Vilma
-7 °C
4 °C

Luxuslakások egymilliós négyzetméteráron

2005.01.05. 20:27
Az Anjou-ház áttört egy lélektani korlátot - véli több ingatlanpiaci szakértő. A Budai Várban most befejezett ingatlanban 800 ezer forinttól indulnak a négyzetméterárak, a legdrágább lakások esetében pedig 1,3 millió forintot kell fizetni. Ezzel az árszinttel egyértelműen az Anjou-ház lakásai a legdrágábbak Magyarországon, de az egymilliót közelítő árak a közeljövőben több beruházásnál is feltűnhetnek. Miközben a tömeglakások piacán már komoly értékesítési gondokkal küzdenek a beruházók, a különlegességek és az extra luxus iránt úgy tűnik egyre biztosabb a kereslet. Már csak azért is, mert egyre kevesebb az olyan terület, amely alkalmas lehet az ilyen beruházásokra.
A Sun Palace látványterve
A Sun Palace látványterve
Két éve még nem lehetett olyan lakást építeni, amit ne tudtak volna eladni, az új ingatlanok piacán egyértelműen hiány volt - mondta az Indexnek Liskáné Pólya Lenke, a GKI Gzadaságkutató Rt. negyedévente publikált ingatlanpiaci felméréseinek szerkesztője. Mára azonban jelentősen változott kép: a piac alapvetően kedvezőtlen eredményeket mutat, az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők általában túlkínálatosnak ítélik a lakáspiacot, és várakozásaik szerint a következő 12 hónap ebben alapvető változást nem hoz.

"Aki tudott, már vett lakást, az átlagos ingatlanok célközönsége így kisebb lett az elmúlt évekhez képest" - magyarázza a fordulatot Liskáné Pólya Lenke. Ugyanakkor az elmúlt évek boomját látva nagyon sok fejlesztés indult meg, különösen sok engedélyt kértek új beruházásra az elmúlt év végén, azaz a kínálat a megkezdett építkezések révén is folyamatosan bővül. Az értékesítés egyre nehezebbé válását jelzi, hogy több beruházó maga adja bérbe azokat a lakásokat, melyeket nem sikerül eladnia.

Európa még mindig drágább

A luxus iránt ugyanakkor van igény - állítják egybehangzóan az Index által megkérdezett szakértők. Az eddigi legdrágább lakások Magyarországon a Budai Várban épültek. Az ősszel átadott Anjou-házban 820-830 ezer forintnál kezdődnek a négyzetméterárak, a legmagasabb kategóriánál pedig több mint 1,3 milliót kell fizetni. A lakásoknak eddig csak a 25 százalékát adták el, de mint Győrffy Péter értékesítési vezető elmondta, az ilyen ingatlanok vevői nem a látványtervek alapján akarnak dönteni, hanem a kész épületeket és lakásokat nézik meg, így az értékesítés jövőre biztosan könnyebb lesz. A legnagyobb, 200 négyzetméter feletti méretű lakásokból még nem adtak el egyet sem, a többi kategóriában, 40 és 140 négyzetméter között már minden típusra akadt vevő.

Ingatlanárak alakulása Budapesten
Ingatlan típus Új építés Használt
I. II. III. I. II. III.
Negyedév
Családi ház a Csillaghegyen, III. ker 324 325 325 250 274 269
Társasházi lakás a Németvölgyben, XII. ker. 415 407 408 335 329 325
Lakás a Bartók B. úton, XI. ker. (Kosztolányi D. tér előtt) - - - 239 252 247
Családi ház Budafokon, XXII. ker (Promontor) 291 307 304 215 238 231
Panellakás a Fehérvári úton, XI. ker. - - - 183 180 198
Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker. 315 310 319 237 235 248
Társasházi lakás Újlipótvárosban, XIII. ker. 315 315 314 246 234 247
Társasházi lakás a Péterhegyi lejtőn, XI. ker. 327 338 327 265 249 255
Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker. 241 251 256 187 197 190
Panellakás Csepelen, XXI. Ker. - - - 163 168 173
forrás: GKI

An Anjou-ház esetében a kiemelt árakat az is indokolja, hogy a Budai Várban nincs több beépíthető terület, azaz a most elkészült újépítésű lakások az elsők és utolsók is egyben. Győrffy Péter szerint az egymillió forint fölötti négyzetméterár még mindig elmarad több európai főváros legexkluzívabb negyedeitől, ahol akár 3-4 szeres árak is elképzelhetőek.

