Miklós
-7 °C
2 °C

Pang a használtlakás-piac

Töredékére esett az irodák forgalma

2004.06.07. 08:38
A használt lakóingatlanok piacán a fővárosban és a legtöbb vidéki nagyvárosban jelenleg is a túlkínálat dominál, s érdeklődés csak kevés lakástípus iránt tapasztalható. Márciusban és áprilisban ugyan az európai uniós csatlakozás miatt érzékelhető volt kisebb keresleterősödés, a forgalmazók többsége azonban változatlanul pesszimista: többségük a rendszerváltás óta a legrosszabbnak ítéli az idei évet.

A gyakran irreálisan magas kínálati árak 2003-ban az év végén előrehozott tömeges vásárlások hatására némely kategóriában az inflációt meghaladó mértékben tovább emelkedtek, idén azonban a jelentős kereslet-visszaesés miatt összességében legfeljebb 3-4 százalékos árnövekedés várható.

Minimális forgalom az irodákban

Az Otthon Centrum és az Ecorys elemzése szerint a használt lakásokra felvehető hitelösszeg 5 millió forintos maximalizálása az év első három hónapjára töredékére csökkentette a hitelintézetek és az ingatlanirodák forgalmát. A szakemberek úgy vélik, hogy a nagyarányú önrész (amelynek mértéke ma többszöröse a Nyugat-Európában megszokottnak), a használt lakások esetében alacsonyan maximalizált hitelösszeg, illetve az ezekre a lakásokra nem minden esetben igényelhető kedvezmények még mindig nem hozzák széles társadalmi rétegek számára elérhető közelségbe a lakásvásárlást.

A négyzetméterárak ezen a részterületen - a tavalyi növekvő forgalom hatására - becslések szerint mintegy 10-13 százalékkal emelkedtek, ami a kifulladt vásárlóerő mellett ez évre előrevetítette a kereslet látványos visszaesését. Az árak tavaly egyébként legnagyobb mértékben az I., a VI., a XIV. és a XVI. kerületben, valamint az igen alacsony 2002-es bázishoz viszonyítva a XX. és a XXIII. kerületben nőttek.

Belvárosi befektetések

Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlanforgalmazó Kft. társtulajdonosa lapunknak elmondta: a megcsappant idei vásárlói érdeklődés ellenére több hazai és külföldi vevő keres befektetési céllal lakóingatlant. Célterületeik elsősorban az V. és a VI. kerület, a Vörösmarty, a Nyugati tér, valamint az Andrássy út környezete, ahol a kisebb méretű, 40-60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások a favoritok, s újabban felkerült a lista élére a Városliget VI. kerületi része is. Ezeken a kiemelt belső területeken az átlag négyzetméterár 350 ezer forint körül van (ettől lefelé és fölfelé is lehet a lakóingatlan helye, mérete, a társasházon belüli elhelyezkedése, valamint felszereltsége és állapota miatt árbeli eltérés), míg a VII. kerületben a 200-300 ezer forint közötti négyzetméterár a jellemző. Ugyancsak van - ha visszafogottan is - kereslet a Kis- és Nagykörút, a Rákóczi út, valamint a Józsefváros rehabilitált területein fekvő Mária, Krúdy Gyula és a IX. kerületben megújult utcák, közte a Ráday utca lakásai iránt. Az árak ezekben a városrészekben átlag 250 ezer forint körüliek négyzetméterenként, a jobb adottságú lakások négyzetméteréért azonban gyakran a 300-350 ezer forintot is megadják a vevők.

Szintén keresettek a XIII. kerület egyes részei (Pozsonyi út, Lipótváros, Szent István park), ahol az átlag négyzetméterárak 300-400 ezer forint között szóródnak, sőt egy-egy kivételes adottság (dunai panoráma, ház, lakás jó minősége, elhelyezkedése, nívós belső kialakítása) esetén e fölé is felmehetnek. Az említett kerületek felújításra váró és rosszabb állagú külső részein lévő lakóingatlanok azonban nem vagy csak nagyon hosszú idő után kelnek el, akkor is jóval a tulajdonos által kikalkulált ár alatt. Az ingatlanszakember a májusi uniós csatlakozás ingatlanpiaci hatásával kapcsolatban elmondta: szerinte a gazdasági helyzet javulásával - a piac lassú kiegyenlítődése mellett - legalább egy-másfél évnek kell eltelnie ahhoz, hogy a kereslet számottevően bővüljön s az árak jelentősebben emelkedjenek.

