Mennyit ér a magyar föld?
Jó ideje hallani róla, hogy a lakásárindexet is jegyző FHB előrukkol valami olyan termékkel, ami mérföldkő lehet a hazai ingatlanpiacon. Ez a termék nem más, mint az FHB Termőföldindex, amelyből kiderül, hogy a termőföld az egyik legértékálóbb, és kimagasló potenciállal rendelkező reáleszköz a piacon. Harmati László az FHB Jelzálogbank Nyrt. üzleti vezérigazgatója elöljáróban elmondta, hogy az FHB Termőföldindex értékét - a Lakásárindextől eltérően - nem tervezik rendszeresen megjelentetni. A mostani első megjelenésben viszont átfogó képet nyújtanak a hazai földpiac elmúlt évtizedéről.
Néhány fontos alapinformáció után került sor az termőföldindex bemutatására. Megtudtuk, hogy az országban mintegy 7,8 millió hektár termőföld van, mely az ország területének 83%-a, a többi pedig a művelés alól kivont terület. A hazai földpiacon hozzávetőleg 2 millió földtulajdonos van, akik a jelenlegi szabályozás szerint fejenként maximum 300 hektárt birtokolhatnak.
A földpiac, ellentétben a lakáspiaccal, egyelőre jóval alacsonyabb forgalmat produkál. Jelenleg évente a földterületek 3%-a cserél gazdát, míg a lakáspiacon ez a mutató (nem a válsággal sújtott években) 6-8% körül mozog. A koncentrációs tendencia azonban kezd kirajzolódni, mivel megfigyelhető, hogy az átlagos földtulajdon az elmúlt 10 évben 4-ről 12 hektárra nőtt. Az árindexszel kapcsolatban megemlítendő, hogy kialakításakor nem vették figyelembe azt a szakértői tapasztalatot, hogy az illetékhivatali, mért adatok és a valós tranzakciós árak között 15-25% különbség is lehet, elsősorban közteher csökkentési praktikák miatt.
Jól látható, hogy az index a válság ellenére is képes volt szinte folyamatos növekedést produkálni, ami a legtöbbet szenvedett ingatlanpiacon ez kimondottan figyelemre méltó teljesítmény. Az index bázisa a 2000-es év, ahonnan 2010 második félévének végére a mutató értéke 190,2 pontig emelkedett. Így bár eltérő dinamikával, de az elmúlt 10 évben 90% feletti növekedés volt tapasztalható a földpiacon. A termőföld átlagára 1 hektárra vetítve 2010-közepén Magyarországon 472 ezer forint volt.
A régiók jelentős - a művelési ágak összetételén túli - különbségeket mutatnak aszerint hogyan alakult elmúlt 10 évi árnövekedésük illetve milyen a jelenlegi árfekvésük. Például míg Közép-Magyarországon azért stagnálnak az árak, mert korábban is magasak voltak, addig Észak-Magyarország mostanra leszakadt a többi régiótól, átlagosan kétharmadába kerül a föld hektárja az ország többi részéhez képest.
További fontos tényező a művelési ág, a legolcsóbbnak tekinthető legelők és gyepek átlagos hektáronkénti ára kevesebb mint a fele, a drágább típusú szőlők vagy kertek árának. A kertek magas ára azzal magyarázható, hogy egyedi értékük, közművesítettségük révén nagyobb lehet a hozamuk a többi művelési ághoz képest. Jól látható, hogy a leghomogénebb művelési ág az árak szempontjából a szántó, a lényeges minőségi eltérések ellenére. Ennek oka főként az, hogy a minőségre kevésbé érzékeny befektetői kereslet főként szántót vásárol, másrészt a keleti régiók magasabb minőségű földjei alacsonyabb árfekvésben kerülnek értékesítésre, mint a nyugati régiókban.
