Erzsébet
0 °C
7 °C

Nem is éri meg lakást építeni

2007.12.11. 13:54
Az elmúlt években a szűken vett belvárosi telkek ára stabilan és meredeken emelkedett. Bár a terület – részben a limitált fejlesztési lehetőségek miatt – még mindig biztos befektetési terepnek számít, idén átrendeződés figyelhető meg a keresletben.

A telekárak emelkedése és az eddig folyamatos külföldi érdeklődés miatt az új lakások ára a VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli részén, valamint az V. kerületben elért egy olyan szintet, hogy már nem minden esetben a telkek lakáscélú hasznosítása jelenti az üzletileg legjobb megoldást. A belvárosi prémiumkategóriában aktív lakóingatlan-fejlesztők egy része növekvő értékesítési kockázatot lát a magas árakban, hiszen gyakran már a tehetősebb külföldi vásárlók sem hajlandók azokat megfizetni. Az alkalmazkodás a magyar vevőkhöz pedig nagy kihívást jelent.

Az anyaországi hitelezési gondok miatt eddigi stratégiájuk átgondolására kényszerülnek az utóbbi két-három évben erőteljesen nyomuló spanyol cégek. Eddigi piaci magatartásukat, a telkek felvásárlását, tartalékolását (land banking) rövidebb távú szemlélet váltja fel. Manapság 100-300 lakásos fejlesztésekhez keresnek megfelelő telkeket, ahol a lakásokat két-három év alatt el tudják adni, a projektet le tudják zárni.

Ehelyett egyre több szállodafejlesztő cég keres belvárosi telkeket, hiszen a központi részeken hiány mutatkozik három- és négycsillagos hotelekből. Nagy Tibor, az Otthon Centrum telek- és befektetési ingatlan divíziójának vezetője megerősíti a hotelfejlesztők növekvő aktivitását: „Tapasztalataink szerint megfelelő helyszíneket egyrészt a már hazánkban jelen lévő hotelláncok keresnek, másrészt új belépők is érdeklődnek a belvárosi telkek és átalakítandó épületek iránt. Ez utóbbiak kis és közepes, nagyrészt spanyol, portugál, német, olasz és izraeli láncok, akik jellemzően négycsillagos, 80-100 szobás szállodákat építenének.”, mondta. A pesti belváros mellett a Balaton partján is vannak jelei a kezdődő hotelláznak, illetve a jövőben a Ferihegyi repülőtér környéke is hasonló lendületet kaphat.

Nagy potenciált rejt a Nagykörúton belüli terület, hiszen sok átalakítandó épület közül válogathatnak a beruházók, akik közül a szállodaépítők magasabb összegeket hajlandók adni. Így nem meglepő a továbbra is meredek áremelkedés. Míg két évvel ezelőtt egy felújítandó belvárosi épület nettó négyzetméterára 150-250 ezer forint volt, addig mára 220 ezer körüli az induló ár, ami akár a félmillió forintot is elérheti. Ezek ráadásul műemlék épületek, ahol a felújítás költsége nem marad el az újonnan épült beruházásénál. A versenyt a lakásberuházók ilyen feltételekkel nem nagyon vállalják.

A II. és XII. kerületben elég nehéz méretgazdaságos lakóprojektet építeni. Helyi szabályozás csökkentette az egy telken megépíthető lakások számát, így a beruházók rá vannak kényszerítve, hogy nagy lakásokat tervezzenek, ami gyakran megnehezíti az értékesítést. Az egészségügyi reformmal felszabaduló kórházingatlanok beépítése is csak igen alacsony intenzitású lehet. Az elvétve piacra kerülő nagy méretű telkek iránt nagy a verseny.

Észak- és Dél-Buda, valamint a pesti kertváros területén is találni nagy területű, átminősítendő telkeket. A kereslet és kínálat között egyensúlyi helyzet van, hiszen ezek a részek nagyjából vidéki nagyvárosként működnek. Kerületenként évente 300-500 új lakásra van kereslet, ami három-négy nagyobb projekt megépítésével fedezhető.

Évek óta csökken a kiköltözés volumene a fővárosból. Jelentős kereslet társasházépítésre alkalmas telkekre a nagyobb városok központjában mutatkozik, ahol biztosított a jó tömegközlekedési kapcsolat Budapesttel. Az itt megépülő fővárosinál olcsóbb lakások így nemcsak a helyi fiataloknak, hanem a fővárosi lakáskeresőknek is alternatívát jelenthetnek. A jelentős panelállománnyal rendelkező városokban (Dunakeszi, Budaörs, Érd, Szigetszentmiklós, Szentendre) a lakásváltás miatt egyszerűbb társasházi lakásokat nagyobb számban értékesíteni.