Buda is népszerű

Kala Imréné, a Kala és Eppel Kft. társtulajdonosa a használt lakások hitelösszegének csökkentésében az alighogy beindult lakásmobilitás megakadásának veszélyét látja. Alátámasztja ezt, hogy egy felmérés szerint a tavalyi budapesti használtlakás-értékesítés legkevesebb 60 százaléka kedvezményes hitelből történt és a kölcsönök jelentős része volt 5 millió forint fölött, tehát a 15-20 milliót meghaladó használt lakások eladása 2004-ben sokkal nehezebb a csökkentett banki hitelösszeg miatt. A használt lakások piacán egyébként bár az egy évvel korábbihoz képest érezhetően visszaesett a forgalom, változatlanul népszerű az igényesebb vevők körében a budai hegyvidék II. és XII. kerülete, ahol az elmúlt hónapokban főleg a 20-30 milliós társasházi lakásokra, valamint az öt-hat éve épült, 80-100 milliós ikerházakra volt leginkább kereslet. Emellett a pesti belvárosi lakóingatlanok s a Duna két partján lévő nívós otthonok iránt van még jelenleg fizetőképes kereslet: ezekért a panorámás lakásokért olykor 800 ezer forintot is megadnak négyzetméterenként. A Váci utcában például 450-550 ezer forint között mozog az átlag négyzetméterár, míg a Rákóczi út környezetében lévő lakások 250-300 ezer, a jó helyen lévő bel-budai, 70-80-as években épült társasházi otthonok pedig 300-350 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát.

A peremkerületekben csak az új lakás megy

A XI., a XXI. és a XXII. kerületben az év első hónapjaiban is inkább az új, mintsem a használt lakások iránt volt kereslet - állítja Zsidákovits Csaba, a Fok-Föld Kft. vezetője, amit egyértelműen a vásárlásukra felvehető hitelösszeg tavaly év végi 5 millió forintra csökkentésének tud be. Ez az 5 millió forintos plafon egy 1,5 szobás, átlagos budapesti lakásnál is legalább 50 százalékos saját forrást feltételez, aminek hiányát egy újabb ingatlanfedezet sem pótolja. Áprilisban ugyan tapasztalt némi keresletélénkülést a használt lakások területén (amit az uniós csatlakozásnak tud be), de májustól a csökkenő árak ellenére leállt a forgalom. Példaként említi, hogy míg áprilisban a XXII. kerületi 2,5 szobás panelekből több is vevőre talált 12-13 millióért, jelenleg 11,5 millióért sincs irántuk érdeklődés. Hasonló a helyzet Kelenföldön és Gazdagréten is, bár a XI. kerületnek ez utóbbi részén a panorámás kis lakásokat el lehet adni, nincs viszont érdeklődő a korábban keresett, Bartók Béla-Villányi út környéki csendes utcákban lévő 90-100 négyzetméteres társasházi lakásokra.

Ki a városból

Az agglomeráció települései közül jelenleg Diósd vonzza a kitelepülőket, aminek a cégvezető szerint a kedvező árak mellett a többi kisváros (Budakeszi, Budaörs, Törökbálint) magas ingatlanárai és túlzsúfoltságuk az oka. Érezhető forgalomélénkülést mindemellett legkorábban is a nyári uborkaszezon után, szeptember-októbertől remél. Az említett kerületek használtlakás-piacán egyébként minden ingatlanfajtából bő a kínálat. A Kelenföldi lakótelepen például a panelek ára jó ideje négyzetméterenként 200-230 ezer forinton áll. Az Etele út környékén, ahol sok a zöldterület, a társasházi lakások négyzetméterára - igaz, ezek téglaépítésűek - már jóval magasabb: 280-300 forint között mozog, míg a zajosabb Móricz Zsigmond tér környékén 250 ezer forint körül van az átlag négyzetméterár. A XI. kerület kiemelt részén, Sasadon ennél magasabb árral kell számolni: a Beregszászi, Sasadi utcák jó minőségű társasházi lakásait 350-360 ezer forintos négyzetméteráron kínálják tulajdonosaik. Itt egyébként kereslet elsősorban a négy-öt éve tető alá hozott, 40-50 milliós, nívós társasházi lakások iránt van jelenleg.

