Mária
-6 °C
-2 °C

Rajtunk marad a hitelre vett lakás?

2006.05.29. 09:27
Aki hitelre veszi új otthonát, nem feltétlenül számol azzal a lehetőséggel, hogy miközben a kölcsön futamideje 20-30 év is lehet, a lakás már néhány év múlva szűkké válhat. A kölcsönnel terhelt lakást nehezebben lehet eladni, sőt vannak olyan hitelfajták, amelyek meghatározott időre tiltják is az eladást.

Amennyiben bármilyen okból úgy döntünk, hogy hitelkonstrukcióban vásárolt lakásunkból másikba szeretnénk költözni, valamivel hosszabb utat kell végigjárnunk, mint ha egy "sima" adásvételt bonyolítanánk le - olvasható a Duna House elemzésében. Az ingatlanforgalmazó cég szakértői szerint a legfontosabb, hogy tudjuk, milyen konstrukcióban vettük fel a hitelt, mert állami támogatás esetén akár 10 éves elidegenítési tilalmat is meghatározhatnak.

Vegyük azonban azt a ma már jellemzőbb esetet, amikor valaki piaci - forint vagy deviza alapú - hitelt vett fel, és ennek segítségével vásárolta meg új otthonát. Ebben az esetben nincs elidegenítési tilalom, azonban a procedúra így is sokkal hosszabb, mint ha nem lenne jelzáloggal terhelt az eladni tervezett lakás.

Bankok egymás között

Ha megvan a vevőnk - az ő megtalálása sem könnyű a mai lakáspiaci túlkínálat esetén, de a vevővadászat nehézségei összeségében függetlenek attól, hiteles a lakás vagy sem -, akkor az adásvételi szerződésbe bele kell írni, mennyi önerővel és mekkora hitelből szeretné megvenni ingatlanunkat (már persze ha ő is kölcsönt akar felvenni a lakásunkra, amin már rajta van az általunk felvett hitel).

Ezt követően a vevőnknek el kell kezdenie a hitelügyintézést. Ennek folyamata elvileg nem tér el attól, mintha a lakáson nem lenne már kölcsön. Ha megkapja a kölcsönt, a vevő és a bank között létrejön a közjegyző által is biztosított hitelszerződés. Ha idáig eljutottunk, az már siker, hiszen a vevőnek rendelkezésére áll az összeg, amennyiből lakásunkat meg tudja vásárolni.

Ezt követően az eladónak kell elmennie a bankjához, és ott kérni egy úgynevezett értéknapos kinnlévőségi kimutatást. Ebből a dokumentumból napra pontosan kiderül, hogy az eladni tervezett lakáson mennyi kölcsön van még. Ezt a kimutatást és az adásvételi szerződést - lehetőség szerint együtt - be kell mutatni a vevőnek kölcsönt folyósító bankban, amely ekkor az eladó bankjának átutalja a meghatározott összeget (gyakorlatilag előtörleszti az eladó által felvett hitelt). Az adásvételi szerződést értelemszerűen úgy célszerű megkötni, hogy az eladó még meglévő tartozását fedezze a vevő kölcsöne.

Egy megszűnik

Amikor a vevő bankja kifizette az addig meglévő hitelt az eladó bankjának, az eredeti hiteltartozás az első kölcsönt folyósító bank felé megszűnik. Ekkortól a lakás tulajdonjoga - az adásvételi szerződésnek megfelelően - a vevőre száll át. Az eladó akár menet közben elindíthatja az új lakásra vonatkozó hiteligénylését, bár a banknak célszerű jeleznie - hiszen úgyis rákérdeznek, hogy van-e kölcsöntartozása -, hogy készül a meglévő, kölcsönből vett lakása eladására.

Mivel a kölcsönből vett lakás értékesítésének folyamata az esetek többségében időigényes, érdemes körültekintően megállapodni arról, hogy az eladó mikor költözik ki a lakásból. A Duna House szakértői szerint előfordulhat olyan helyzet, hogy a régi ingatlanból már ki kell költözni, az újba azonban még nem lehet beköltözni az elhúzódó hitelügyintézések miatt.

Áthidaló kölcsön is van

Akkor sem kell kétségbeesnie a lakását kinőtt tulajdonosnak, ha csak lassan talál vevőt. A Duna House szerint egyes bankok már az ilyen helyzetekre is felkészültek az úgynevezett költözési lakáshitellel. Ennek igénybe vétele esetén akár teljes két év marad az előző lakásunk értékesítésére - és az abból való elköltözésre - úgy, hogy addig az időpontig semmilyen törlesztőrészletet nem kell fizetni.

A mind forint-, mind devizaalapon elérhető áthidaló konstrukció alapján 12 vagy 24 hónapos futamidejű hitelt vehetünk fel, jelzálogfedezet mellett. A kölcsönt és lejáratait elengendő a futamidő végén visszafizetni. Amennyiben ingatlanunkat a hitel futamideje alatt értékesítjük, az említett összeget ebből kell viszafizetnünk. Ezt a konstrukciót egy normál lakáshitellel kombinálva gyakorlatilag 0 százalékos önerővel tudjuk megvásárolni újonnan választott lakásunkat, illetve ingatlanunkat.