Forintban törlesztenetek jobb lesz

A miniszterelnök a parlament hétfői ülésén megerősítette, hogy a kormány lehetőséget ad a devizahiteleseknek arra, hogy rögzített árfolyamon végtörleszzék a devizahiteleiket. Ez azt jelenti, hogy aki zsebből vagy forinthitelből ki tudja váltani devizakölcsönét, az jókora árfolyamnyereségre tehet szert, mert a rögzített és a piaci árfolyam közötti különbséget az egész fennálló tőketartozásra vetítve a bankoknak kell felvállalniuk.

Mennyit lehet ezzel nyerni?

Ez attól függ, hogy kinek milyen devizában és  mekkora tőketartozása van. Minél nagyobb a tartozás, és minél nagyobb a piaci és a rögzített árfolyam közötti különbség, annál nagyobb az elérhető egyszeri nyereség. Az árfolyamkülönbség a jenhitelesek számára a legvonzóbb: jelenleg 2,70 forint körül mozog a jen, azaz a rögzített árfolyam 35 százalékkal alacsonyabb. A franknál bő 20, míg az eurónál 10 százalék körüli a különbség.

A legtöbb devizaadós frankban vett fel hitelt, és már az átlagos, 27 ezer frankos hitellel számolva is meglehetősen csábító eredményt kapunk. Ez a mostani, 234-es piaci frankárral számolva 6,3 milliós adósság a 180-on rögzített árfolyammal számolt végtörlesztés esetén csak 4,86 milliós törlesztési kötelezettséget jelent, amiből bő 1,4 millió forint árfolyamnyereség adódik az ügyfélnek (ez a banknál természetesen ugyanekkora veszteséget jelent).

A 4,86 milliót nagyon kevés devizaadós tudja zsebből kifizetni, de aki igen, annak tiszta nyereség a dolog, ezért nem is nagyon érdemes rágódnia azon, hogy megéri-e a hitel lezárása a végtörlesztéssel.

Az érintettek túlnyomó többségének a devizahitel leváltáshoz azonban egy forinthitelt kell felvennie. Az árfolyamnyereséget ők is azonnal elkönyvelhetik, onnantól viszont együtt kell éljenek az új forinthitelükkel.

Ennek első ránézésre előnye és hátránya is van. Előny, hogy a forinthitellel a frank árfolyamingadozásától megszabadulnak, hátrány, hogy a forinthitelekre magasabb kamatokat és THM-et kell fizetni, mint a frankhitelek után. A kérdés tehát az, hogy az előnyökért megéri-e felvállalni a magasabb THM-et, kicsit egyszerűbben: mennyivel lesz olcsóbb vagy drágább az új, kisebb összegű forinthitel, mint a mostani frankhitel.

A válasz az, hogy amíg ilyen drága marad a frank, addig hiába a magasabb forintkamatok, semmivel nem drágább egy új forinthitel, sőt, néhány ezer forintot még meg is lehet takarítani a váltáson. A frankhitelekre fizetett átlagos THM ugyan csak 7,5 százalék körül van, a nem akciós, jövedelem és fedezetalapú forinthitelek pedig 9,50-es THM-nél kezdődnek, de a végtörlesztés után forintban keletkező új, alacsonyabb tőketartozásra vetítve még a magasabb THM mellett is alacsonyabb havi részletet kapunk. (Hiszen a tőketartozás forintban 6,3 millió helyett 4,86 millióra csökken az átlagos adósnál, és a forinthitel terhei már erre az összegre jönnek.)

Készítettünk egy kalkulátort

Kalkulátorunk alapértelmezésben megmutatja, hogy 15 éves futamidővel, illetve 4,86 milliós hiteligénnyel számolva a bankok milyen THM és havi részlet mellett adnak kölcsön forintban egy használt lakásra. A kalkulátor azt is kidobja, hogy forintosítás esetén a havi törlesztő alacsonyabb vagy magasabb, mint a jelenlegi devizatörlesztő, illetve, hogy a különbség százalékosan mekkora.

A számításhoz először azt kell megadni, hogy milyen devizában van a hitelünk. Ezután a devizában fennálló összes tartozást kell beírni, ez vagy rajta van a havi számlaértesítőn, vagy fel kell hívni a bankot, ahol megmondják. Ebből, illetve a piaci átváltási árfolyamból a kalkulátor megadja, hogy mekkora a tőketartozás forintban, hogy mennyit kellene visszafizetni a rögzített árfolyamon, illetve a kettő különbözetét, amit a végtörlesztés tőkenyeresége sorban tüntettünk fel.

A kalkulátor második része arra jó, hogy megtudjuk, megérné-e forintosítani a hiteleinket a havi törlesztőrészlet-különbségeket figyelembe véve. Itt meg kell adnunk a devizahitelünkből hátralévő futamidőt, alapértelmezésben a 15 év szerepel, az átlagos frankhitel kifutási ideje ugyanis ennyi, a kalkulátor ezután a beírttal megegyező futamidejű forinthitellel számol.

