Gyöngyi
9 °C
9 °C

Kis mozgást hozhat a moratórium feloldása

2011.07.01. 10:25
Megbecsülni sem tudják a piaci szereplők mekkora változásokat hozhat a hazai lakáspiac számára az árverezések beindulása. Jelenleg ugyanis az egyik legaktuálisabb téma a lakáspiacon a moratórium feloldásának várható, és a talán már érzékelhető hatásai. Az első nagy értékű lakásokat hivatalosan július 1-jétől, azaz mától árverezhetik el, abból a hozzávetőleg 160 darabból melyek október 1-jéig első körben kerülhetnek ki a moratórium védelme alól.

A múlt héten megjelent hírek szerint az Országgyűlés által elfogadott törvény értelmében, az előzetes információk ellenére, a 30 millió forintot meghaladó forgalmi értékű ingatlanokra is vonatkozik a 2%-os értékesítési kvóta. A módosító javaslat indoklása szerint: "A javaslat módosítása lehetővé teszi, hogy a 30 millió forintot meghaladó forgalmi értékű ingatlanok is fedezeti ingatlannak minősüljenek, továbbá abban az esetben, ha a hitelösszeg a hitelfolyósításkor meghaladta a 20 millió Ft-ot, a lakóingatlan lakáshitel-szerződésben meghatározott forgalmi értéke pedig a 30 millió Ft-ot, akkor 2011. október 1-jéig ezeknek a lakóingatlanoknak legfeljebb a 2%-át lehessen értékesíteni."

Mivel a 30 milliós küszöböt meghaladó ingatlanok aránya mintegy 8% a teljes, hozzávetőleg 100 ezerre tehető problémás állományon belül, azaz megközelítőleg 8000 darab, így annak a 2%-a mintegy 160 nagy értékű lakás lehet az, ami országos szinten kalapács alá kerülhet októberig. Ez a szám azonban szinte észrevehetetlen a teljes kínálaton és a lakáspiaci forgalmon belül is, így jelentős hatást nem gyakorolnak a piacra. Komoly ármozgást azonban a most haladékot kapott tulajdonosok piaci megjelenése generálhat, akik az árverezést elkerülendő, akár nyomott áron is értékesítenék az ingatlanjukat. (2011. július 1-je és október 1-je közötti a 30 millió forintnál alacsonyabb értékű lakásokra fenn áll a teljes moratórium.)

Az így kialakult új helyzet által a piacon érzékelhető hatásokról kérdeztük a közvetítőket. Dr. Makkos Gyula, a Dr. Makkos Ingatlan Centrum ügyvezető igazgatója úgy nyilatkozott: "Nem tapasztaltunk változást, sem területre sem értékre való tekintettel az általunk közvetített lakások esetében. A kínálati árak az eddigi trendekkel megegyezően csökkennek, és a kereslet csak nagyon mértékletesen élénkül. Ami talán észrevehető, hogy egyre gyakoribb a 10-15%-os áralkuk mellett, a 20-30%-os alkuk megjelenése". Dr. Makkos továbbá hozzáfűzte, hogy véleménye szerint őszre várható a moratórium feloldásának hatása a lakáspiaci forgalomra és az árakra, mivel az augusztus piaci szempontból is egy kevésbé aktív hónap.

Hasonlóak a tapasztalatai Sajtós Gyöngyinek is, a Maros utcai Otthon Centrum (OC) irodavezetőjének. "Nem érzékelhető változás sem a kínálati árakban, sem a vevők megjelenésében. A vevők továbbra is leginkább a jó árú lakásokat keresik. Az eladásra kínált lakások forgási sebessége a korábbi átlagos 40-60 napról mára 90-120 napra növekedett, úgy, hogy néhány lakást akár egy-két hét alatt is tudnak értékesíteni, de sok akár éven túl is bent ragad". A közel 50%-ban nagy értékű ingatlanokat értékesítő OC iroda vezetője szerint is a kivárás jellemzi a piacot, és csak az év vége felé lendülhet be a lakástranzakciók piaca.

