Menyhért, Mirjam
10 °C
25 °C

A minőség felé mozdul a lakáspiac

2009.03.17. 13:32
A 2008-as évet trendfordulóként értékelhetjük a lakáspiacon. Megjelentek a készpénzes vevők, elmaradtak a külföldi vásárlók, megnövekedett az alku mértéke, visszaesett a fejlesztői aktivitás, újból sláger a kisebb lakás – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb trendeket bemutató lakóingatlan elemzéséből. A lakáspiacon jelentkező változások hatása 2009-ben tovább érződik, és hosszabb távon is formálhatja a piac egészét, elmozdítva a keresletet a minőségi lakások és fejlesztések felé.

Az építési volument vizsgálva a KSH adatai szerint 2008-ban 36 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 44 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, 1 százalékkal kevesebbre, mint 2007-ben. Az éves országos adat stagnáló lakásépítést jelez, e mögött azonban jelentős területi eltérések és évközi hullámzások mutathatók ki.

Messze még a vége

Fényévekre vannak a még a mélypontok a globális ingatlanpiacokon: a világ legérettebb és leggyorsabban reagáló ingatlanpiacának számító brit piac egyelőre tejes gőzzel a csúszik a lejtőn, s a mélypontokat a legoptimistábbak is csak 2009 nyarára-őszére teszik. A kontinentális ingatlanpiacokra további súlyos korrekciók várnak, miközben a globális piacokon elhatalmasodó kockázatkerülés nagyon komor jövőt sejtet a feltörekvő európai ingatlanpiacok számára: a régiós mélypontokat a legtekintélyesebb európai szakértők legkorábban 2010 első-harmadik negyedévére jósolják.

A szakma egybehangzó konszenzusa szerint az európai ingatlanpiacokon a felépülés első jeleit az Egyesült Királyság ingatlanpiacán tapasztalhatjuk majd. A brit ingatlanpiac a világ legérettebb ingatlanpiaca, amely az elsők között reagálta le a globális pénzpiaci válság hatásait. Portfolio

Budapesten és a nagyvárosokban a kiadott új engedélyek száma tavaly is jelentősen, 9, illetve 7 százalékkal nőtt, a többi városban pedig a használatba vett lakások száma volt 14 százalékkal magasabb, mint az előző évben. A községekben viszont jelentősen visszaesett a lakásépítés, mind az engedélyeket (mínusz 15 százalék), mind a befejezett építkezéseket (mínusz 10 százalék) tekintve. Az utolsó negyedévet megvizsgálva megfigyelhető, hogy a befejezett építkezések száma 1 százalékkal, az új engedélyeké november és december hónapokban 10 százalékkal csökkent.

Tavaly az új lakások több mint felét természetes személyek építtették, többnyire saját használatra, 47 százalékát pedig vállalkozások, zömmel értékesítésre. Az Otthon Centrum elemzése szerint az építési formákat tekintve országosan is visszaszorult a lakóparki építkezés, és családi házban épült a legtöbb új lakóingatlan. A lakásépítés továbbra is a közép-magyarországi régióra koncentrálódik. Pest megyében egyötöddel több új lakást vettek használatba, mint egy évvel ezelőtt, Budapesten 9 százalékkal nőtt a kiadott új engedélyek száma. Az országos lakásépítés fele történik - akár az új engedélyeket, akár a befejezett lakásokat tekintve - a közép-magyarországi régióban.

Új építésű lakások piaca

A pénzügyi válság hatására a bankok nem csak a lakossági oldalon szigorítanak jelentősen finanszírozási feltételeiken, hanem ingatlanprojekt-finanszírozásuk során is jóval körültekintőbben járnak el. Hazánkban mindez az ingatlanpiac fundamentumait meghatározó kedvezőtlen reálgazdasági környezettel párosult, amely a fejlesztési tevékenység rég nem látott visszaesését eredményezte.

