A lakáshitellel nő a rejtett államadósság

A támogatott lakáshitelek kamatterhe közismerten jóval alacsonyabb, mint a piaci hiteleké. A használt lakások vásárlására nyújtott népszerű hiteleknél ez a különbség nagyjából nyolc százalékpont, ami logikus módon lényegében megegyezik az állami támogatás mértékével.

Nő az adósság

A rendszer céljának megfelelően megkönnyíti a hitelfelvételt, hiszen a törlesztőrészletek kisebbek, tehát alacsonyabb jövedelem mellett is hitelképessé válnak az ügyfelek. A probléma az, hogy a hitelt nemcsak ők, hanem a megtakarításokkal egyébként rendelkezők is felveszik. Ennek részben az az oka, hogy a lakosság alapvetően a rövid futamidejű befektetések kamatszintjét tartja irányadónak, s ezek jellemzően magasabbak, mint a lakáshitelek kamata.

A rendszer indulásakor a költségek még elhanyagolhatók voltak, hiszen a támogatást csak részletekben, a jelzáloghitelek futamidejével arányosan kell kifizetni. Ahogy azonban az állomány bővül - év végére 900 milliárd forint körül is lehet -, a kifizetések egyre súlyosabbá válnak. Ráadásul az átlagos hitelfutamidő jelenleg 15 év körül mozog - kiszállásra rövid távon nincsen lehetőség.

Egy tízéves használt lakásra vonatkozó hitelfelvételnél az állam az adósság csaknem 30 százalékát vállalja magára, s minél hosszabb a futamidő, ez az arány annál nagyobb. Amennyiben a hitelek növekedése az előrejelzéseknek megfelelően alakul, és a kamatszintek nem változnak, jövőre csak emiatt körülbelül 200 milliárd forint rejtett államadósság keletkezik.

Csökkennek a megtakarítások

Ráadásul ameddig a hitelezési láz tart, a lakosság pénzügyi megtakarításai látványosan csökkennek, ami a belföldi tőkepiac finanszírozási képességét rontja. Egyre magasabb állampapírhozamok mellett lehet csak finanszírozni az államadósságot és a jelzálogpiacot. Mindkét hitelfelvevő, az állam és a jelzálogbankok is a külföldi forrásszerzést helyezik most emiatt előtérbe. Ez azonban sokat nem segít a dolgokon, hiszen a jelzálogbankok a külföldi finanszírozás devizaárfolyam-kockázatát fedezik. Ez az állampapír-piaci hozamgörbe hosszú végét pontosan ugyanolyan mértékben emeli meg, mint ha itthon bocsátották volna ki a papírokat.

Összességében tehát a jelenlegi lakásfinanszírozási rendszer a mai körülmények között nem tartható fenn. Mivel politikai okokból a teljes megszüntetésére nem lehet számítani, racionális átalakítására lenne szükség. Viszonylag közérthető megoldást jelentene, ha a megemelkedett piaci hozamokra hivatkozva a kamatplafont a fix kamatozású hiteleknél az irányadó állampapír-piaci hozamok felett 1-2 százalékponttal állapítanák meg és rendszeresen kiigazítanák, a változó kamatozásúak kamatát pedig az irányadó jegybanki kamathoz kötnék.

Az átalakított rendszer még mindig igen vonzó lehetne, viszont a piaci folyamatokat sokkal jobban követné. Mellesleg pedig egy ilyen változtatás bejelentése helyreállítaná a befektetők gazdaságpolitikába vetett bizalmát, s a hozamok jelentős csökkenését (a már felgyülemlett adósság könnyebb finanszírozását) tenné lehetővé.