Zuhannak az irodabérleti díjak

Kevés kényesebb kérdés van ma az irodapiacon, mint a bérleti díj mértéke, mintha a tanácsadók és a bérbeadók egyesült erővel azon munkálkodnának, hogy a tényleges bérleti díjak ne kerülhessenek napvilágra. Mindez az egyre nyomasztóbbá váló túlkínálat tükrében érthető törekvés, ugyanakkor az egyik új, dél-budai irodaház 9 eurós akciójának meghirdetése nem hagyott kétséget a bérbeadók rugalmasságának fokozódásáról.

Minden okuk meg is van a rugalmasságra, hiszen az idén piacra kerülő új irodaterület mennyiségét a különböző számítások 240-350 ezer négyzetméterre becsülik, miközben már most is 350 ezer négyzetméternyi üres iroda vár bérlőre a fővárosban. Elkerülhetetlennek tűnik, hogy jövőre újabb legalább százezer négyzetméterrel bővüljön a kapacitás, miközben a reálszférát elérő válság nem éppen az igények növekedését táplálja, az új kereslet az elemzések szerint eddig sem haladta meg a 120 ezer négyzetmétert.

A már most is 16-17 százalékos üresedési ráta minden valószínűség szerint 20 százalék fölé ugrik 2010-re, ez pedig minden eddiginél nagyobb nyomást gyakorol a bérleti díjakra.

Az átlagos A kategóriás irodaházakban ma megkötött tranzakcióknál 12-13 eurós bérleti díjra törekednek a bérbeadók, a ténylegesen fizetett összeg azonban ennél lényegesen kevesebb is lehet, a csökkentés alsó határa 10-11 euró körül húzódhat, az egyetlen nyíltan vállalt 9 eurós akción kívül. Az összeg természetesen függ az épület színvonalától, elhelyezkedésétől, a bérelt terület nagyságától, a szerződés futamidejétől és talán mindenekelőtt a bérbeadóra nehezedő hiteltörlesztési kényszer intenzitásától. A túl alacsony szinten kötött szerződések leginkább csak szorongatott kényszerhelyzetben születnek, kevésbé kiélezett szituációban kedveltebb megoldás, ha a szerződésben 13 euró körüli piaci díj szerepel, ezt azonban csak lépcsőzetesen, mondjuk, a harmadik év végére éri el a bérlő, aki az első időszakban díjmentességet élvez, majd fokozatosan 10-11 euróról kapaszkodik felfelé.

A régebbi szerződésekkel lekötött bérlők az indexálás miatt, még a kevésbé korszerű házakban is akár 15-17 eurót is fizethetnek, ami a szerződés lejártáig tovább emelkedik. A szerződések újrakötésénél viszont már ezekben az épületekben is csökken a bérleti díj.

Mindazonáltal a nehéz helyzetbe került kisebb magyar vállalkozások esetében megindult az elvándorlás az alacsonyabb kategóriájú, központtól távolabbi épületek felé. Bel-Budáról például a Hűvösvölgyi úti régi B, C kategóriás épületek felé húzódnak, ahol a korábbi 15 euró helyett 8-9 euróért kínálják az irodákat.

A csökkenő trendnek a kínálat felszívása fog megálljt parancsolni, a fejlesztés költségeinek emelkedése, a dráguló finanszírozás és a hozamemelkedés hosszabb távon a bérleti díjak növekedése irányában hat, a mai kalkulációk szerint legalább 2-2,5 euróval megemelve a jelenlegi átlagos szintet, erre azonban a következő két-három évben nincs reális esély.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!