Ferenc, Olívia
-2 °C
4 °C

Szövetkezzünk befektetésre? - avagy mik azok az ingatlanszövetkezetek

2003.10.06. 17:32
Nagy nyilvánosságot kaptak az idén az ingatlanszövetkezetek, sokszor a rendőrségi hírek között, így fontos lehet sorozatunkban minél előkelőbb helyen foglalkozni velük. Ha némelyikük működése teljesen törvényes is, működésük kockázatai miatt ezeket nem ajánlják "özvegyeknek és árváknak".
Az egyik ingatlanszövetkezet vagy ingatlan-befektetési szövetkezet vezetőjét őrizetbe vették, a másikét körözik, a károsultak száma több száz vagy több ezer lehet - ilyen jellegű hírekkel szolgálnak nap mint nap az újságok. Mégis, mi történik itt, azt jelenti-e ez, hogy a szövetkezetek törvénytelenül működnek, illetve veszélyben vannak-e a meglévő szövetkezeti befektetések? - kérdezheti az olvasó.

Amint egy korábbi cikkünkben leírtuk, a kollektív befektetési formák lényege, hogy sok kisbefektető pénzét gyűjtik össze szakemberek, és azután egy nagy tőkeként forgatva a sok kicsit, szakszerűen és hatékonyan forgatják azt. Látszólag ebbe a sémába illik bele az is, ha kisbefektetők egy szövetkezet tagjaivá válnak, és így adják össze pénzüket. Csakhogy ilyen kollektív befektetési formát mégsem jegyez a szakirodalom, és nem térnek ki rá külön a befektetési tárgyú jogszabályok sem.

Az ingatlanalap jobb?
A cikkünkben felvázolt kockázatok egy része az ingatlanalapoknál is megvan, így végső soron ott is általában hoszabb távú ingatlanbefektetésekre gyűjtenek olyan befektetői tőkét, amely elvileg bármikor távozhat az alapból. A törvények azonban ott többszintű védelmet nyújtanak: így vész esetén hat hónapig felfüggeszthető a pénzek kifizetése az alapból, ami alatt az alapkezelőnek van ideje az ingatlanokat értékesíteni, ha szükséges. Hasonló a helyzet az alap megszűnése esetén is. Az alapokban készpénztartalékokat hagynak. Az ingatlanok értékét független értékbecslő határozza meg, aminél csak alacsonyabb lehet a vételár és magasabb az eladási ár. Az alap hitelt vehet fel a befektetők kifizetésére, ha szükséges. Az alapkezelőt ellenőrzi a PSZÁF, a letétkezelő bank, a könyvvizsgáló. Egy ingatlanba legfeljebb a tőke 20 százaléka kerülhet (kockázatmegosztás), az építés alatt álló ingatlanok értékét is korlátozzák.
Az alapötlet itt az, hogy sok ember összeállhat egy szövetkezetben valamilyen üzleti cél érdekében, és a jogszabály ismeri a tagi kölcsön fogalmát is. Így a szövetkezetek a náluk jelentkezőknek egyrészt minimális értékű (pl. 1000 forintos) szövetkezeti részjegyet adtak el, majd nagyobb összegű kölcsönöket vettek fel tőlük fix kamatra, általában 12-20 százalékra, a banki kamatok két-háromszorosára. Mindezt még nyilvánosan meg is hirdették, nyilvánosan toborozták tagjaikat, amit azonban júliustól egy törvénymódosítás megtiltott. (Nem a működést, csak a hirdetést.)

Az említett szövetkezetek egy része legalábbis a szövetkezeti törvény alapján - még a PSZÁF szerint is - törvényesen működött. Amint a PSZÁF szeptemberi hírlevele írja, "a szövetkezeti törvény rendelkezéseit szó szerint betartva". Ugyanakkor a pénzügyi ellenőrző szervezet tavasszal jogosulatlan pénzintézeti tevékenység gyanújával egy esetben feljelentést tett, a többi szövetkezet ellen pedig az ügyészségen tett általánosabb bejelentést. (A hírlevél a http://www.pszaf.hu/jelentesek/hirlevel.htm címen olvasható.)

Az ellentmondást feltételezések szerint nagyrészt a jogszabályok ellentmondásai okozhatták. A szövetkezetek a hírekből ítélve valószínűleg megfeleltek az egyik törvénynek, de feltehetően beleütköztek abba a tilalomba, amely a széles körű betétgyűjtést csak megfelelő engedélyekkel rendelkező, szigorúan szabályozott és ellenőrzött pénzügyi szervezeteknek tartja fenn. A jogszerűség eldöntése azonban feltehetően bíróságok dolga lesz, itt állást foglalni nem lehet feladatunk.
Vegyük inkább sorba azt, hogy a befektető polgár milyen kockázatokkal szembesül ennél a befektetési formánál az említett magas kamat reményében. A szövetkezet elvileg úgy működik, mint egy egyfajta részvénytársaság: több személy ősszeáll és összead tőkét valamilyen üzlet vagy több üzlet nyereséges lebonyolítása reményében, majd igazságosan, arányosan részesednek az elért eredményből. Ha a szervezet rosszul gazdálkodik, a nyereség is úszik, sőt esetleg az eredetileg befektetett tőke is, ha pedig jól, akkor jó esetben a banki kamatokat meghaladó az eredmény. Tehát egyfajta vállalatról van szó.