Utolsó telkek

"A Gellért-hegyen nincs a mienken kívül hasonló beruházás, így voltaképpen egy keresleti piaccal számolhatunk" - mondta az Indexnek Molnár Ferenc, a Raiffeisen Ingatlan Rt. lakópark igazgatója a Somlói úton, a volt BM óvóda 7600 négyzetméteres ősfás parkjában tervezett házról. A cég az engedélyek megtámadása miatt kénytelen volt elhalasztani a beruházás megkezdését, a visszaigazolt érdeklődők alapján azonban ezzel együtt is emelhették áraikat: a korábban tervezett félmillió forint helyett 560 ezer forintnál indulnak és 800 ezer forintnál végződnek a négyzetméterárak.

Tekintve, hogy az árakban nincs benne a burkolatok és a szaniterek költsége, a vevő igényeitől függően a Gellért-hegyen is könnyen lehet akár egymillió forint is a végső ár. Molnár Ferenc szerint az Anjou lélektani határt tört át, de általában is megfigyelhető, hogy a luxusingatlanok árazásánál a beruházók figyelnek egymásra, az igazgató már tud olyan tervezett fejlesztésről, ahol a Somlói úti projekthez "áraznak".

A lakások esetében a legfőbb értéknövelő tényező a Somlói úton is az exkluzív környezet, illetve az a tény, hogy a Gellért-hegy utolsó beépíthető telkéről van szó. A ház ugyanakkor számos ilyen árkategóriában elvárt "extrával" bír, a természetes építőanyagok széles körű felhasználásától kezdve a legmodernebb biztonsági rendszerek kiépítéséig és üzemeltetéséig.

Extra szolgáltatások

Az Anjou-ház
Az Anjou-ház
Hasonló extrákat kellett megfizetnie a komplett wellnes-centerrel, squash-pályával és billiárdszalonnal is bíró Ökocentrum vevőinek is. A Budakeszi úton épült 118 lakásos házat 2,5 hektáros park veszi körül, a terület beépítettsége mindössze nyolc százalékos. Máté Ildikó marketingigazgató szerint a mindehhez képest alacsonynak mondható 500-650 ezer forint közötti négyzetméterárak annak köszönhetőek, hogy a ház egy mintaprojektként is szolgál: a környezettudatos építkezés része többek között a napenergia használata, a klímaberendezések hulladékhőjének újbóli felhasználása és a szelektív hulladékgyűjtés is. A két éve átadott házban már csak két lakás vár vevőre.

Új lehetőségek
Az új lakásoknál a jövőben a szolgáltatások fejlesztése lehet az egyik legfontosabb értéknövelő tényező: hamarosan Magyarországon is megjelenhetnek az első, szállodai extrákat nyújtó épületek, ahol lakók reggelit vagy akár minden étkezést megrendelhetnek, központi mosodát vehetnek igénybe és természetesen komplex wellnes centrum áll rendelkezésükre. A használt lakások piacán elsősorban a városrendezési tervek hozhat(ná)nak jelentős változásokat: a körút egyes részei, illetve az általa határolt belvárosi terület elvileg a legértékesebbek egyike lehetne, ám ehhez a környék és a házak teljes felújítására lenne szükség. Ugyancsak értékes lehetne például az I. kerület Déli Pályaudvar körüli része, a vasúti sínek befedése és parkosítás esetén. A használt piacon az Index körképe szerint a 2-300 millió forintos kategóriába már csak házak tudnak bekerülni, a 100 milliós határt azonban elviekben egy nagy, tetőteraszos, panorámás dunaparti lakás is elérheti szakértők szerint. A villáknál pedig elhelyezkedéstől és mérettől függően több versenyző akad az 500 millió és egy milliárd forint közötti kategóriában is, az általunk talált jelenlegi legdrágább ingatlan egy 1300 négyzetméteres budai villa 927 millió forintért.

