Ezen múlik a lakáspiaci fordulat

14 hozzászólás
Magyarországon 2006 óta lényegében folyamatosan esnek a lakásárak. Mivel a Defacto adatai szerint a lakásárak szoros kapcsolatban állnak a GDP alakulásával, várhatóan a növekedés beindulása hozza majd meg a lakáspiaci fordulatot.

A blogról

Őszintén hisszük, hogy a tényekre épülő közbeszéd nívósabb és tartalmasabb, mint a hitvitákon alapuló. A Defacto blog szerzői közgazdászok, szerkesztői Koren Miklós, Kőszegi Botond, és Szeidl Ádám, a Közép-európai Egyetem kutatói.

A lakás számos magyar háztartás legjelentősebb vagyontárgya, a lakásvétel vagy -eladás pedig sokunk életének egyik legfontosabb pénzügyi döntése. Mi határozza meg a lakásárakat, és mikorra várható, hogy Magyarországon újra emelkedni kezdenek?

A válaszhoz először vizsgáljuk azt meg, hogy az ezredforduló óta hogyan alakultak a lakásárak a világban. Első ábránkon több ország lakásárait mutatjuk, az infláció hatásának kiszűrése után, a 2000 év első negyedévi árak arányában. A 120 százalék például azt jelenti, hogy az adott országban 2000 eleje óta 20 százalékkal emelkedtek a lakásárak.

Az ábra első tanulsága, hogy a 2000-es években több ország lakáspiacán árbuborék alakult ki, ami mostanra leeresztett. Jó példa erre az Egyesült Államok, ahol 2006 közepére 60 százalékkal nőttek meg a lakásárak, majd 2011-re visszaestek a 2000-es szintre. Csehország lakásárai még nagyobb növekedést produkáltak, majd a csúcshoz képest közel 16 százalékot vesztettek értékükből. Lengyelországban is volt emelkedés és esés, míg Németországban nem volt buborék.

Az ábra második fontos tanulsága, hogy több ábrázolt országban is – Egyesült Államok, Lengyelország, Németország –  a csökkenés után tavaly fordult a piac, és végre növekedni kezdtek a lakásárak.

Mi a helyzet Magyarországgal? Nálunk is volt emelkedő és lejtő: 2000 után a lakások ára először több mint 40 százalékkal emelkedett, majd 2006 után lényegében egyenletesen esett olyan sokat, hogy 2013 végére 15 százalékkal az ezredforduló szintje alatt volt. Bár tavaly lassult az esés, egyelőre nem látunk lakáspiaci növekedést.

Más országokban miért kezdtek újra nőni a lakásárak, és mikor indulhat meg a növekedés itthon? A válasz nem nyilvánvaló, hiszen a lakásárak számtalan tényezőtől függenek. Például a hitelezési feltételek befolyásolják, hogy belevágnak-e az emberek a lakásvásárlásba, a pénzügyi hozamok, hogy a vagyonosabbak részvénybe vagy lakásba fektetnek, a demográfiai folyamatok pedig a lakásvásárló korba lépők számát.

Második ábránk azt mutatja, hogy a sok lehetséges tényező között van egy, ami szorosan összefügg a lakásárak alakulásával: a GDP növekedése. Az ábrán levő harminckét pont harminckét országnak felel meg, a vízszintes tengely méri a GDP növekedését, a függőleges tengely pedig a lakásárak növekedését. Mivel célunk a lakáspiac beindulásának vizsgálata, a növekedést mindkét tengelyen 2010 első negyedévétől mérjük, amikorra a legtöbb országban már leeresztett a buborék.

Az ábra fő tanulsága, hogy a GDP-növekedés és a lakásárak változása között – még ilyen rövid távon is – erős pozitív összefüggés van. Például Ausztriában, Izlandon és Svédországban nőtt a nemzeti jövedelem és emelkedtek a lakásárak is, míg Horvátországban, Olaszországban, vagy éppen Portugáliában ennek az ellenkezőjét tapasztaljuk.

Az ábra legtermészetesebb magyarázata, hogy a növekvő jövedelem emeli a fizetőképes keresletet. Mivel pedig lakásokat időbe telik építeni – azaz a lakáskínálat lassan reagál – a magasabb kereslet lakásár-emelkedéshez vezet.

Persze a GDP nem magyarázza teljes egészében a lakásárak változását. Egyes országok a vonal fölött, mások a vonal alatt vannak, azt mutatva, hogy egyéb tényezők is szerepet játszanak. És az is igaz, hogy az ábrán látható összefüggés nem feltétlen ok-okozati kapcsolat. Elképzelhető például, hogy kedvezőbb hitelezési feltételek miatt nőtt meg egyes országokban mind a GDP, mind a lakások ára, magyarázva a kettő közötti pozitív viszonyt. Azonban ettől még tény marad, hogy a GDP és a lakásárak meglehetősen szorosan együtt mozognak.

Ezzel az összefüggéssel felvértezve magabiztosabban válaszolhatunk a kiinduló kérdésünkre. Valószínűleg akkor lehet a lakásárak emelkedésére számítani, amikor beindul a magyar gazdasági növekedés. A közelmúlt pozitív növekedési számai reményt keltőek, de a Defacto szerint a komoly áremelkedéshez tartós növekedésre van szükség.