Kevesebb lakás épül a megszorítások miatt

A felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés továbbra is élénk lesz - vetíti előre az Ecostat. Az EU támogatások a remények szerint lehetőséget adnak majd a városi infrastruktúrák, városképek elvárható fejlesztésére, azaz a rekonstrukciókat végző építőipari cégek komoly kihívások, ezzel együtt jelentős fejlődés előtt állhatnak.

Az Ecostat 2006. harmadik negyedévi ingatlanbarométer felmérésének időpontja az egyensúlyjavító intézkedések kidolgozásának és közzétételének időszakában történt. A felmérés eredményei az ingatlanpiac megtorpanását jelzik. A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergenciaprogramjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével.

Kétes hitelek

A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot. A középső áfakulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok építését és forgalmát. A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartási költségeket. Várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, alacsony marad a lakás-mobilitás. A pénzintézetek a lakáshiteleknél növekvő számú kétes, illetve nem teljesített hitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél.

2006 első félévében kevesebb új lakásépítési engedélyt kértek, mint az előző időszakokban. A lakásépítés volumene 2006-ban elmarad az elmúlt évi 41 ezres lakásszámtól, ebben az évben előreláthatóan 35-36 ezer lakást vesznek használatba. A teljesítmények csökkenésében szerepet játszik az a körülmény is, hogy a lakóingatlanok piaca, legalábbis egyes szegmenseiben, a fizetőképes kereslethez viszonyítva megközelítette a telítettségi szintet. A jelenlegi hitel- és bérleti kondíciók mellett kevésbé kifizetődő az üzleti jellegű lakásépítés, de feltehetően még most is az átlagos jövedelmezőséget jóval meghaladja.

Felújítás és korszerűsítés

A lakások és építmények felújítási piacán a következő években azonban már élénkülés várható. A korábbi évtizedekben elhanyagolt lakások, épületek felújítása és egyidejű korszerűsítése gyors ütemben bővül. A folyamat tartósnak ígérkezik. Az infrastrukturális beruházások élénkülnek, amit a bővülő EU-források is segítenek. A lakásépítés piacáról kivonuló ingatlanfejlesztő cégek szállodák, bevásárlóközpontok és közműberuházások fejlesztésében vesznek részt. A múlt év végi és az ez év első félévi lakásépítés adataiból kitűnik, hogy a használatba vételi engedélyt kapott lakások száma elmarad az előző időszakitól. Középtávon évi 35 ezer új lakás átadásával számolunk.

Az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első félévében 3 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres lakásnagyságot. Ez azonban nem jelent lényegi változást a lakások összetételében. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, csökken viszont a garzonlakások iránti kereslet, és növekszik az egy plusz két félszobás iránti igény. Fokozódik a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxuskomfortot biztosító lakóépítmények iránti igény. A jövedelmekhez hasonlóan az ingatlanpiaci igények is szélesedő skálán mozognak, a mennyiségi növekedést egyre inkább a minőségi lakásépítés váltja fel, fokozódik a minőségi elvárások érvényesítésének igénye.

Új telkek

Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, s a jövőbeni kilátások sem kedvezőek. Az üzleti célú üdülők, üdülőtelkek kereslete továbbra is gyenge, újjáéledése több évet igényel, struktúrája fokozatosan átalakul, feltételezhetően a bővülő belföldi turizmus igényeihez fog alkalmazkodni. A forint árfolyamának hullámzása, a lakosság jövedelmének csökkenése, valamint az időjárási viszonyok a belföldi turizmus erősödését segítik, ez napjainkban az üdülők bérlését, kihasználtságát javítja.

Az előző évek élénk forgalmát követően az építési telkek piaci kereslete az utóbbi egy-másfél évben lanyhult. Az igények volumene alig változott, miközben az önkormányzati új telkek kialakításai gyorsultak. Az Önkormányzatok a közműfejlesztést többségében az új tulajdonosokkal finanszíroztatják. A telekingatlan-kínálatot bővítik a város-rehabilitációk, valamint a termelő szféra rekonstrukciója, az elavult telephelyek felszámolása. A folyamat eredményeként nagyszámú, zömében közművesített telek szabadul fel. A lakosság telekvásárlása várhatóan szinten marad, a bevásárlóközpontok, szállodák építésére alkalmas területek iránt mutatkozik növekvő igény.

Jönnek a felhőkarcolók

Az irodapiaci kereslet döntő hányada Budapesten koncentrálódik, a fejlesztések immár egy évtizede magas szinten stabilizálódtak. Vidéken az irodaigények lényegesen kisebbek, az ellátottság megfelelő, új irodaházak létesítésére kis volumenben kerül sor, inkább a meglévő irodaépületek átépítése, korszerűsítése a jellemző. A fővárosban az irodapiac forgalma élénk, jobbára a magas minőségi és műszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránt nő a kereslet. Az irodák kihasználtsága a hazai vagyonkezelők szerint kielégítő, mértéke 80 százalék körüli, nemzetközi összehasonlításban azonban alacsony, az európai nagyvárosokban 90 százalék körüli a telítettség. A hazai irodafejlesztők a tíz százalékpontnyi különbséget nem tartják aggályosnak. A bérleti díjak Közép-Európában, így Budapesten is stabilak, az év végéig érdemi változással nem számolnak az üzemeltetők. Jelentős változás körvonalazódik az újpesti felhőkarcolók építésének lehetséges engedélyezésével.

A kereskedelmi és szolgáltató üzlethelyiségek piaca tartósan élénk. A bevásárlóközpontok hálózata bővül, az új autópálya-szakaszok mellett sorra épülnek értékesítő központok, üzemanyagtöltő állomások. Továbbra is keresettek a szupermarketek, bevásárlóközpontok létesítésére alkalmas telkek. A kereskedelmi, szolgáltatói, továbbá az ipari építmények körében az építési kedv szolid bővülésével számolnak a befektetők.

Kevesebben vásárolnának

Az ingatlanpiac szereplőinek várakozásait a gazdaságban elfoglalt helyük alapvetően meghatározza. A vállalatok valamivel kevesebb termelő hely létesítését tervezik a következő hat hónapra, mint az előző negyedévi teljesítés. A vállalkozói szféra ingatlanfejlesztési indexe csupán 0,5 százalékkal emelkedett, ezzel 33,3 százalékra nőtt, amely továbbra is igen alacsony fejlesztési szándékot tükröz. A vállalkozások, ha kedvezően is ítélik meg üzleti helyzetüket, csak némi késéssel fejlesztik termelési, értékesítési eszközeiket.

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúraindexe 2006 első és második negyedévében kismértékben, 0,4, illetve 0,2 százalékponttal emelkedett. A létesítési, vásárlási szándék az év harmadik negyedévében viszont jelentősen, mintegy 6,8 százalékkal csökkent. A fenti értékekből a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira következtethetünk. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakásfelújítási igények - részben a panelfelújítási program kiterjesztésével - 2007-ben élénkülnek.

Az inflációnál gyorsabban

Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyagáraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak.

Az év harmadik negyedévében az építőanyag-áraknál már 9,2 százalékos és a munkaerő-költségeknél 9,5 százalékos áremelkedést várnak az ingatlanpiac szereplői. Az építési-szerelési tevékenységnél 8,9, a tervezési díjaknál 7,3 százalékos áremelkedést becsülnek. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.

Begyűrűző energiaárak

Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az "A" kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.

A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására, de kérdéses, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók, a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.