Amíg mutyizunk, jöhetnek a romkocsmák

„Nagy baj van egy várossal, ha a legértékesebb területeket romkocsmaként hasznosítják, miközben nemzetgazdasági szempontból nagyobb értékkel bír, ha irodaház vagy lakóingatlan van a helyén. Érvelni persze lehet azzal, hogy a romkocsmák kulturális intézmények, de ez csak marketingfogás” – fejtette ki cége és neve elhallgatását kérő ingatlanfejlesztő szakértőnk. Szerinte az sem véletlen, hogy pont a hatodik és hetedik kerültben burjánzanak ezek az intézmények.

Ingatlanhasznosítás magyar módra

A romkocsma a e szerint egy olyan magyar ingatlanhasznosítási forma, amivel az elképzeléssel, koncepcióval, vagy engedélyekkel még nem rendelkező, vagy a piaci viszonyok miatt egyszerűen csak kiváró fejlesztő többet tud keresni, mintha a bontás és az építés közötti időben parkolót üzemeltet a telken, vagy nem csinál vele semmit.

Az is elgondolkodtató, hogy miért kerül ma Budapest bizonyos kerületeiben a fejlesztőknek több évbe, amíg átverekszik magukat a szövevényes és homályos önkormányzati ügyintézésen. Lehet, hogy azért, mert a mutyizást eddig tart nyélbe ütni. Míg egyes önkormányzati képviselők és barátaik kft.-ket és offshore cégeket lapítanak, addig a várakozó ingatlanfejlesztők tesznek egy szívességet az underground szórakozóhelyekre vágyakozóknak.

Az biztos, hogy a magyar önkormányzati és vállalkozói kreativitás és élelmesség ilyenfajta megnyilvánulásaival egészen jól lehet keresni. Ingatlanszakértőink szerint havonta öt-tízmilliós tiszta hasznot lehet realizálni egy romkocsmából, és ennek legfeljebb a tíz százalékát fizethetik bérleti díjként a fejlesztőnek.

Vagyis sokkal jobb biznisz lenne a fejlesztőnek, ha amíg bele nem kezd a fejlesztésbe, addig ő maga működtetne romkocsmát. Vagy egyszerűen ingatlanfejlesztés helyett romkocsmát üzemeltetne. Először azonban nézzük meg, hogy mekkora haszonnal jár manapság ingatlant fejleszteni Budapest belvárosában.

Megvesz az ingatlanfejlesztő egy használt, romos épületet a nagykörúton belül. Ebből a két-három szintes, mondjuk, kétezer négyzetméteres területű épületből a hasznosítható terület ezerhatszáz négyzetméter, a többi közös terület. Ez tökéletes lenne romkocsmának is, ennél nagyobb területű ingatlanban már nem is érné meg romkocsmát üzemeltetni.

A válság előtt még 1400 euró/négyzetméteres árat lehetett kérni egy ilyen ingatlanért, a válság miatt már csak négyzetméterenként körülbelül ezer euróért lehet egy ilyen fekvésű ingatlant eladni, mondta el Valkó Dávid, az Otthoncentrum elemzője.

Miután megvette a fejlesztő az ingatlant, három dolgot tehet.

A lakóprojekt

Vagyis a fejlesztő teljesen felújítja a romos ingatlant, majd a felújított, 1600 négyzetméteren lévő lakásokat eladja négyzetméterenkét 3000 eurós áron. A tiszta haszon ennek a 3000 eurónak körülbelül a tizede, vagyis 300 euró lesz, mert az árból lejön az 1000 euró vételi díj, 1500 euró az építés és felújítás költsége, illetve még körülbelül 200 eurót kell levonni négyzetméterenként az ún. soft cost-ra (tervezés, könyvelés, finanszírozás, jogi munka, marketing, ügynöki jutalék, stb), fejtette ki Valkó Dávid.

Így aztán a megmaradt 300 euró hasznot beszorozzuk a nettó hasznosítható és eladott 1600 négyzetméterrel, ami 480 ezer euró, vagyis 270 forinton számolva az eurót 127 680 000 Ft. Ennyi az adózás előtti tiszta haszon a fejlesztésből. Ha havonta öt-tízmillió tiszta hasznot lehet realizálni egy romkocsmából, akkor ekkora tiszta bevételre tizenkét-tizennyolc hónap, azaz egy-másfél év alatt szert lehet tenni, ha az ingatlanfejlesztő mégis inkább romkocsmázásra adná a fejét.

