Alfréd
4 °C
14 °C

Lakásár: nőhet is, csökkenhet is

2006.02.03. 10:44
Eltérő kilátásokat fogalmazott meg az ingatlanpiacon idén várható folyamatokról két kutatóintézet, a GKI és az Ecostat. A GKI, az AL Holding, valamint az Ingatlan és Befektetés negyedévente közzétett legfrissebb közös felmérése például az új lakások csökkenésével számol, míg az Ecostat nemrégiben azt jósolta, hogy 4-9 százalékos drágulás lehet ebben a szektorban.
A beszerzési árak várható változásairól trendszinten mindkét tanulmány hasonlóan nyilatkozik, számszerű eltérések azonban már itt is mutatkoznak. A legmérsékeltebb árnövekedést az építési telkeknél prognosztizálják. Az Ecostat itt 6,2 százalékos, míg a GKI Budapesten 4,4 százalékos, Kelet-Magyarországon azonban csak 1,8 százalékos, országosan pedig 3,5 százalékos növekedést jósol. A munkaerő-költségeknél, a tervezési díjaknál, valamint az építési-szerelési tevékenységek árainál mind az Ecostat, mind a GKI 6 százalék körüli emelkedést vár.

Nem mindenben van túlkínálat

Az új ingatlanokhoz érve már jelentős eltéréseket láthatunk a két felmérésben. Az Ecostat szerint 4-9 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazó cégek. A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 8,9 százalékkal növekedhetnek.

Ehhez képest a GKI tanulmányában kiemeli, hogy az ingatlanárak alakulására vonatkozó cégvezetői várakozások tovább csökkentek. Lakóingatlanok esetében 0,5-2 százalékos áremelkedést tartanak reálisnak 2006-ra. A használt lakások piacán minden körzetben egyértelmű árcsökkenés várható, mely Pest megyében elérheti az 5 százalékot is.

Illy Péter, az AL Holding Rt. vezérigazgatója elismeri, hogy a piac alapvetően túlkínálatos, ám ez közel sem jelenti azt, hogy a piac egésze az lenne, bizonyos részpiacokon ugyanis éppen hogy igen aktív kereslet mutatkozik. A vevői igények egyre jobban specifikálódnak, az ingatlanfejlesztők csak nagyon pontos és átgondolt stratégiával érhetnek el sikert. 2000 és 2005 között négyszeresére emelkedett a kommunikációs költségek összege, mindez jelentős piaci erőre utal a legnagyobb szereplők körében.

Fontos változás, hogy a piac közel negyede azonnal beköltözhető új lakásokat jelent. Növekednek a lakások méretei, átstrukturálódás figyelhető meg, még a központhoz közeli, jó fekvésű részeken is. A Pest környéki társasházi fejlesztések az elmúlt években nem vezettek egyöntetű sikerre, azonban ezen a szegmensen belül is érdemes differenciálni. A Budapesttől északra fekvő településeken számos sikeres projektre látunk példát, elsősorban a déli agglomerációnál jobban megoldottabb elővárosi közlekedés miatt.

Vita az irodákról és a bérleti díjakról is

Az Ecostat felmérése szerint az "A" kategóriás irodák ára átlagosan 8,1 százalékkal, a "B" kategóriás irodák és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 7,7 százalékkal növekedhetnek a következő félévben. Ennél sokkal visszafogottabb prognózist ad a GKI, amely 1 százalékos országos átlagnövekedéssel számol 2006-ra. Az országon belüli eltérések egészen szignifikánsak is lehetnek, legrosszabb a helyzet Pest megyében, ahol 1 százalékot jósolnak, szemben a nyugat-magyarországi 2,7 és a budapesti 2 százalékkal.

Mind a fővárosi, mind a vidéki piacok túlkínálatosak, a GKI által megkérdezett fővárosi ingatlanos cégek 14 százaléka nagy, 69 százaléka kisebb túlkínálatról, míg 17 százaléka kiegyensúlyozott piacról beszélt. Nyugat-Magyarországon valamelyest erősebb a túlkínálat, mint a keleti régiókban.

A GKI várakozásai szerint a bérleti díjak növekedése ugyan némileg magasabb lesz, mint az értékesítési áraké, de az infláció általános ütemét vélhetően nem haladják meg. Ehhez képest az Ecostat elemzése jelentős drágulást lát indokoltnak. A legnagyobb mértékű bérleti-díj emelkedést az új lakóépületeknél (9,6 százalék), az új kereskedelmi építményeknél (6,3 százalék), az "A" kategóriás irodáknál és az új logisztikai ingatlanoknál (6 százalék) várják. A használt kereskedelmi és ipari építmények bérleti díjai várhatóan 5-5,9 százalékkal növekszenek. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedés a használt logisztikai ingatlanoknál prognosztizálható (4,8 százalék).