Ezután be kell írni a jelenlegi devizahitel és a kiszemelt forinthitel THM-jét, ami a hitel költségvonzatát mutatja. A kalkulátorban szereplő alapértékek az átlagos devizahitel és forinthitelek hiteldíjmutatóját tartalmazzák, de természetesen ezek az értékek is módosíthatók, sőt, nagyban eltérhetnek a beírt számoktól, ugyanis voltak és vannak olcsóbb devizahitelek és drágább forinthitelek is a bankok kínálatában.

Az adatok megadása után a kalkulátor kidobja a mostani devizahitelünk forintban kiszámított havi törlesztőjét, illetve azt, hogy miként alakulnának a havi költségeink, ha egy forinthitellel váltanánk ki a meglévő devizát. A két összeg közötti különbség forintban és százalékban is az utolsó sorban jelenik meg.

Változatos forinthitelek

A mostani, 230 fölötti szinten stabilizálódó frankár mellett a forintban történő hitelkiváltás tehát kifizetődő lehet, de nem mindegy, hogy melyik banknál érdeklődünk. A példánkban szereplő átlagos frankhitelesnél kalkulált 4,86 milliós forinthitelre a legalacsonyabb THM-et (9,39 %) a Volksbanknál találtuk, itt 103 ezer forintos kezdeti költséggel (értékbecslés, hitelminősítés, szerződéskötés és közjegyzői díjak), fedezet és jövedelemalapon az új forinthitel törlesztője havi 48 500 forint.

Az MKB Horizont Lakáshitel nevű terméke kifogástalan ügyfélminősítéssel és 73 ezres kezdeti költséggel havi 49 ezer forintba kerül. Az Erste 9,75 százalékos THM mellett még mindig 50 ezer forintos törlesztő alatt kínál hasonló hitelt, illetve a CIB, a Raiffeisen és az UniCredit is egy-egy (nem akciós) termékével 50 ezer forintos törlesztő alatt tud maradni. A kamatperiódusok azonban eltérnek, a Raiffeisen és az Erste csak 6, a CIB, az MKB és az UniCredit azonban 12 hónapra változatlan kamatokat ajánl, utána pedig akár emelkedhetnek is kamatok, ami a hitel drágulásával jár.

A K&H Bank „Szenzációs lakáshitele” éppen átlépi az 50 ezres havi részletet, illetve a bank által ajánlott  THM is már kétszámjegyű. Az OTP legjobb ajánlata 11,66 százalékos THM-mel fut, erre havonta már több, mint 54 ezer forintot kell kifizetni, a megtakarítás ilyen magas THM mellett már elenyésző.

Azt látjuk tehát, hogy a fentiek között egyetlen konstrukció sincs, ami drágább lenne a mostani árfolyam mellett a frankhitel törlesztőjénél. Ahogy a kalkulátor is jelzi: most egy átlagos, 15 éves hátralévő futamidejű, 27 ezer svájci frankos, tehát 6,3 millió forintos tőketartozás havi részlete 250 frank, ami 58 500 forintnak felel meg, ez pedig több a kedvező feltételekkel folyósított forinthitelek törlesztőjénél.

Sok még a kérdés

Egyelőre azonban nem érdemes a bankunkhoz rohanni forinthitelt keresve. Mint ugyanis tegnap megírtuk, egyelőre nincs kész törvényjavaslat és a legtöbb részlet is tisztázatlan. Az biztos, hogy a kormány nem fogja kötelezni a bankokat a hitelkiváltás finanszírozására, egyelőre tehát nehezen lőhető be az ügyfelek azon köre, akik élhetnek a lehetőséggel (feltehetően a jómódú, tartalékokkal rendelkező, hitelképes devizaadósoknak lesz esélyük tartozásuk végtörlesztésére vagy hitelük átforgatására).

A kormány számításai szerint 150-300 ezer között van azok száma, akik a végtörlesztés mellett dönthetnek. Ahogy többször jeleztük, a javaslat elsősorban nem az igazán nehéz helyzetben levő, hanem éppen a bankok számára jó, fizetőképesnek minősülő ügyfélkörnek kedvez. Bár a kormány nem teszi kötelezővé, hogy a végtörlesztésre jelentkezőket a bankok forinthitelekkel segítsék, valószínűsíthető, hogy a devizahiteles ügyfélkör prémium részéért küzdeni fognak egymással, ami akár a forinthitelek költségeinek csökkenését eredményezheti – még többek, például az euróhitelesek nagyobb százaléka számára is vonzóvá téve a bankok által egyébként támadott és nem kívánt végtörlesztést. Ez, illetve a törlesztések miatt feltehetően gyengülő forint (és az emiatt dráguló devizahitel) egyre több embert győzhet meg arról, hogy érdemes a végtörlesztést választania, ennek eredményeként pedig akár a vártnál is többen szabadulhatnak meg devizahitelüktől.

A lavinaszerű folyamatnak az lehet az egyetlen korlátja, hogy forintban kölcsönt felvenni csak a fedezeti érték 75 százalékáig lehet. Emellett az ingatlanárak az elmúlt években jelentősen csökkentek, tehát a mostani 75 százalék adott esetben jóval kisebb összeget jelent, mint néhány évvel ezelőtt. A két hatás együttesen azt eredményezheti, hogy azok, akik nagyobb összeget vettek fel, közben pedig lakásuk ára csökkent, egyszerűen nem kapnának olyan bankot, aki elegendő hitelt adna a devizahitel kiváltásához.