Dr. Vincellérné Fogarassy Valéria, a City Cartell Buda vezetőjének elmondása szerint, jelenleg még nem tapasztalható változás a nagy értékű lakások piacán. Tapasztalatai szerint a megfelelő forrással rendelkező potenciális vásárlók nyáron kevésbé aktívak, így várhatóan csak az év második felének vége felé lehet majd változásokat tapasztalni a kínálati árakban és a keresletben, amennyiben valóban piacra kerül a több ezer bedőlt hitellel terhelt nagy értékű ingatlan. Továbbá hozzáfűzte: "A kínálati árak csökkenése talán nem is lenne akkora probléma, mivel jelenleg túl vannak árazva a lakások."

A kivárást és a bizonytalanságot említette Trafferner Zita is, az OC budaörsi irodájának vezetője. Tapasztalatai szerint a kereslet általános csökkenése mellett csak azok vásárolnak akiknek igazán szükségük van rá. Véleménye szerint a moratórium jelentős változást nem hoz majd a kínálatban, leginkább csak a vevők stabilizálódhatnak. Trafferner elmondása szerint az igazán áron alul meghirdetett ingatlanok ki sem fognak kerülni a piacra, mert a belső kör lecsap majd rájuk, így jelentős hatást nem gyakorolnak majd az árakra.

Déry Attila, az OC vezető elemzője korábban úgy nyilatkozott, "A kényszerértékesítések mennyiségi korlátozásának hiányában, ebben a szegmensben erősebb árnyomás várható a piacon, amit csak a pénzintézetek önmegtartóztatása, illetve az esetleges befektetői aktivitás tompíthat." Az árnyomás nagy valószínűséggel csak október 1-je után lesz érezhető a piacon, bár az addig hátralévő időszakban megszaporodhat azoknak a tulajdonosoknak a száma, akik önként próbálnak nagy értékű ingatlanjaiktól fizetési nehézségek miatt szabadulni. Az is igaz, hogy a késedelmes hitelekkel érintett ingatlanok között alacsony a 30 milliónál drágább ingatlanok aránya, így az árak csökkenése valószínűleg nem lesz jelentős, és a nagy értékű ingatlanok szegmensére fog korlátozódni.

Rutai Gábor, a Duna House PR- és elemzési vezetőjének elmondása szerint, náluk sem érzékelhető egyelőre semmilyen hatás a kilakoltatási moratórium mai részleges feloldásával kapcsolatban. Tapasztalataik szerint a budai oldal továbbra is erősebb és valamivel jobban pörög, mint a pesti, de érzékelhető változást a kínálati árakban, illetve a keresletben nem éreznek a moratórium feloldása előtti pillanatokban.

A körkérdésben pedig azért szerepelnek elsősorban budai ingatlanirodák vezetői, mert amint az az OC statisztikájából is kiderül, a 30 milliónál értékesebb ingatlanok aránya Budapesten a budai kerületekben haladja meg azt a fővárosi átlagot, ami jóval magasabb az ország többi területéhez képest. Persze nagy értékű ingatlan található az országban mindenütt, de ilyen koncentráltan elsősorban Budán, és a budai agglomerációban jelennek meg.

Bár a piaci elemzők előrejelzései szerint lehet számítani a nagy értékű ingatlanok esetében jelentősebb árcsökkenésre a moratórium feloldása okán, a piaci visszajelzések ezt egyelőre nem látszanak igazolni. Az év utolsó negyedévében azonban már várhatóan túlleszünk az első bedőlt lakáshitel miatt elárverezett lakások értékesítésén, melyek vagy további lendületet adnak az árverezéseknek, vagy adott esetben akár lassíthatják is a folyamatot. A bizonytalansági tényezők felszínre kerülése miatt, mint a tulajdon megszerzésének hosszú hónapokig tartó procedúrája, sokan talán csak a második, harmadik körben szánják rá magukat az esetleges vásárlásra.

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény VII. ingatlan-végrehajtásról szóló fejezetében pontosan szabályozva van a rendkívül bonyolult és komplex ingatlan árverezési és kapcsolt procedúrák. Ahogy az egyes lakások ára is az adott körülményekhez viszonyítva sokszor teljesen eltérő lehet, úgy az egyes árverezési ügyletek is egymástól jelentősen eltérő időtávon, és összetettséggel bonyolódhatnak le, így nem beszélhetünk általános árverezési receptről. Egy azonban bizonyos, az első elárverezett lakások csak hosszú hónapok múlva kerülhetnek az új tulajdonosok birtokába.