Miklós
-7 °C
4 °C

Hol érdemes garázst venni?

2006.09.11. 09:56
Az állandó belvárosi parkolási problémák elkerülésére sokan hajlandóak lennének áldozni, de egy garázs vagy parkolóhely megvételétől ódzkodnak, mert számukra természetesen az lenne a legoptimálisabb, ha mindig az aktuális munkahelyük közelében tudnák az autójukat biztonságba helyezni. Beléphetünk ebbe a körbe mint közvetítők, vagyis megvásárolhatjuk a garázst és aztán bérbe adhatjuk azt. Nézzük, megtérülne-e a befektetésünk.

A belvárosban (V.,VI., VII. kerület) az Otthon Centrum (OC) elemzője, Sallai Ákos szerint legalább két-háromezerrel több bejelentett autó van, mint amennyi parkolóhely, ezek az autósok állnak az utcán és a tilosban. A parkolóhely-problémát súlyosbítja, hogy míg az újonnan épített társasházakhoz kötelező annyi parkolóhelyet kialakítani, ahány lakás van, a századelős polgári lakóházak felújítására ez a szabály nem érvényes.

Emellett a kerületek módosíthatják a budapesti szintű előírást úgy, hogy a garázs megépítése helyett a garázshelyek arányában pénzbeli megváltást fizetnek az önkormányzatoknak, amelyek az ilyen forrásokból befolyt jövedelemből saját terveiknek megfelelő parkolókat építhetnek. Ez a külvárosi kerületekben, ahol a garázsok értékesítése nagyobb problémát jelent (körülbelül 20-30 százalékukat tudják eladni átadás előtt) megfelelő megoldás lehet, hiszen a mélygarázsok megépítése rendkívüli mértékben megnöveli az építtető kiadásait, akár annyira, hogy haszna az eladatlan garázsokban ragadhat.

Garázs egy garzon áráért

A fővárosi garázspiacon a legfrekventáltabb helyeknek a belvárosi kerületek és a külvárosi lakóparkok számítanak. A belvárosban akár 3-4,5 millió forintot is ki kell adnunk egy 12-15 négyzetméteres "garázsért", amely általában inkább egy fallal nem körülhatárolt, őrzött mélygarázsban lévő beállót, vagy fedett parkolóhelyet jelent. De a felszíni parkolóhelyekért is elkérnek esetenként 2 millió forintot. Ha klasszikus sorházi garázst keresünk, azt leginkább a zöldövezeti lakóparkok környékén találhatunk, és körülbelül 3-4 millió forintért vásárolhatjuk meg. A legmagasabb garázsárakkal mégsem ezeken a helyeken találkozhatunk, ugyanis a budai várkerületben akár 5,5 millió forintért is vehetünk parkolásra alkalmas helyet.

Az újlakás-tulajdonosok két okból óvakodnak attól, hogy a lakásukhoz rögtön megvásárolják a garázst, garázsrészt is. Az egyik az, hogy a garázs után ki kell fizetni a 10 százalék illetéket, ami egy belvárosi építmény esetében elég nagy többletköltséget jelent. Sok esetben az egyébként is szűkös forrásokból vagy hitelből vásárlóknak erre az összegre igen nagy szükségük van a költözködés idején. Másrészt a garázsokra nem lehet lakáshitelt felvenni, csupán szabad felhasználású jelzáloghitelt, amelynek feltételei jóval kedvezőtlenebbek. Így fordulhat elő, hogy még a belvárosban sem tudják az összes parkolóhelyet értékesíteni az átadás előtt. A megmaradt garázsokhoz általában nyomottabb áron lehet hozzájutni, ez számunkra, befektetési célból vásárlók számára jól jöhet, érdemes ezért körülnézni és megkérdezni az ismerősöket, mielőtt döntenénk.

Metró mellett

Az Otthon Centrum szakértője elmondta, hogy a belvárosi kerületekben akár 25-40 ezer forintos bérleti díjjal is kiadhatók a garázsok, míg budapesti viszonylatban átlagosan 15-20 ezer forintot kérhetünk el parkolóhelyünkért havonta. Ha egy négy és fél millió forintos kezdő befektetéssel számolunk, kezdeti költségeink körülbelül tíz év alatt térülnek meg, ez az ingatlanpiacon átlagos megtérülési időnek számít. Nem feltétlenül kell kivárnunk a 10 évet, akár egy alatt is tisztességes hozamot realizálhatunk az ingatlanunk árának növekedéséből, Sallai Ákos szerint a nyugati példákból kiindulva a garázsárak 2-3 éven belül emelkedésnek indulnak, sőt szűkösségük miatt meghaladhatják a lakások értéknövekedésének mértékét.

Épül a négyes metró, ezt szinte mindannyian megtapasztalhattuk a lezárások miatti dugókban ülve, de vajon érdemes-e már most a metró vonala mellett a még alacsonyabb árakon vásárolni garázst? A szakértők erre azt felelték, jelenleg ennek a befektetésnek a megtérülési ideje még bizonytalan, hiszen nem tudhatjuk, hogy tervezi-e a főváros több ezer férőhelyes parkolóházak megépítését, ami Nyugaton jellemző.

Befektetésnek sem rossz

Ugyanis ha ezek megépülnek, valószínűleg nem tudunk majd jelentős hasznot elérni a bérleti díjakból. Emellett sajnos Magyarországon pontosan ezeknek a parkolóházaknak a hiánya miatt még nem honosodott meg a p+r rendszer, amelyet Nyugaton már sikeresen alkalmaznak, vagyis a külső területeken lakók egy közlekedési csomópontban leparkolnak, és onnan tömegközlekedéssel utaznak tovább.

Mindent egybevetve elmondhatjuk, hogy a "garázsbefektetés" az ingatlanpiacon kis tőkének számító 3 millió forinttal is elindítható, és átlagosan 10-15 év alatt térül meg a bérleti díjakból. A garázsok továbbértékesítése viszont viszonylag könnyű, emellett a szakemberek szerint a közeljövőben jelentős áremelkedés várható, így akár egy év után is hasznot hozhat a befektetett pénzünk.