Az agglomeráció - közte is a legfelkapottabb Budaörs, Budakeszi, Törökbálint - piacán, ahogy Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa fogalmaz, az év elejétől szinte teljesen leállt a használtlakás-forgalom. Kínálat ugyan jelenleg is van bőven, csak a vevők nem jelentkeznek, s a gyenge hasznosíthatóság miatt a külföldiek is inkább megpróbálják eladni itt lévő ingatlanjaikat, semmint vásároljanak. Az ingatlanszakember az elmúlt öt hónap forgalmát nézve úgy látja: a rendszerváltozás óta az idei a legrosszabb esztendő. Az árak ugyanakkor a vásárlók elmaradása ellenére tartják magukat: az 51 négyzetméteres panelekért 10,5-11,5 milliót, a téglaépítésű társasházi lakások négyzetméteréért pedig 260-280 ezer forintot kérnek. Sok húsz-harminc éve épült családi ház van hosszú hónapok, gyakran évek óta a piacon, melyek jó része eladhatatlan, s ha mégis gazdára talál egy-egy, azt a telek miatt viszik el. A hasonló lakóingatlanok ily módon, ha szép fekvésű, panorámás, 800-1000 négyzetméteres telken fekszenek, akár 35-40 milliót is megérnek a vevőknek, akik többnyire új házat építenek a régi helyett.

Vidéken a helyzet változatlan

A vidéki nagyvárosok használtlakás-piacán többnyire a fővárosihoz hasonló a helyzet a keresletet nézve. Miskolcon például, ahol kevés új lakás épül, nincs számottevő túlkínálat, a kereslet pedig főleg a másfél szobás, egy plusz két félszobás, valamint a két és félszobás olcsóbb panel iránt a legnagyobb. A panelár ennek megfelelően 90-120 ezer, 120-145 ezer és 145-160 ezer forint négyzetmétereként, míg a téglaépítésű gázfűtéseseké 145 és 210 ezer forint között szóródik, a régebbi építésű kertes családi házakra 135 ezer, a luxusvillákra pedig négyzetméterenként 350 ezer forinttól lehet szert tenni. Pécsett szintén van némi érdeklődés a garzonok és a két és félszobás panellakások iránt, melyek ára hely- és minőségfüggő. Az Uránvárosban például a két és félszobás hasonló ingatlanoké 9 millió forint körüli, a Mecsek oldalán pedig 9,2-9,5 millió forint között mozog. A történelmi belváros jó állapotú, téglaépítésű társasházi lakóingatlanjai 220-230 ezer, míg a Mecsek oldalán lévők 250 ezer forintos négyzetméteráron váltanak tulajdonost. A városban a családi házak ára 20 millióról indul és megy fölfelé. Kereslet irántuk azonban csak 20-30 millióig van, ezen ár fölött pedig - mivel a külföldiek a város ingatlanpiacáról is kivonulóban vannak - szinte eladhatatlanok.

Debrecenben a vásárlások száma az idén szintén visszaesett, ugyanakkor az árak stabilan tartják magukat. A kis alapterületű, egyedileg szabályozható fűtésű nagyerdei, illetve a Nagyerdőhöz közeli lakások ára négyzetméterenként 210-270 ezer forint között van, míg a paneleket, amelyekből a város Újkert, Vénkert és Tócóskert részein is van bőven kínálat, átlag 150-160 ezer forintos négyzetméteráron kínálják tulajdonosaik. Sopronban a használt lakások közül szinte csak a 40-50 négyzetméteresek iránt van érdeklődés, bár itt is többféle méretű társasházi lakás található. Az árak e részterületen négyzetméterenként 129-238 ezer forint között vannak, az átlag négyzetméterár pedig 197 500 forint körül alakult. A panelek ennél olcsóbbak: egy négyzetméterhez 148-200 ezer forint közötti áron lehet hozzájutni, míg aki családi házat szeretne a városban venni, annak 160-330 ezer forintot kell fizetnie négyzetméterenként.