelődés csak részben fejezi ki azt a különbséget, hogy mennyit változhat tíz év alatt a 30 millióból megvehető lakás.

Úgy tudjuk egyébként, hogy a lakáslottóban érintett szakemberek is indokoltnak tartanának valamifajta indexálást, de ez kimaradt a szabályozásból.

Bérlet

Még lényegesebb azonban az, hogy Első Magda 10 évvel tovább van egy 30 milliós ingatlan tulajdonosi helyzetében. Szinte irreleváns, hogy ez miként segít rajta. Vagy beköltözik, és már nem kell bérletre költenie, vagy kiadja a frissen szerzett lakást, ami a lényeg, hogy Első Magda tíz évig megnyeri egy 30 millió forintos lakás bérleti díját is Utolsó Bélával szemben, aki ebben a tíz éves időszakban egy peták bérleti díjat sem fog kapni, vagy egy fillér bérletre költendő kiadást sem spórol.

Számoljunk nagyon konzervatívan, vagyis mondjuk azt, hogy nettó 4 százalékot lehet egy évben keresni az ingatlan kiadásával. Ez azt jelenti, hogy egy 30 milliós lakás évi 1,2 millió forintért, havi százezer forintért adható ki. Ez a szám nettó, az adót és a költségeket már levontuk. A 4 százalékos nettó bérleti díj az egész időszakban fix marad, vagyis, ahogyan az ingatlan értéke is nő évente 2 százalékkal, úgy a bérleti díj is ennyivel emelkedik.

Ha 10 év bérleti díját összeadjuk, és a már megkapott bérleti díjakat a lakossági állampapírpiacon ma kockázatmentesen elérhető 3 százalékos kamattal fialtatjuk, akkor a lakással a tíz év alatt körülbelül 16 millió forint jövedelmet érünk el. Első Magda és Utolsó Béla pénzügyi helyzete között, pontosan 21,56 millió forint lesz a különbség.

Ráadásul fontos hangsúlyozni, hogy ez a matek csak a 2 százalékos felértékelődést vette figyelembe. Ha megugrik az infláció, akkor ennél sokkal durvább különbség jön ki valójában, mert ha 2 százalék helyett 5 százalékkal számolunk, akkor nem 21,5 millió forint lesz az értéknyereség, hanem 36 millió forint.

Ez aztán az aszimmetria!

Vagyis, teljesen aszimmetrikus a rendszer, sokkal, de sokkal jobban jár az elején kisorsolt tag, és akkor még az olyan szempontokról nem is beszéltünk, hogy aki már megkapta a lakását az utána nem futja tovább a nok-rendszer esetleges kockázatait.

Mindebből jól látszik, hogy amennyiben lehet befolyásolni azt, hogy előrébb kerüljünk, az nagyon sok pénzt megér. Márpedig ezt lehet befolyásolni, és itt jön elő a licit kérdése.

Licit

A lakáslottónál ugyanis lehet licitálni. Ennek szabályait fontos ismerni, és annyit rögtön elárulhatunk, hogy a licitrendszer úgy van kialakítva, hogy ezt a 21,5 millió forintos különbséget nem lehet licittel megnyerni. A szabályok közül lényeges, hogy aki a többiekre rálicitál, az előbb kap lakást. De mire is kell licitálni?

A liciten résztvevő tagok a licit időpontját megelőző nap végéig az addigi befizetéseiken túl rendkívüli előtakarékossági befizetést és szervezési díjfizetést (együttesen úgynevezett licitösszeget) vállalhatnak. A licit során a licitáló egészen pontosan azt vállalja, hogy a hátralévő futamidejét csökkenti oly módon, hogy előrehozza a később esedékes havi részletek befizetését.

Ez az ígéret semmilyen kockázattal nem jár, mert csak akkor kell a licitösszeget megfizetni, ha valakit tényleg ki is választanak.

Egyedi szabályok

A licit szabályait pontosan kell ismerni, mert a nok meghatározhatja, hogy mikortól és maximum mekkora összeggel lehet licitálni. Innen jön a játékelmélet, mekkora az az ajánlat, amivel én nyerek, de nem is vállalom túl magam?

A győztes kihirdetése elég egyszerű versenyben történik. Mindig az a tag szerez jogosultságot, aki a legmagasabb elfogadható ajánlatot tette. Amennyiben több tag is ugyanakkora ajánlattal repül rá a licitre, akkor az azonos ajánlatok között sorsolás dönt.

Aki nyert, az 8 napon belül köteles megfizetni a licitösszeget, és máris beljebb van egy lakással. Izgalmas kérdés, hogy amennyiben tényleg elindul az első nok, akkor a valóságban a tagok miként fogják használni ennek az intézménynek a szabályait. Nagyon sok fog ezen múlni számukra.

Végül egy pozitívum, a licittel valójában a többiek is jól járnak. Hiszen rövidül a sor. Ha egy 120 taggal induló 120 hónapos nok-ban Utolsó Bélának még 119 további nok-tag lakáshoz jutását kellett volna megvárnia alapesetben, de tízen licittel már előbb lakáshoz jutnak, akkor Béla is jól járt, mert a 119 tagú sor, 109 tagúra olvadt