A legnehezebb helyzetben azok a beruházók találták magukat, akik éppen elkezdték az építkezést, viszont a lakásoknak nagyjából csak a negyedét, vagy ennél kevesebbet értékesítettek, illetve alapból árérzékeny vevőket céloztak meg. Mivel ők az építkezést már nem állíthatták le, hirtelen értékesítési kényszerbe kerültek, akár alacsonyabb áron kínálva lakásaikat, lemondva így nyereségük jelentős részéről. Az előrehaladott építkezési fázisban lévő, és magas értékesítési arányokkal rendelkező fejlesztők ugyanakkor viszonylag probléma nélkül vészelhetik át a válság begyűrűzését. Az átadáshoz közeli építkezésekkel kapcsolatban pedig az ügyfelek bizalma is nagyobb - hangsúlyozta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A válság hatásaira csak késéssel reagáló kínálati oldal jövőre pedig még ennél is jobban visszaeshet, többéves távlatban akár hiányt is okozhat az akkorra remélhetőleg újra normálisan működő újlakás-piacon. A vevői szokásokat tekintve megfigyelhető a vásárlók alkupozíciójának, valamint a kisebb lakások iránti érdeklődés megerősödése. Elterjedtek az ingatlanpiacon lehetőségeket kereső készpénzes vásárlók, ugyanakkor persze sokan elhalasztják vásárlásukat, ami élénkítőleg hathat a bérlakás-piacra - emelte ki Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

A korábban is jelen lévő értékállósság és minőség kulcsszavak mellé a vevők számára a beruházó megbízhatósága, tőkeereje és banki referenciái is eddig nem látott fontosságot nyertek. A szerződések aláírása a korábbiakhoz képest több héttel kitolódott, ennek oka a nagyobb körültekintés, és az előzetes hitelkérelmi bírálat lefuttatása.

A megváltozott vásárlói igényekre reagálnak a fejlesztők; bár ebben a piaci környezetben a bevethető eszközrendszerük nagyban behatárolt. Nem minden esetben lehet azonnali döntéseket hozni, sem a lakásszámban, sem a lakások kialakításában, maradnak tehát a különféle akciók, promóciók, illetve a nyílt árcsökkentés. Ez utóbbinál viszont gyanúra adhat okot, ha a beruházó könnyen és nagy arányban hajlandó a csökkentésre.

Használt lakások piaca

2008 utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó piacon: a tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen, például családi okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást.

Bár a lakásigények megváltozása nem következik be egyik napról a másikra, a csökkenő lakásigényeket a válság kezdetekor előre vetítő jóslatunk részben már a 2008 november-decemberi tranzakciós adatokat megvizsgálva bizonyítást nyert. Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek, (általában 3-8 százalékkal) a megvásárolt lakások négyzetméter-árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly. A folyamatos árcsökkenés pedig már 2007 végétől megfigyelhető, illetve tovább folytatódik 2009-ben is - emelte ki Kühne Kata.

Az elemzés szerint a vevők fajlagosan olcsóbb ingatlanokat vesznek, ugyanakkor a lakásméretből egyelőre nem adnak alább. Ezt egyrészt minőségi kompromisszummal érhetik el, vagyis a lakás ára jóval fontosabbá válik, mint az állapota, másrészről javult az alkupozíciójuk. A piac szűkülése miatt egyre többször kénytelenek az eladók jelentősebb árcsökkentésre. Az Otthon Centrum értékesítési adatbázisa nagyrészt alátámasztja ez utóbbi teóriát: a válságot megelőző 3-5 százalékhoz képest 5-7 százalékra nőtt a kínálati és a tranzakciós árak közötti különbség. Ugyanakkor megmarad a kettősség a piacon: jó befektetésnek tekinthető lakásoknál néhány százalék az alkulehetőség, míg egyes típusoknál - nem felújított nagy panellakás vagy családi ház - extrém esetben akár a 20-30 százalékot is elérheti.