Vilma
-7 °C
4 °C

Kevesebbet ér a magyar ingatlan

2004.07.12. 07:47
A magyar bankok a jelzáloghitel fedezetéül lekötött lakóingatlan forgalmi értékének egységére vetítve 7-34 százalékkal kevesebb hitelt nyújtanak, mint az Európai Unió átlagára jellemző mérték.
Nemrég az ombudsman által készített és meglehetősen nagy vihart kavart jelentés többek között azt kifogásolta, hogy a hazai ügyfelek ingatlanuk értékének csak töredékét kaphatják meg hitelként. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) műhelyében készült egyik tanulmány szerint a magyar bankok a jelzáloghitel fedezetéül lekötött lakóingatlan forgalmi értékének egységére vetítve 7-34 százalékkal kevesebb hitelt nyújtanak, mint az Európai Unió átlagára jellemző mérték.

Ezt a különbséget azonban - olvasható az elemzésben - jelentős részben indokolja a hazai lakáspiac szerényebb likviditása, a nagy valószínűséggel alacsonyabb hazai biztosítási típusú fedezet, a magasabb hazai hitelköltség fedezeti igénye, illetve a jelzáloglevélre vonatkozó jogi szabályozás. A korrekt összehasonlítást persze nagyban nehezíti, hogy az EU-n belül jelenleg nincs egységes módszer a hitelfedezetek értékélésére, a finanszírozási (hitelfedezeti) hányad megállapítására.

Leértékelés

A pénzügyi felügyelet legutóbbi felmérése szerint a magyar bankok jellemzően a forgalmi érték 80 százalékát kitevő hitelbiztosítéki érték 60-65 százalékáig nyújtanak hitelt. A kölcsön így elméletben a forgalmi érték 50 százaléka lehet. Az Európai Központi Bank (ECB) legutóbbi jelentésében ezzel szemben az szerepelt, hogy a hitelfedezeti ráta az unió régi tagországainak többségében 60-80 százalék között van. Tény viszont, hogy az ECB a hitelfedezeti ráta számításához nem a forgalmi és nem is a hitelbiztosítéki értéket, hanem ezek sajátos keverékét használja.

A jegybank emiatt alkalmazott korrekciója után az uniós ráta 54-76 százalékra csökken. Így is egyértelmű viszont, hogy a magyar banki gyakorlat ezen a téren szigorúbb a régi uniós tagországokénál. A "leértékelés" okai között első helyen szereplő szerény magyarországi lakáspiaci likviditás elsősorban abból adódik, hogy miközben Nyugat-Európában általános, hogy valaki nem saját tulajdonú ingatlanban lakik, nálunk lényegében nem is létezik bérlakáspiac. Az MNB szakértője ebből kiindulva úgy véli: teljességgel indokoltnak tűnik, hogy a magyar bankok a hitelbiztosítéki érték megállapításakor a forgalmi értéket nagyobb mértékben csökkentik, mint nyugat-európai társaik, hiszen a fedezet lakottan történő értékesítésekor a forgalmi értékhez képest elszenvedett veszteségük is nagy valószínűséggel nagyobb lesz. (Az alacsonyan megállapított hitelbiztosítéki értéket a hazai bankok érvelése szerint főként az okozza, hogy nemfizetés esetén itt a zálogingatlant általában lakottan kell eladni. Kérdés persze, hogy valóban gyakori-e ez a fajta értékesítés.)

Az alacsonyabb hitelhányadot magyarázhatja még, hogy bár itt is létezik hitelfedezeti életbiztosítás, viszonylag szűk körben és mértékben használatos. A tanulmány írója mindenesetre feltételezi, hogy a nyugat-európai biztosítás jellegű fedezet a lakáshitelek esetében kiterjedtebb a magyarországinál. A hazai szabályozásban ráadásul kikötik, hogy ha a hitelből származó tőkekövetelés meghaladja a hitelfedezetül szolgáló zálogtárgy hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát, jelzáloglevél fedezetéül akkor is csak ez a bizonyos 60 százalék vehető figyelembe. A bankok tehát az ezt meghaladó hitelkihelyezés után elesnének a jelzáloglevélhez kapcsolódó állami támogatástól, ami nyilvánvalóan ellenérdekeltté teszi őket abban, hogy nagyobb finanszírozási hányadot alkalmazzanak.

Nászút ajándékba!

Esküvőt tervez? Tervezzen velünk, nyerjen wellness nászutat!

Értékeljen, nyerjen!

Van kedvenc légitársasága? Írja meg véleményét itt!