A loftok új színt hozhatnak

A luxuslakások piacán Európában hosszabb ideje fontos szerepet játszanak az úgynevezett loftlakások, melyek Magyarországon eddig ismeretlenek voltak. Az amerikai filmekben gyakran feltűnő, elhagyott gyárépületekben berendezett hatalmas alapterületű és belmagasságú, egy légterű lakások kezdetben az USA-ban még egyfajta kényszer szülte megoldásnak minősültek, Európába azonban már divatként érkeztek, komoly beruházó cégek foglalkoznak e célra alkalmas gyárépületek átalakításával.

Budapesten két nemzetközi tapasztalatokkal bíró cég is loftok kialakításába kezdett, az Engel Csoport az Amfiteátrum mögötti területen, a hajdani Goldberger-gyár ipari műemlékké nyilvánított épületében, a GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Rt. pedig a Népfürdő utcában, a volt gázgyár területén. Az Engel ingatlanpiaci szakértőinek véleménye szerint új termékek bevezetése nélkül ma már nem lehet tartani az ingatlanpiaci növekedést.

"Csak a belváros közelében, olyan területen van értelme loftok kialakításába kezdeni, ahol a régi gyárépületet lakókörnyezet veszi körül" - mondta Valkó Dávid, a mindkét beruházás lakásait értékesítő Otthon Centrum elemzője, aki szerint mostanra alakult ki a fizetőképes kereslet az ilyen jellegű ingatlanokra. A loftok árát rendszerint a szerkezetkész állapotra határozzák meg, és jellemző, hogy az lakások végső kialakításában lakberendező is közreműködik, mindez a végső négyzetméterárakat teljesen egyedivé és igen magassá teheti.

Az óbudai Sun Palace lakóparkban 270 új lakás mellett alakít ki nyolc loftot az Engel csoport, ezeket 480 ezer forintos áron kínálják, szaniterekkel és burkolatokkal együtt. A túlparton a River Loft épül, a GTC korábbi, már elkészült beruházása, a Riverside appartmanház mellett építkezik. A gyárépület átalakításával 27 loftlakást alakítanak ki, emellett egy új épületszárnyban további 148 lakást építenek. A négyzetméterárak átlagosan 420-430 ezer forint között lesznek, de ez a szerkezetkész állapotra vonatkozik.

Kevés az európai színvonalú használt ingatlan

A használt luxusingatlanok piacán nem esett vissza a forgalom, igaz, hogy egy 2-300 millió forintos villánál az értékesítési idő eleve hosszabb, nemritkán másfél év is lehet - mondta az Index érdeklődésére Bartucz Tamás, az Ingatlanbank franchise igazgatója. Az ingatlanszakmának, a szövetségeknek ugyanakkor nincsenek megbízható adataik arról, évente hány ilyen, vagy ezt meghaladó értékű ingatlant adnak-vesznek, Bartucz Tamás szerint az ilyen üzletek jelentős része a golfpályákon, és nem közvetítőkön keresztül köttetik.

Az Ökocentrum parkja
Az Ökocentrum parkja

Tapasztalatai szerint a luxuspiacon több a vevő, mint az alkalmas ház: a Rózsadomb annyira beépítetté és zsúfolttá vált, hogy az igényes vevők messzire elkerülik, és sokszor okoz gondot az is, hogy a kedvezőbb környezetben fekvő épületek teljes felújításra, átalakításra szorulnának ahhoz, hogy európai színvonalúnak legyenek mondhatók. Visszatérő probléma, hogy kicsi a gyakran még Zsigulikra tervezett garázs, elavultak a nyílászárók, vagy az, hogy a vevő joggal nem kívánja értéknövelő szempontként figyelembe venni, hogy az eladó saját kezűleg csempézte ki rózsaszínűre a fürdőszobát.