Izsó
13 °C
29 °C

Nem jótékonykodás, üzlet! Költöztessünk civileket üres ingatlanjainkba

2014.03.12. 07:35 Módosítva: 2014-03-12 17:56:01
Rengeteg üres kereskedelmi és ipari ingatlan van Budapesten, amelyeket sem kiadni, sem eladni nem lehet. A Kortárs Építészeti Központ (KÉK) most egy olyan projektet indított, amely helykereső civil szervezetekkel kötné össze az ingatlantulajdonosokat. Jótékonyság? CSR? Nem! Szimplán üzlet, ahol mindkét fél jól járhat. Polyák Levente és Schanz Judit, a KÉK munkatársai beszéltek a Töltsd újra! programról.

Miért állnak üresen ingatlanok Budapesten?

Ez nem valami Budapest-specifikus jelenség. Az elmúlt években nem volt túl kedvező a befektetési klíma, számos európai nagyváros hasonló gondokkal küszködik. Az üres ingatlan persze önmagában nem probléma, hanem lehetőség. Ha nem volnának, akkor nem tudnánk kivenni lakást, irodát, üzlethelyiséget. Viszont ha túl sok ilyen van, és túl hosszú ideje állnak lakatlanul, az senkinek sem jó, és nagyon rossz hatással lehet az egész városra. A cél, hogy a fel nem ismert kínálatot összekössük a fel nem ismert kereslettel. Merthogy vannak szervezetek, amelyek nem tudnak piaci alapon bérbe venni maguknak ingatlant, és vannak helyek, amelyeket viszont nem lehet kiadni piaci alapon.

A jelenség nem Budapest-specifikus
A jelenség nem Budapest-specifikus
Fotó: Fred Dufour

Ez nagyon jól hangzik, de tulajdonosként miért adjam ki az ingatlanomat ár alatt? Merő emberbarátságból?

PL: Természetesen vannak olyan tulajdonosok, akik azért adnak ki olcsóbban vagy akár ingyen egy helyet, mert ezzel támogatni akarnak egy jó ügyet. Ugyanakkor vannak, akik teljesen üzleti megfontolásból teszik ezt, mert megéri nekik. Először is, mert ha nem használnak egy üres ingatlant, akkor annak folyamatosan romlik az értéke. Meg lehet nézni a Lakatlan projekt egyik kiemelt helyszínét, a Nyugati pályaudvar melletti területet, ott milyen állapotba kerültek az épületek, miután öt éven át gazdátlanul álltak. Ha csak az ingatlan őrzésének költségét, esetleges közös költségét meg tudja takarítani a tulajdonos, már beljebb van.

Schanz Judit: Ráadásul, ha hosszabb távon gondolkodik, akkor az ideiglenes használat növeli az ingatlan értékét, nem is kicsit. A Futureal például nem csak megnyitotta be nem épített területeit a közösségi kertek előtt a Corvin-negyedben, de termőföldről is gondoskodott. Ugyanis az a céljuk, hogy láthatóbbá váljanak, ismertebbé tegyék a helyet, és hogy az embereknek a Práter utca környékéről ne a lepusztultság, hanem valami trendi dolog jusson az eszébe. Vagy ott a legszebb példa, a Gozsdu-udvar, mely éveken keresztül üresen állt és sokan nem hittek benne, hogy ebben élet lesz valaha. A tulajdonosok először művészeti csoportoknak, civil kezdeményezéseknek adtak ki helyeket, gyakorlatilag rezsiköltségért. Ez növelte a hely presztízsértékét, ráadásul fizetőképes keresletet vonzott az utcába, így aztán lassan megjelentek a profitorientált vállalkozások is. Pár évvel később már piaci áron is ki lehetett adni a helyiségeket, mára pedig gyakorlatilag megtelt.

Ez viszont azt jelenti, hogy a civileknek menniük kellett...

SJ: Természetesen, de ez ideiglenes használattal jár. Viszont addig is piaci ár alatt juthattak ingatlanhoz, aminek viszont feltétele volt, hogy idővel ezt át kell adják. Persze vannak helyek, ahol ez a folyamat bérlőcsere nélkül zajlott le. Mondjuk ez történt a Müszivel, a Corvin Áruházban. Az oda beköltöző kulturális szervezetek egy fokozatosan növekvő bérleti díjban állapodtak meg, ami mára elérte a piaci szintet. Az elején nem lettek volna képesek a civilek kitermelni ezt az összeget minden hónapban, másfelől, ha a tulajdonos már akkor is ragaszkodik az eredeti árhoz, talán ma is üresen állna az az áruházszint.