Bérbeadás

Ha éppen hogy kipofozzák, akkor az 1000 euró vásárlási díjon felül még körülbelül 200 euró a felújítási költség. Ezután körülbelül nyolc euróért lehet kiadni. Ekkor a beruházás megtérülése után havi 3 404 800 forint adózás előtti nyereségem lenne, ami jóval kevesebb, mint a romkocsma havi öt-tízmillió forintos tiszta haszna.

Neve elhallgatását kérő ingatlanszakértőnk szerint azonban, ha teljesen felújítanak egy ilyen ingatlant, a felújítási költsége négyzetméterenként öt-hatszáz euró. Irodának kiadni 15 euróért lehet, üzlethelyiségnek húsz-negyven euróért. A beruházás így is tizenöt év alatt térülne meg, utána megint kevesebb havi bevétel lenne a kiadásból, mintha romkocsmaként üzemeltetik.

Ingatlanfejlesztés előtt romkocsma-üzemeltetés

A spekulánsvénával megáldott ingatlanfejlesztő viszont rövid távon ki is adhat egy ilyen romos ingatlant. A romkocsmák befogadása tipikusan magyar, rövid távú ingatlanhasznosítási forma. Ilyenkor a felújított B kategóriás ingatlanokért fizetett bérleti díj kétharmada a reális bérleti díj, vagyis körülbelül 5-6 euro/m²/hó, mondta el Valkó Dávid. Azaz 270 forinton számítva az eurót, 1350 és 1620 forint/m² között mozoghat egy romkocsma bérleti díja. Ha egy romkocsma területét 600 és 1600 négyzetméter közöttinek vesszük – előbbire példa lehet a Kuplung, utóbbira az Instant –, a bérleti díjak több százezer forinttól a néhány milliós tételig terjedhetnek, ami valóban reális lehet, ha a romkocsma-tulajdonosok által bevallott hozzávetőleges bérleti díjakkal vetjük össze.

A túl romos kocsma sem jó

A fejlesztők által kalkulált havi öt-tízmillió forintos tiszta hasznot abszurdumnak minősítette az összes általunk megkérdezett romkocsma-tulajdonos, de még az Index gazdasági rovatának becslését is, ami szerint naponta átlagosan kétszáz ember fordul meg egy romkocsmában, akiknek az átlagos fejenkénti költése 1500 forint, amiből ezer forint a hely tiszta haszna, vagyis havonta három-négymillió forint lehet a nyereség.

A fő ok, amiért túlzónak minősítették mind a két becslést, az az, hogy egy ilyen fajta szórakozóhely kiadásai sokkal nagyobbak, mint az

átlagember gondolná. A tulajdonosok szerint iszonyatos összegek mennek el állagmegőrzésre, fejlesztésre: a túl romos kocsma sem jó.

Zsendovits Ábel, a Szimplacity Kft. társtulajdonosa és ügyvezetője elmondta, hogy ebben az évben kilencmillió forintot költöttek csak hangszigetelésre, az új elektromos fűtési rendszerre 4,8 millió forint ment el, a tetőszerkezet cseréje 8-9 millió forintot vitt el az éves nyereségből. A decemberben befizetett, negyedéves szja, iparűzési adó és mindegy egyéb járulék még hétmillió forinttal apasztotta az éves profitot.

Ezenkívül folyamatosan, napi nyolc órában két ember csak a karbantartási munkálatokon dolgozik, vagyis állandó költség az ő bérük, amihez hozzá jönnek még az esetleges anyagköltségek. Így csak állagmegőrzésre havi ötszázezer-egymillió forintot költenek el.

Sokba kerül a görényes és a dizájn

Kauteczky Dávid, a Szóda ügyvezetője nem szeretett volna vállalkozásuk konkrét anyagi ügyeiről beszélni, de annyit elárult, hogy valóban nagy összegek mennek el állagmegőrzésre és karbantartásra. Az állandó karbantartási költségek között említette, hogy gyakran kell csatornatisztítót hívni, akinek egy kiszállása körülbelül 150 ezer forint, vagy ha, mondjuk, tönkremegy valamelyik bútor, és újat kell venni, nem biztos, hogy ami a dizájnba illeszkedő, leamortizált széknek tűnik, annak darabja nem 25 ezer forintba került.

