Kevesebbet ér a magyar ingatlan

Nemrég az ombudsman által készített és meglehetősen nagy vihart kavart jelentés többek között azt kifogásolta, hogy a hazai ügyfelek ingatlanuk értékének csak töredékét kaphatják meg hitelként. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) műhelyében készült egyik tanulmány szerint a magyar bankok a jelzáloghitel fedezetéül lekötött lakóingatlan forgalmi értékének egységére vetítve 7-34 százalékkal kevesebb hitelt nyújtanak, mint az Európai Unió átlagára jellemző mérték.

Ezt a különbséget azonban - olvasható az elemzésben - jelentős részben indokolja a hazai lakáspiac szerényebb likviditása, a nagy valószínűséggel alacsonyabb hazai biztosítási típusú fedezet, a magasabb hazai hitelköltség fedezeti igénye, illetve a jelzáloglevélre vonatkozó jogi szabályozás. A korrekt összehasonlítást persze nagyban nehezíti, hogy az EU-n belül jelenleg nincs egységes módszer a hitelfedezetek értékélésére, a finanszírozási (hitelfedezeti) hányad megállapítására.

Leértékelés

A pénzügyi felügyelet legutóbbi felmérése szerint a magyar bankok jellemzően a forgalmi érték 80 százalékát kitevő hitelbiztosítéki érték 60-65 százalékáig nyújtanak hitelt. A kölcsön így elméletben a forgalmi érték 50 százaléka lehet. Az Európai Központi Bank (ECB) legutóbbi jelentésében ezzel szemben az szerepelt, hogy a hitelfedezeti ráta az unió régi tagországainak többségében 60-80 százalék között van. Tény viszont, hogy az ECB a hitelfedezeti ráta számításához nem a forgalmi és nem is a hitelbiztosítéki értéket, hanem ezek sajátos keverékét használja.

A jegybank emiatt alkalmazott korrekciója után az uniós ráta 54-76 százalékra csökken. Így is egyértelmű viszont, hogy a magyar banki gyakorlat ezen a téren szigorúbb a régi uniós tagországokénál. A "leértékelés" okai között első helyen szereplő szerény magyarországi lakáspiaci likviditás elsősorban abból adódik, hogy miközben Nyugat-Európában általános, hogy valaki nem saját tulajdonú ingatlanban lakik, nálunk lényegében nem is létezik bérlakáspiac. Az MNB szakértője ebből kiindulva úgy véli: teljességgel indokoltnak tűnik, hogy a magyar bankok a hitelbiztosítéki érték megállapításakor a forgalmi értéket nagyobb mértékben csökkentik, mint nyugat-európai társaik, hiszen a fedezet lakottan történő értékesítésekor a forgalmi értékhez képest elszenvedett veszteségük is nagy valószínűséggel nagyobb lesz. (Az alacsonyan megállapított hitelbiztosítéki értéket a hazai bankok érvelése szerint főként az okozza, hogy nemfizetés esetén itt a zálogingatlant általában lakottan kell eladni. Kérdés persze, hogy valóban gyakori-e ez a fajta értékesítés.)

Az alacsonyabb hitelhányadot magyarázhatja még, hogy bár itt is létezik hitelfedezeti életbiztosítás, viszonylag szűk körben és mértékben használatos. A tanulmány írója mindenesetre feltételezi, hogy a nyugat-európai biztosítás jellegű fedezet a lakáshitelek esetében kiterjedtebb a magyarországinál. A hazai szabályozásban ráadásul kikötik, hogy ha a hitelből származó tőkekövetelés meghaladja a hitelfedezetül szolgáló zálogtárgy hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát, jelzáloglevél fedezetéül akkor is csak ez a bizonyos 60 százalék vehető figyelembe. A bankok tehát az ezt meghaladó hitelkihelyezés után elesnének a jelzáloglevélhez kapcsolódó állami támogatástól, ami nyilvánvalóan ellenérdekeltté teszi őket abban, hogy nagyobb finanszírozási hányadot alkalmazzanak.