Egy részvénytársaságnál, vagy egy normál, fix kamatot nem ígérő szövetkezetnél a cég addig nyújtózkodhat, amíg a takarója, azaz a tőkéje ér: van tőkéje, azt forgatja, az eredmény pedig kialakul. Ha nagyobb összegű hitelt vesz fel, akkor már könnyebben időzavarba kerül, hiszen a hitelt meghatározott időrend szerint vissza kell fizetni, méghozzá kamatostul. Ha nem tud időre fizetni, könnyen fizetésképtelenné válhat, és az sok jót nem jelent: ha az ingatlanokat kényszerből, gyorsan kell eladnia, az többnyire csak nyomott áron sikerül, és nagy veszteségeket okozhat.

Nos, lényegében ez a veszély áll fenn akkor is, ha a tagoktól vesz fel kölcsönt a szövetkezet. Annyiból jobb a helyzet, hogy sok kis hitelről van szó, amelyek lejárata különböző, így normális esetben nem kell hirtelen nagyobb össszegeket visszafizetni. Annyiból pedig roszabb lehet, hogy adott esetben akár lejárat előtt is fizetni kell, ha az ügyfél - akár a kamatokról is lemondva
- vissza akarja látni a pénzét. A kockázat mindenesetre nagy.

Gyakran emlegetik azt is, hogy az ingatlanbefektetések, beruházások zöme hoszabb időtávú, legalább hónapokra, de egy-két, sőt több évre is tehető egy üzlet megtérülése. A szövetkezetek pedig pár hónaptól egy évig terjedő időszakra vettek fel kisbefektetőktől hitelt, vagyis eleve arra számítottak, hogy később is fog még befolyni pénz az ügyfelektől. Ha pedig ez elmarad, megint itt a baj. Kicsit hasonlóan hazardíroztak, mint az előző cikkükben már említett - tiltott - pilótajátékoknál, amelyek addig működnek, amíg van új balek a színen.

A szövetkezetek egyébként most bizonyára a sajtót és a rendőrséget hibáztatják azért, hogy egy részüknek fizetési nehézségeik vannak vagy lényegében már be is dőltek. A tavasz óta a sajtóban kibontakozott hírhullám nyomán ugyanis sok kisbefektető kiveszi pénzét, illetve az új befizetések is akadoznak. Biztosan ez is hozzájárult a nehézségeikhez, de másrészt ez is bizonyítja, hogy eleve ingatag lábakon álltak ezek az ingatlanosok. Lehet, hogy most akár pár ezer ember pénze is veszélybe került, de ha hoszabb távon folytatódott volna a nagymértékű tagtoborzás, esetleg tízezreké került volna veszélybe később, nem lehet pontosan tudni.

Sokszor felmerült az a kérdés is, hogy egyáltalán a szövetkezetek szervezői számíthattak-e reálisan arra, hogy a befektetők pénzét maradéktalanul vissza tudják fizetni. Az ingatlanüzletek megtérülése van-e akkora, hogy abból az ígért kamatokat, a szövetkezet működtetési költségeit is meg lehessen fizetni? A meghirdetett kamatok csúcsa általában 17-20 százalék között volt. A nagy nyilvánosság előtt, átláthatóan és szigorú ellenőrzés (PSZÁF, letétkezelő bank, könyvvizsgáló) mellett működő, hivatalos ingatlanértékelőt alkalmazó ingatlanalapok az utóbbi egy évben számításaink szerint évi 7-13 százalék közötti hozamot értek el a költségek levonásával. Több alapkezelő is publikál olyan adatot, amely a bérbeadási céllal vett ingatlanok bérletidíj-hozamát jelzi az ilyen ingatlanokba fektetett tőkére vetítve, ez általában évi 12-14 százalékos. Ennek fényében a 20 százalék körüli, költségek nélküli kamatígéretek túlzónak tűnnek. Talán ezért van az, hogy elsősorban éppen azon szövetkezetek ellen folyik büntetőeljárás, amelyek a legmagasabb hozamokat ígérték. Pár, évek óta működő szövetkezet pedig még talpon van, épp ezek ígértek az utóbbi időben szerényebb kamatokat.

Tavaly a PSZÁF közleményt adott ki az ingatlanszövetkezetekkel kapcsolatban, és főként így érvelt: "A PSZÁF nyomatékosan fel kívánja hívni a befektetni szándékozó állampolgárok figyelmét arra, hogy a magukat befektetési szövetkezetnek nevező intézmények nem tartoznak a PSZÁF ellenőrzési körébe, az itt elhelyezett befektetett pénzekre semmilyen állami biztosítás, így az Országos Betétbiztosítási Alap, illetve a Befektetővédelmi Alap által nyújtott garancia sem terjed ki. Mindezekre tekintettel fokozott gondosággal kell mérlegelni a tagi kölcsön címén megvalósuló esetleges befektetéseket." Vagyis, más befektetési formáktól eltérően itt nem nyúlik olyan messzire állam bácsi óvó keze és ellenőrző szeme. (NAPI Gazdaság, Befektető melléklet, 2002. augusztus 26.)

Összességében: mi nem tudjuk megállapítani, és nem is tehetjük, hogy ez a befektetési forma törvényes-e, nem beszélhetünk le róla senkit, de felvázoltuk a kockázatokat, a jelenlegi ellenérveket. Ezek alapján "özvegyeknek és árváknak", azaz a biztonságot szem előtt tartó befektetőknek nem ajánlható nyugodt lelkiismerettel. Mellette szóló érv gyakorlatilag egyetlen van, a magasabb hozam ígérete. Mindenkinek magának kell döntenie.