Dániel, Daniella
19 °C
32 °C

Hogyan vegyünk lakást önrész nélkül?

2007.11.15. 08:58
Kapcsolódó cikkek (1)
Önrész nélkül lakáshitelt csak kétféleképpen lehet felvenni. Néhány bank magas jövedelemszint és szigorú jövedelemvizsgálat mellett akár a vételár teljes összegére hitelt nyújt. Ha ez nem megy, akkor egy másik ingatlan bevonása jelenthet megoldást. De vajon valójában így járunk jobban, vagy ha megpróbáljuk a minimális 5-10 százalékos önrészt valamilyen módon előteremteni? Örökre béklyóba kötjük a pótfedezetként bevont ingatlant, vagy kellő idő elteltével és szerencsével megszabadulhatunk a plusz tehertől?

A teszt során egy 13 millió forintos használt lakást akartak megvenni önerő nélkül. Erre az esetek többségében a kiegészítő ingatlanfedezet bevonása nyújtott lehetőséget. A leendő lakásvásárló, aki a feltételezés szerint 100 ezer forintos nettó jövedelemmel rendelkezik, pótfedezetként egy 19 millió forint értékű családi házat tud felajánlani, mely a szülei tulajdonában van.

Az önrész nélküli konstrukciót ajánló Ersténél és Volksbanknál is hamar kiderült, hogy a 100 ezer forintos nettó jövedelmünk nem elegendő ahhoz, hogy ezt a lakást önrész letétele nélkül megvásárolhassuk. A törlesztőrészlet ugyanis még a leghosszabb, 35 éves futamidő esetén is meghaladná jövedelmünk 70 százalékát.

Néha a pótfedezet sem elég

A Raiffeisennél az önerőminimum-opció nyújt lehetőséget arra, hogy a hitelbiztosítéki érték 110 százalékát hitelezze meg a bank számunkra. Ez azonban még mindig azt jelenti, hogy 5 százalékos önrésszel rendelkeznünk kell, vagyis legalább 650 ezer forintot fel kell tudnunk mutatni önerőként. Az önerőminimum esetében azonban megemelt hitelbírálati díjjal kell számolnunk, így érdemes lehet a költségeket alaposan végigszámolni mielőtt döntést hoznánk.

A K&H-nál a diszpécser arról tájékoztatott, hogy a kiszemelt ingatlan önrész nélküli megvásárlását lakáscélú konstrukció keretében még a pótfedezet bevonása sem teszi lehetővé. Az egyetlen ilyen esetet az jelenti, ha az ügyfél jogosult a köztisztviselői hitel keretében nyújtott 100 százalékos állami garanciára. Pótfedezet bevonása mellett csakis ingatlanfedezetes személyi kölcsön keretében kaphatjuk meg a vételár megfizetéséhez szükséges 13 millió forintot, a szabad felhasználású jelzáloghitelek kondíciói azonban kedvezőtlenebbek.

A kereskedelmi bankok többsége, így az OTP, az MKB, a Raiffeisen, a Budapest Bank az UniCredit Bank és az Inter-Európa Bank is jelezte, hogy pótfedezet bevonása mellett lehetővé teszi lakáscélú hitel felvételét, akár önerő nélkül is. Az Erste és a Volksbank munkatársai is arról számoltak be, hogy amennyiben a jövedelmünk nem teszi lehetővé az önrész nélküli hitel felvételét, akkor ezt kiválthatjuk kiegészítő fedezet bevonásával.

Dupla díjak

Ekkor minden esetben lakásvásárlási kölcsön keretein belül tudjuk megvásárolni az ingatlant, de számolnunk kell azzal, hogy minden, a fedezetekhez közvetlenül kapcsolódó kezdeti költséget annyiszor kell megfizetnünk, ahány ingatlan szerepel az ügyletben. Esetünkben ez azt jelenti, hogy két értékbecslési és földhivatali eljárási díjjal kell számolnunk.

A dupla díjakat elkerülhetjük, ha a pótlólagosan bevont ingatlan piaci értéke akkor, hogy egyedül is elbírja a kiszemelt ingatlan vételi árát. Ekkor olyan hitelszerződés születik, melynek értelmében, mi mint hitelfelvevő jövedelmünkkel, a fedezetként bevont ingatlan tulajdonosa, vagyis a szüleink, mint zálogkötelezettek, az adott ingatlannal felelnek a hitel visszafizetéséért.

Utóbbi esetben a bankok eltérnek abban a tekintetben, hogy szabad felhasználású, vagy lakáscélú hitelként kezelik ezen ügyleteket: a Budapest Bank diszpécsere kérdésünkre elmondta, hogy ebben az esetben a bank szabad felhasználású jelzáloghiteleket ajánl ügyfeleinek. Az UniCredit Banknál pedig arról számolt be a call center munkatársa, hogy amennyiben a hitelösszeg nem haladja meg az eredetileg pótfedezetnek szánt ingatlan piaci értékének 60 százalékát, akkor a pénzintézet lakáscélú hitelt nyújt a szülők ingatlanának fedezete mellett.

Indokolatlan a félelem: ki lehet vonni

Persze a legtöbben szeretnék megoldani, hogy a szülei családi házát a lehető legrövidebb ideig terhelje jelzálog, így felmerül a kérdés vajon a későbbiekben van mód a változtatásra, és ha igen, akkor hogyan? A hitelszerződésben ugyanis a felajánlott ingatlanokra egyetemleges jelzálogjogot jegyeznek be, a hitelösszeg mindkét ingatlant azonos mértékben terheli.

A banki diszpécserek megnyugtató válaszokat adtak: a pótfedezet ügyletből való kivonására lehetőségünk van, amennyiben a tőketartozás olyan mértékben csökken, vagy az ingatlan értéke megnő, hogy az már önmagában is elbírja a hitelt. Ez annyit jelent számunkra, hogy a hitelösszeg ekkor nem haladhatja meg a bank által megszabott finanszírozási arány maximumát.

Ekkor egy ismételt értékbecslésre lesz szükség, illetve amennyiben az ingatlan és jövedelmünk lehetővé teszi, hogy fedezetkivonás történjen, akkor ez szerződésmódosítást von maga után, az erre vonatkozó díjat kell megfizetnünk. Ez utóbbi bankról bankra változik, egyes esetekben fix díj, másoknál azonban a mindenkor fennálló tőketartozás bizonyos százaléka.

Az OTP Banknál arra is felhívták a figyelmet, hogy a fedezetkiengedés elengedhetetlen feltétele a problémamentesség, tehát abban az esetben, ha bármi gond adódik a törlesztéssel, romlik az esélyünk arra, hogy a pótfedezetet a későbbiekben kiengedje a bank. Láthatjuk tehát, hogy a fedezetkivonás szinte mindennapos probléma, így nem kell attól tartanunk, hogy szüleink egy életre elkötelezik magunkat, ha mindenképpen segíteni szeretnék lakásvásárlásunkat.