Egyre kisebb otthonra vágyunk

2005-ben országosan az egy évvel korábbinál 6,4 százalékkal kevesebb új lakás épült. A 41,1 ezer otthonból 12,3 ezret Budapesten hoztak tető alá, ami több mint 21 százalékos növekedést jelent 2004-hez képest, adta ki csütötöki jelentésében a KSH.

Amíg pár éve még szinte homogén lakásépítési szerkezetet eredményeztek a túlnyomórészt lakossági építkezések, országos átlagban ma már a vállalkozások szerepe nem sokkal marad el a lakosságétól. A múlt esztendőben az új lakások 48 százaléka eladásra épült, 49 százaléka saját használatra, a többi pedig bérbeadásra. A kivitelezésben egyre jelentősebb a "profik", azaz az építőipari kivitelezők szerepe (73 százalék) a lakossági házilagos kivitelezéssel szemben.

A csökkenő lakásszám inkább a piac erősödését tükrözi, mintsem a kereslet visszaesését. Bartucz Tamás, az Ingatlanbank-Petro Cartel franchise igazgatója szerint a tőkeerős, igényes vállalkozások továbbra is építenek majd, a kistőkéjű, rövid távú finanszírozásban gondolkodó vállalkozások viszont lemorzsolódnak, mert a vevők ma már jóval igényesebbek.

Az egyre nagyobb számban jelen lévő, jórészt külföldi, tőkeerős beruházók szerint Budapest már elég érett, biztos hátterű piac, így aggodalom nélkül fektetik be a pénzüket ingatlanfejlesztésbe, véli Valkó Dávid. Az Otthon Centrum (OC) Rt. elemzője optimista: a növekvő fővárosi kínálatkoncentráció nem okozhat problémát, az építtetők ugyanis hosszú távú stratégiában gondolkodnak.

Valószínűleg itt is működik a piac önszabályozása, csakúgy mint az irodapiacon. Az OC elemzése szerint 2005 végén a már átadott beruházásoknál mindössze 2300 eladatlan lakás volt, szemben a többször felröppenő 8-10 ezres volumennel, ami azonban tartalmazza az építés vagy előkészítés alatt álló lakásokat is.

Kispál Sándor, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkára szintén nem aggódik a koncentráció miatt, mondván Budapesten arányosan nagyobb a vásárlóerő és a mobilitás is. Vidéken ezzel szemben az emberek nehezebben változtatnak lakhelyet, így jellemzőbb az eladhatatlanság is a lakáspiacon. Valkó szerint viszont időszakos a vidéki visszaesés, idővel élénkülhet a kereslet és a beruházók nem csupán Budapestre koncentrálnak majd.

A vásárlók egyre inkább kicsiben gondolkodnak; az épített lakások átlagos mérete évről-évre néhány négyzetméterrel csökken, tavaly az országos átlag 87, a fővárosi 62 négyzetméteres volt. Budapesten tavaly az új lakások 16 százalékának alapterülete nem érte el a 40 négyzetmétert, 48 százaléka pedig 40-60 négyzetméter közé esett. Az építési formáknál folytatódik a többszintes, többlakásos konstrukciók térnyerése: a fővárosban az új lakások 92, országos átlagban 57 százalékát ilyen formában valósítják meg.

Valkó szerint felesleges attól tartani, hogy Magyarország a garzonok országa lesz, inkább bízni kell a piac önszabályozásában, erre alapot ad, hogy már most látszik a valamivel nagyobb lakások iránti igény bővülése. A 62 négyzetméteres fővárosi átlagméret kellemesnek tekinthető, a piacról a mini garzonok eltűntek - jegyezte meg Bartucz. Jóval pesszimistább Kispál, szerinte a kisméretű lakásokból álló, kolóniaszerű lakótelepek 8-10 év múlva lerobbannak az alacsony színvonalú kivitelezés következtében.

Az új lakások piacán a szakértők az árak stagnálására számítanak, szerintük a beruházók a növekvő telekárakat, építési és munkaerőköltségeket nem integrálják az árakba, inkább lemondanak a haszon egy részéről. Valkó szerint egyedül a prémium kategóriában és a minőséget szem előtt tartó fejlesztéseknél várható további áremelkedés, hiszen a külföldiek részéről nagy kereslet mutatkozik a luxuslakásokra - itt a négyzetméterárak az év végéig akár a kétmillió forintot is elérhetik. Bartucz szerint az "európaivá tehető", felújítás előtt álló belvárosi bérházak és a külvárosi kertes házak is jó befektetésnek bizonyulhatnak, 6-8 százalékos hozam érhető el velük.

A lakáshitelek állománya 2005 végén 2283 milliárd forintot tett ki; az éves növekedés pedig - a 2004-estől is elmaradva - 373 milliárd volt - derül ki az MNB adataiból. A visszaesés különösen a 2003-as több mint 700 milliárdos bővüléssel szemben látványos. Az adatokat viszont jelentősen módosítja a devizahitelezési boom, a kifejezetten lakás céljára felvett kölcsönök több mint ötödét ugyanis már devizaalapon folyósították. Egy évvel korábban ez az arány még 7,6 százalék volt. A bankok tapasztalatai szerint pedig ezeknél sokan nem jelölik meg a hitelcélt, mivel a devizaalapú hiteleknél semmiképpen sem jár állami támogatás. Így valószínű, hogy a fogyasztási célúként nyilvántartott devizakölcsönök egy része is lakásszerzésre szolgált.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!