Hogy jön a képbe a KÉK?

PL: Amikor elindítottuk a Lakatlan projektet, az első lépés az volt, hogy feltérképeztük, láthatóvá tettük ezeket az üresen álló ingatlanokat – vagyis felhívtuk a közvélemény figyelmét a problémára. A következő, hogy összegyűjtöttünk közösségi projekteket, amelyek helyet keresnek. 403-an jelentkeztek, ezekből szűrtük ki azt a 37-et, amelyekkel szeretnénk komolyabban foglalkozni, amelyeknek segíteni tudunk az ingatlankeresésben. Egyrészt úgy is, hogy szervezetfejlesztési tréningeket szervezünk nekik egy innovációs ügynökséggel együtt dolgozva, másrészt úgy, hogy megpróbáljuk összekötni őket a tulajdonosokkal.

Minden tizedik felelt csak meg az elvárásoknak? Mi alapján hullott ki ennyi pályázó?

PL: A legfontosabb elvárás az volt, hogy közösségi legyen a kezdeményezés, hogy legyen társadalmi haszna annak, amit csinálnak. Figyeltünk arra is, hogy azok a szereplők, amelyek összeköltöznek, együtt tudjanak működni, mert akkor sokkal hatékonyabbak, mint külön-külön, de szempont volt az is, hogy stabil legyen a szervezet háttere, legyen perspektívája és elképzelése arról, miből tartja majd fenn magát. Csak úgy lehet sikeres a projekt, ha nem kell félnie a tulajdonosnak, hogy a bérlő a harmadik hónapban már nem tudja kifizetni a villanyszámlát.

SJ: Na persze megtaláltak bennünket azok a szervezetek is, akik nagyon nem szorulnak rá a támogatott ingatlanokra. Mondjuk azzal jött valaki, hogy ő kocsmát szeretne nyitni a magyar kézműves sörök népszerűsítésére. Nagyon szép cél, de ezt meg lehet csinálni piaci alapon is. Természetesen ezeket a pályázatokat teleaggatták civilnek látszó kezdeményezésekkel, mint valami karácsonyfát díszekkel, hogy mit tudom én, majd szerdánként szerveznek esteket a kisnyugdíjasoknak. Olyan, mint amikor a Kazinczy utcát, a Ráday utcát vagy a Bartók Béla úti fejlesztést próbálták „kultúrutcaként” eladni, amivel néhány nagyon nem elveszett vendéglátóipari szereplő is kitűnően járt, anélkül, hogy rászorult volna bármiféle támogatásra.

De önmagában nem baj, ha valami vállalkozásként működik. Miért kell elkülöníteni a civileket és kkv-kat?

SJ: Mi sem szeretnénk elkülöníteni őket, mert egyáltalán nem baj, ha vállalkozások is beszállnak ebbe. Nagyon sok olyan közösségi és társadalmilag hasznos kezdeményezés van, amely mögött egy kft. vagy bt. áll. Ilyen mondjuk az újrahasznosított dizájnnal foglalkozó Medence csoport. De ez a Norvég Alap pályázata, ahol a kiírás szerint kifejezetten civil kezdeményezéseket vártak. Azt szerencsére nem írták elő, hogy formális szervezetek legyenek, hiszen ott van mondjuk a Valyo csoport, ami tulajdonképpen hat lelkes barátból áll, miközben zseniális projektjeik vannak. Szóval meg kellett találnunk azt a réteget, amelyik életképes, van jövője, de jelenleg azért még nem tudna megállni piaci alapon a saját lábán.

A civilek megvannak, de most jön a java: meggyőzni a tulajdonosokat. Mennyire nyitottak?

