Rajtunk marad a hitelre vett lakás?

Amennyiben bármilyen okból úgy döntünk, hogy hitelkonstrukcióban vásárolt lakásunkból másikba szeretnénk költözni, valamivel hosszabb utat kell végigjárnunk, mint ha egy "sima" adásvételt bonyolítanánk le - olvasható a Duna House elemzésében. Az ingatlanforgalmazó cég szakértői szerint a legfontosabb, hogy tudjuk, milyen konstrukcióban vettük fel a hitelt, mert állami támogatás esetén akár 10 éves elidegenítési tilalmat is meghatározhatnak.

Vegyük azonban azt a ma már jellemzőbb esetet, amikor valaki piaci - forint vagy deviza alapú - hitelt vett fel, és ennek segítségével vásárolta meg új otthonát. Ebben az esetben nincs elidegenítési tilalom, azonban a procedúra így is sokkal hosszabb, mint ha nem lenne jelzáloggal terhelt az eladni tervezett lakás.

Bankok egymás között

Ha megvan a vevőnk - az ő megtalálása sem könnyű a mai lakáspiaci túlkínálat esetén, de a vevővadászat nehézségei összeségében függetlenek attól, hiteles a lakás vagy sem -, akkor az adásvételi szerződésbe bele kell írni, mennyi önerővel és mekkora hitelből szeretné megvenni ingatlanunkat (már persze ha ő is kölcsönt akar felvenni a lakásunkra, amin már rajta van az általunk felvett hitel).

Ezt követően a vevőnknek el kell kezdenie a hitelügyintézést. Ennek folyamata elvileg nem tér el attól, mintha a lakáson nem lenne már kölcsön. Ha megkapja a kölcsönt, a vevő és a bank között létrejön a közjegyző által is biztosított hitelszerződés. Ha idáig eljutottunk, az már siker, hiszen a vevőnek rendelkezésére áll az összeg, amennyiből lakásunkat meg tudja vásárolni.

Ezt követően az eladónak kell elmennie a bankjához, és ott kérni egy úgynevezett értéknapos kinnlévőségi kimutatást. Ebből a dokumentumból napra pontosan kiderül, hogy az eladni tervezett lakáson mennyi kölcsön van még. Ezt a kimutatást és az adásvételi szerződést - lehetőség szerint együtt - be kell mutatni a vevőnek kölcsönt folyósító bankban, amely ekkor az eladó bankjának átutalja a meghatározott összeget (gyakorlatilag előtörleszti az eladó által felvett hitelt). Az adásvételi szerződést értelemszerűen úgy célszerű megkötni, hogy az eladó még meglévő tartozását fedezze a vevő kölcsöne.

Egy megszűnik

Amikor a vevő bankja kifizette az addig meglévő hitelt az eladó bankjának, az eredeti hiteltartozás az első kölcsönt folyósító bank felé megszűnik. Ekkortól a lakás tulajdonjoga - az adásvételi szerződésnek megfelelően - a vevőre száll át. Az eladó akár menet közben elindíthatja az új lakásra vonatkozó hiteligénylését, bár a banknak célszerű jeleznie - hiszen úgyis rákérdeznek, hogy van-e kölcsöntartozása -, hogy készül a meglévő, kölcsönből vett lakása eladására.

Mivel a kölcsönből vett lakás értékesítésének folyamata az esetek többségében időigényes, érdemes körültekintően megállapodni arról, hogy az eladó mikor költözik ki a lakásból. A Duna House szakértői szerint előfordulhat olyan helyzet, hogy a régi ingatlanból már ki kell költözni, az újba azonban még nem lehet beköltözni az elhúzódó hitelügyintézések miatt.

Áthidaló kölcsön is van

Akkor sem kell kétségbeesnie a lakását kinőtt tulajdonosnak, ha csak lassan talál vevőt. A Duna House szerint egyes bankok már az ilyen helyzetekre is felkészültek az úgynevezett költözési lakáshitellel. Ennek igénybe vétele esetén akár teljes két év marad az előző lakásunk értékesítésére - és az abból való elköltözésre - úgy, hogy addig az időpontig semmilyen törlesztőrészletet nem kell fizetni.

A mind forint-, mind devizaalapon elérhető áthidaló konstrukció alapján 12 vagy 24 hónapos futamidejű hitelt vehetünk fel, jelzálogfedezet mellett. A kölcsönt és lejáratait elengendő a futamidő végén visszafizetni. Amennyiben ingatlanunkat a hitel futamideje alatt értékesítjük, az említett összeget ebből kell viszafizetnünk. Ezt a konstrukciót egy normál lakáshitellel kombinálva gyakorlatilag 0 százalékos önerővel tudjuk megvásárolni újonnan választott lakásunkat, illetve ingatlanunkat.