„Horror összegeket visz el a női wc”

Rácz Tibor, az Instant üzletvezetője szerint az 1500 forintos fejenkénti átlagos költésből az ezer forint inkább a költség, mint a tiszta haszon. Az állagmegőrzési költségek között említette, hogy például csak a női illemhely – ami szerinte egy szórakozóhely legkényesebb pontja – fenntartása és bővítése „horror összegeket visz el”. Ezenkívül ott van még az a jelenség is, hogy emberek előszeretettel visznek haza poharakat emlékbe, így a poharakból is hetente több száz újat kell beszerezni. A legnagyobb havi kiadás a többmilliós rezsiköltség.

Kováts Péter, a Kuplung tulajdonosa határozottan állítja, hogy egy-egy fejenkénti költésből ötven százalék alatt van a romkocsma tiszta haszna. Elmondása szerint évente körülbelül három-négymillió forintot költenek karbantartásra és fejlesztésre. Utóbbi Kovács szerint azért fontos, mert ha egy romkocsma „jól megcsinált romkocsma akar lenni, akkor folyamatosan költeni kell a megújulásra. És fontos, hogy mindig legyen egymilliód, mert bármikor leszakadhat egy csap, vagy kiéghet egy villanyvezeték, és azonnal meg kell csinálni”.

A körülbelül 580 négyzetméteres csarnokú Kuplung havi rezsiköltségei 700-800 ezer forintot tesznek ki, ehhez jön még a bérleti díj, mondta hozzá Kováts Péter.

Csak a szerelem számít

A Mumus tulajdonosa, Pálinkás Sándor szerint is irreális az a feltételezés, hogy romkocsma üzemeltetésből havonta három-négymillió forint tiszta hasznot lehet kinyerni. Ennél többet a romkocsmák anyagi ügyeiről azonban nem kívánt mondani. Azt mondta, vendéglátózni csak szerelemből lehet, nem a pénzért. Hasonló véleményen vannak a szimpla tulajdonosai is: „Ha csak a pénzért csinálnánk, már régen abbahagytuk volna. Azzal szeretnének kitűnni a magyar vállalkozói palettán, hogy a mai Budapestről totálisan hiányzó közösségi teret hozunk létre.”

Stresszes dolog a kocsmázás

Zsendovits Ábelnek az a véleménye, hogy jobb biznisz ma Budapesten ingatlant fejleszteni, mint romkocsmának nevezett kulturális és szórakoztató egységet működtetni. A bizonytalansági faktor miatt. Hiszen nemcsak a tulajdonos fejlesztővel kötött, gyakorlatilag csak egy gentleman’s agreement kényszerítő erejével bíró szerződés miatt bizonytalan a romkocsmárosok helyzete, hanem a környéken lakókkal és ezért az önkormányzattal fennálló konfliktusok miatt is.

A Szimpla kert ellen jelenleg is folyamatban van egy birtokháborítási per. Az ítélet áprilisban várható. Zsendovits Ábel elképzelhetőnek tartja, hogy a Szimplának kedvezőtlen végzés születik a precedens teremtése végett, és ha akárcsak annyiban korlátozni akarják a kulturális központ működését, hogy este tíz után nem üzemelhet, akkor lehet, hogy a következő Szimpla-ingatlan már egy másik országban lesz.

Jogilag rendezetlen ingatlan ügyek

A Szimplacity Kft. a Highland Investments Magyarország Ingatlanforgalmazó és Beruházó Kft. nevű offshore cégtől bérli a Kazinczy utca 14-ben levő épületet. (Az offshore cég ügyvezető igazgatóját sajnos nem sikerült elérnünk.) A fejlesztő úgy vette meg 2000-ben az ingatlant, hogy volt hozzá a bontási engedély, de aztán kiderült, hogy mégis helyi védettséget élvez.

Zsendovits hangsúlyozta, hogy az ingatlannal kapcsolatos egyik állításról sem lehet kijelenteni, hogy az teljes mértékig igaz, annyira bizonytalanok ma a hetedik kerületben az ingatlanügyek. Például azt sem lehet biztosra venni, hogy ha fejlesztésbe kezd az ingatlan tulajdonosa, meg kell-e tartania az épület homlokzatát, vagy sem.

Vagyis jogilag egyelőre rendezetlen a Kazinczy 14. helyzete, addig pedig a fejlesztő nem bonthatja le, és nem kezdhet neki a fejlesztésnek. Zsendovitstól azt is megtudtuk, hogy ugyan nyolc évre kötöttek szerződést az offshore céggel, ez nem jelent semmit, mert „Magyarországon ma egy szerződés körülbelül annyit ér, mint egy kézfogás”.