SJ: Ez a szakasz csak most kezdődött, jelenleg is várjuk az ingatlantulajdonosok jelentkezését. Úgy tűnik, nem zárkóznak el az ideiglenes hasznosítástól. A legfontosabb, hogy biztosítékokat szeretnének, hogy megbízható lesz a bérlő, hogy nem fog hangoskodni, hogy nem lesznek olyan botrányok, mint amilyenek mondjuk a Tűzraktérrel voltak. Ehhez egyrészt azzal tudunk hozzájárulni, hogy már előszűrt szervezeteket ajánlunk nekik, másrészt jogi biztosítékokat építünk be, amelyek mindkét felet védik. Mert a bérlőnek is fontos, hogy ne rakhassák ki azonnal, vagy hogy ha mondjuk pénzt fektet az ingatlan helyreállításába, akkor azt lelakhassa. De már dolgozunk egy pénzügyi alap létrehozásán is, amely védené a tulajdonosokat az esetleg nem fizető szervezetekkel szemben. Szóval itt nem valami gerillaforradalomról van szó, hanem professzionális projektről.

Milyen ingatlanokat keres a KÉK?

PL: Vannak ugyan, akik nagyon rossz állapotú ingatlanokat ajánlanak fel, de tudni kell, hogy ezek felújítására általában nincs pénze ezeknek a szervezeteknek – éppen ezért keresnek olcsó helyeket. Vagyis olyan helyiségeket keresünk, amelyek ha nem is A kategóriás irodaházakban vannak, de kis ráfordítással használhatók. Szeretnénk, ha különleges ingatlanokat is be tudnánk vonni, például használaton kívüli gyártelepeket. Vagy mondjuk bezárt iskolákat.

Azok viszont legtöbbször nem magánkézben vannak...

PL: Kiemelt célunk, hogy foglalkozzunk az önkormányzati ingatlanokkal is. A fővárossal szoros az együttműködésünk, aktív szerepet vállalunk a Rögtön jövök! programjukban, amelynek célja az üresen álló önkormányzati üzlethelyiségek hasznosítása.

Ahol most beszélgetünk, az épp a Rögtön jövök! Projekt Galéria – egy szépen helyrepofozott üzlethelyiség a Kossuth Lajos utcában. Fővárosi projekt központja a Belvárosban egy olyan ingatlanban, ami amúgy a Terézváros tulajdona...

SJ: Komoly probléma, hogy a főváros kezében nem nagyon vannak ingatlanok – a legtöbbet a kerületek birtokolják. Az önkormányzati ingatlanokhoz viszont gyakran nehéz hozzájutni, még akkor is, ha üresen állnak. A kedvezményes bérleti konstrukciók pedig a külső szemlélő számára esetlegesnek tűnnek. Emögött legtöbbször a bürokrácia áll. Nagyon szeretnénk kicsit átláthatóbbá tenni ezt a rendszert, mert ha bemegy valaki most egy polgármesteri hivatalba, akkor általában azt sem tudja, kihez forduljon. Nem arról van szó, hogy ellenségesek vagy rosszindulatúak lennének az ott dolgozók, csak egyszerűen azon az ügyintézői szinten, ahova eljutsz, senki sem tudja megmondani, hogy két hónapon belül eldől-e az ügyed, és kilencven százalék esélyed van a sikerre, vagy csak két év múlva, és tíz százalék. Jó lenne, ha az összes kerületi tulajdonban álló üres ingatlant bele lehetne dobni egy nagy kalapba, és onnan pályáztathatná meg azokat egy központi szervezet.

Ez valami magyar betegség, vagy külföldön is ilyen a helyzet?

PL: Nagyon változó a helyzet, de például Brémában maga az önkormányzat hozott létre egy ezzel foglalkozó irodát, amelyik fenntart két adatbázist a keresőkről és a kínálókról. Viszont nagyon sok helyen a jogi környezet is az ideiglenes hasznosításnak kedvez. Az Egyesült Királyságban például különadót vetnek ki az üresen álló ingatlanokra, Csehországban viszont adókedvezményt kap, aki kiad ilyet. Szóval az adóval büntetni és jutalmazni lehet. Franciaországban voltak ennél is radikálisabb próbálkozások: aki nagyon sokáig nem használt egy lakóingatlant, azt az állam meghatározott időre átalakíthatta szociális lakássá. Persze mindig lesznek kiskapuk, de akkor is jelzi a szándékot, hogy ezekben a városokban szeretnének lépni ebben az ügyben.