Ábrahám
14 °C
31 °C

Szállodák és luxuslakások a minisztériumok helyén

2007.06.27. 08:43
A Kincstári Vagyoni Igazgatóság háromféle módozatot dolgozott ki a kormányzati negyed megépülése nyomán üresen maradó épületek eladására. Ingatlanpiaci szakértők szerint a belvárosi parkolóhelyek hiánya gondot jelenthet az eladáskor.

Elkészült a Kincstári Vagyoni Igazgatóság javaslata a kormányzati negyed felépítése miatt feleslegessé váló épületek értékesítési módozatairól, de a döntést – a korábbi tervekkel ellentétben – nem a pénzügyminiszter hozza meg, hanem az ebben a hónapban elfogadott törvényben életre hívott vagyongazdálkodási tanács, amely az állami vagyon fölött gyakorolja a tulajdonosi jogokat. A KVI háromféle – egyenkénti, csomagonkénti, egészben történő – értékesítésre tett javaslatot, ezek közül várhatóan szeptemberben választ a tanács, maga az értékesítés viszont csak jövő év elején indulhat. Elképzelhető, hogy jelentős gazdasági lapokban – például a Financial Timesban – is meghirdetik az épületeket.

Mindenkit érdekel

Meg kell ismerni a pontos feltételeket, csak utána lehet dönteni az üresen maradó kormányzati épületek – mondta a Napi Gazdaság kérdésére Hajnal István, a Biggeorge's NV Zrt. vezérigazgatója, aki megerősítette korábbi véleményét, első látásra elhamarkodottnak tűnik a projekt, kétséges, hogy a kitűzött határidőig elkészül-e a beruházás. Problémát jelent ugyanis, egy szimpla irodaház létrejötte a fejlesztésről szóló döntéstől számítva legalább 2 év, ebből maga a kivitelezés nagyjából 1,5 évet vesz igénybe, s akkor még nem számoltuk a bérlőkkel folytatott, adott esetben hosszú hónapokig húzódó tárgyalásokat.

Az szinte bizonyos, egy ilyen nagyszabású beruházás valamennyi fejlesztő és kivitelező cég fantáziáját megmozgatja, s az üresen maradó épületek sok befektető érdeklődését felkelti majd, ám hasznosításuk meglehetősen bonyolult kérdés – tette hozzá Hajnal István. Az épületcsoportból csak néhány alkalmas arra, hogy irodaházként működjön tovább, nagy részük ugyanis nem felel meg a hatékony modern irodaház feltételeinek, vagy irdatlan összegű beruházásra lenne szükség ehhez. Vélhetően szálloda- és luxuslakásfejlesztők érdeklődnek majd a ingatlanok iránt, de mindkét esetben körültekintően kell az eladást megoldani, ilyen tömegű ingatlanterület piacra borítása ugyanis óhatatlanul magában hordozza az árcsökkenés és ezen kereszült kedvezőtlen piaci hatások előidézését.

"Az értékesítési összeg attól is függ, hogy a kormány mennyi idő alatt, milyen összegű bevételre számít az ingatlanok eladásából. Ehhez kapcsolódóan az egyéb feltételek is jelentős árbefolyásoló tényezőt jelentenek. Így például az eladás után az állam visszabérli-e az adott ingatlant, és ezt követően a vevő mikor kerülhet birtokon belülre" – vázolta a helyzetet Salamon Adorján, az Eston vezérigazgatója. Mindazonáltal a többféle értékesítési koncepció azért lehet jó megoldás, mert így azokat a befektetők számára vonzó épületekhez csatolva a kevésbé értékes ingatlanokon, épületeken is túl lehet adni – mondta a szakember, hozzátéve: fontos kérdés, hogy a szóban forgó tranzakció esetén az értékesebb ingatlan árában mekkora diszkontot jelent a másik épület.

Már két éve javasolták az eladást és visszabérlést

A CB Richard Ellis már 2005 elején tett javaslatot az illetékes állami szervnek a kormányzati épületek optimális hasznosításával kapcsolatban, a nemzetközi ingatlantanácsadó cég ekkor azt tanácsolta, hogy a kormány adja el az épületeket, majd bérelje vissza - mondta a lapnak Mészáros Margaréta, a cég helyettes igazgatója. Ez azért lett volna kedvező, mert nem merültek volna fel az új épületek fejlesztésének és a költözésnek a költségei, valamint a funkcióváltás problémái.

A kormányzati negyeddel kapcsolatos jelenlegi kormányzati terv több problémát vethet fel, jelesül a Belváros hagyományosan kormányzati rendeltetésű épületeit nehéz lesz más szerepben hasznosítani. A CBRE helyettes igazgatója más szakemberekhez hasonlóan rámutatott, akár szálloda, akár luxuslakások lesznek az épületekben, a parkolóhelyek hiánya komoly gondot okozhat majd. Hasonlóan fogalmazott Salamon Adorján, aki a parkolóhelyek kapcsán azt mondta, szerinte az volna a legjobb megoldás, ha az értékesítéshez egyéb beruházások, például mélygarázs-fejlesztések kapcsolódnának.

Mészáros Margaréta szerint a legideálisabb lenne eltérő időben, külön értékesíteni az épületeket, hogy ne legyenek egymás versenytársai. Ha egy időben kerülnének piacra az épületek, akkor is jobb lenne külön kezelve árulni őket, tehát nem együtt, "csomagban". A CBRE helyettes vezetője az irodapiaci hatásokat firtató kérdésünkre kiemelte, az új kormányzati negyed bérlőre szabott, úgynevezett "build-to-suit" (igény szerinti) fejlesztés keretében valósul meg, ezért nem növeli a kihasználatlanságot és a környék irodapiaci áraira a fejlesztés nem lesz számottevő hatással.