A West Balkán 2001-től 2003-ig működött a Kopaszi-gáton, ahol minden évben nyitás előtt derült csak ki, hogy működhetnek-e még egy nyarat. 2004-ben a Kisfaludy utcában nyílt meg újra, a WB egyik tulajdonosa, Szalontay Győző által romkocsmának nevezett Kis WB, ami aztán 2007 márciusáig üzemelt. Eredetileg egy évre kötött velük szerződést a fejlesztő, utána pedig háromhavonta hosszabbítgatták a megállapodást még két éven át. „El lehet képzelni, hogyan lehet működni és csapatot építeni ennyire bizonytalan körülmények között” – tette hozzá a West Balkán társtulajdonosa.

A működtetési bizonytalanságokról a Kuplung tulajdonosa elmondta, hogy az a legnehezebb, amikor az embernek, mondjuk, három-négymilliót bele kellene tolnia a fejlesztésbe, hogy még jobban menjen a bolt, de a bizonytalan, rövid távra szóló szerződési feltételek mellett nem lehet benne biztos benne, hogy az a szerződés időtartama alatt meg tud térülni. Jelenleg a 2004 óta folyamatosan, télen-nyáron üzemelő Kuplungnak tizenöt hónapra van szerződése a fejlesztővel, ami a leghosszabb szerződésnek mondható a szórakozóhely történetében.

Válságban ivás van, nem fejlesztés

Azonban nemcsak a romkocsma-üzemeltetés kockázatos, hanem az ingatlanfejlesztés is. Egyrészt, ahogy már említettük, az engedélyek beszerzése hosszú és bonyodalmas a szövevényes magyar bürokrácia, a hézagos jogrendszer, és egyes önkormányzatok átláthatatlan ügyintézése miatt. Másrészt elemzőnk szerint egy hitelválság nem igazán érinti a romkocsmák működését, míg az ingatlanfejlesztést igen súlyosan. Vagyis a fejlesztők sokkal érzékenyebbek az aktuális világgazdasági helyzetre, mint az underground kocsmák, néhány korsó sört az emberek még válság idején sem tagadnak meg maguktól, sőt lehet, hogy depressziós időkben jobban csúszik a búfelejtő.

Kereskedelmiingatlan-fejlesztés szempontjából a jelenlegi romkocsmák közül névtelen fejlesztőnk szerint az Instant tűnik a legjobb befektetésnek. Az Instant helyén felhúzott üzlethelyiségeket, mondjuk, 20-40 euróért lehetne kiadni. (A Váci úton egy igényesebb kávézó 20-25 euró bérleti díjat fizet havonta.) Ha irodákat húznának föl az Instant helyén, a fejlesztő körülbelül 15 euróért tudná kiadni őket.

Mihez kezdünk ma Budapesten egy ingatlannal

„Természetesen szükség van underground szórakozóhelyekre” – teszi hozzá névtelen fejlesztőnk is. Ezek léte összehangolható a régi városrészeket és romos épületeket likvidáló ingatlanfejlesztési projektekkel. Erre jó példa az egyelőre éppen nem létező West Balkán esete, amit szintén Budapest egyik underground színfoltjaként és kulturális központjaként tartanak számon. Projektjük sikeressége talán annak is köszönhető, hogy eleve olyan kerültbe költöztek a Kopaszi-gátról, ahol a hatodik és a hetedik kerülettel ellentétben dinamikus és határozott fejlesztési stratégia látszik kibontakozni.

Underground szórakozóhely és ingatlanfejlesztés egyszerre

A Corvin-projekt megvalósítását hátráltatta az a négy Tömő utcai ingatlan, amelyből kettő műemlékvédelem alatt áll, és így a fejlesztő nem bonthatja le őket. A nyolcadik kerületi önkormányzatnak viszont nem volt pénze, hogy bármit is kezdjen a védett, romos épületekkel. Ezért a Corvin-projekt fejlesztője magántőke bevonását javasolta, így jött a képbe a West Balkán. Az önkormányzattal kötött megállapodás értelmében a WB és egy másik cég a Tömő u. 4. sz. alatt megtervezte és megépítette a Grund játszóteret, melyet húsz évig üzemeltethetnek. Cserében a Tömő u. 8. sz. alatt legalább tíz évig kulturális központot működtethetnek majd.

Egyébként „ha hosszú távon lehet tervezni, vagyis saját ingatlanban üzemel a romkocsma, és van hozzá még koncepciója is, akkor egyáltalán nem irreális a havi öt-tízmillió forintos tiszta haszon. Azért csináljuk, mert megéri anyagilag” – tette hozzá egy, a neve elhallgatásakor politikai okokra hivatkozó volt romkocsma-tulajdonos.