A vevők diktálnak a lakáspiacon

A lakóingatlan-forgalom volumene az első félévben ugyan valószínűleg elmaradt a néhány évvel ezelőtti értékektől, a gyenge piaci helyzethez képest azonban elfogadható volt az eladások mennyisége, ráadásul a Duna House több irodája is növekvő érdeklődést tapasztalt - tájékoztatott Murányi Ákos, a társaság vezető elemzője.

Keményebben fogalmaz viszont az IngatlanMax levelezőlistájára feliratkozott kisebb irodák többsége: van, amelyik hatalmas visszaesést, más a vevői oldal teljes elapadását tapasztalja, amiért részben a sokszor irreálisan magas kínálati árak és a fizetőképes kereslet csökkenése okolható.

Vannak persze jobb helyzetben lévő közvetítők is: a Budán tevékenykedő Agora Ingatlan például a piac élénkülését, a nagy értékű ingatlanok iránti érdeklődés növekedését nyugtázhatta.

Földrajzilag több, egymástól eltérően viselkedő szegmensre osztható Budapest és környékének használtlakás-piaca - mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum (OC) franchise-hálózatának vezetője.

Területfüggő

Pest és Buda külsőbb részein a tavalyihoz hasonló a helyzet, az agglomerációban pedig mozgásban maradt a piac, a fővárosba visszaköltözők helyét új kitelepülők foglalják el. Az Érden és környékén tevékenykedő Fészekrakó Bt. vezetője élénkülő érdeklődésről számolt be.

A potenciális vásárlók szerinte két nagyobb csoportra oszthatók: az olcsó, 12 millió forint körüli házakat, illetve a 20-25 milliós, kétgenerációs ingatlanokat keresők körére, miközben az új házakra nincs vevő. Megcsappant a nagyobb értékű ingatlanok értékesítése a budai oldalon, de szűkült a kínálat is, hiszen nem ritka, hogy a potenciális eladók a bizonytalan gazdasági környezet miatt inkább kivárnak - állítja az OC szakértője.

Túlkínálatos piac

A piac ugyanakkor annyira túlkínálatos, hogy a két-három évvel ezelőttihez képest nagyobb árengedményre kényszerülnek a tulajdonosok. A belvárosi, drágább ingatlanok esetében is fékeződött a piac, amit Kühne részben a vagyonosodási vizsgálatoknak és egyéb szigorításoknak tulajdonít. Egyes híradásokkal ellentétben nem látni jelét annak, hogy a külföldi befektetők hisztérikusan hagynák maguk mögött a Belvárost - hangsúlyozza a szakember, bár az igaz, hogy néhány, öt-hat éve érkezett invesztor a subprime-válság begyűrűzésétől tartva már kiszállt.

Mindent összevetve Kühne Kata arra számít, hogy a főváros és környékének ingatlanpiaca ez év őszén, illetve 2009-ben kezdhet el újra élénkülni, míg Murányi arra, hogy bár az idei forgalom nem fogja megközelíteni a 2003-2004-es boomot, de nem is lesz annyira elkeserítő a helyzet, mint ahogy a megszorító csomag bevezetése környékén sokan látták.

Az idén megszűnt a lakásszerzési kedvezmény, vagyis a lakóingatlan értékesítése után adófizetési kötelezettség terheli az eladót, ám ez csak az öt éven belül megvásárolt otthonokra érvényes, szemben a korábbi szabályozás szerinti tizenöt éves limittel.

Az OC nem tapasztalta, hogy vevők vagy eladók az adóváltozás miatt visszaléptek volna, de Kühne Kata hangsúlyozza, hogy a piacra gyakorolt hatás felméréséhez még nem telt el elegendő idő. Stefanik Katalin lakáspiaccal foglalkozó ügyvéd szerint az adómentesség eléréséhez szükséges idő leszállítása pozitív hatással járt, ugyanis a piacra hozott olyan ingatlanokat, amelyek esetleg csak később kerülhettek volna eladósorba.

Fékeződött a piac

A Napinak nyilatkozó független irodák egy részének tapasztalata szerint ugyanakkor fékeződött a piac, ugyanis azok a vevők és eladók, akik tudtak a változásokról és érintettek voltak, megfontoltabbakká váltak. Mások szerint a befektetési céllal vásárlókat befolyásolhatja az adóváltozás, a saját célra lakást keresőket viszont nem.

Aki kevesebb, mint öt éve birtokolja ingatlanát, már meggondolja, érdemes-e értékesíteni vagy esetleg jobban jár a kivárással, míg az ötéves limiten épp túljutó tulajdonosok könnyebben lépnek az eladás irányába - mondja Rezes Katalin, a Property Ingatlanforgalmazó Bt. vezetője. Hasonlóan látja Murányi Ákos is, aki szerint ugyan az adótörvények változása komolyabban nem rengette meg a piacot, ám azok, akiknek már csak kevés hiányzik a lakásvásárlás óta számított öt év leteltéhez, inkább egy kicsit kivárnak.

Érdemes tudni, hogy létezik úgynevezett egyéni mentesség: az adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti vagy elengedheti az adót - hangsúlyozza a szakember. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója vagy a vele egy háztartásban élő élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.