Natália
-3 °C
7 °C

Nehezített lakáscsere

2004.08.03. 09:23
A jelzáloghitellel terhelt lakások cseréjéhez biztosan jó idegek kellenek, de nem árt némi pluszpénz sem. A régen általános adóscsere lehetőségét ma a bankok egyértelműen elutasítják.
Jelenleg Magyarországon - bár már 35 éves futamidejű jelzáloghitel is van a piacon - lényegében ismeretlen az az általános európai gyakorlat, hogy az ingatlanok jelzálogteherrel együtt cserélnek gazdát. Ez annál is inkább furcsa, mert régebben (igaz, akkor a lakáshitelezéssel kizárólag az OTP Bank és a takarékszövetkezetek foglalkoztak) semmi akadálya nem volt az ingatlanhitel átvállalásának.

A sokkal zökkenőmentesebb adóscsere helyett az, aki hitel felhasználásával vett lakásából (azt eladva) másikba költözne, csak fedezetcserét kérhet. Ennek kivitelezése pedig beláthatóan nem könnyű feladat. A régebbi lakást ugyanis terheli a hitelező bank elidegenítési tilalma, amelyet csak akkor törölnek, ha a fedezetcsere már lezajlott. A kiszemelt új otthon viszont fedezetként kizárólag úgy jöhet szóba, ha a földhivatal a tulajdoni jogot legalább széljeggyel (néhány bank ilyen esetekben is határozatos bejegyzést vár el) bejegyezte.

Kizárólag jó idegek és pluszpénz kell

A bejegyzéshez azonban elengedhetetlen, hogy a vevő a vételárat teljes egészében kifizesse. Ő pedig általában csak az előző lakásért befolyt pénzből tud maradéktalanul teljesíteni. De ki fizet jelzáloggal terhelt lakásért teljes árat? A dolgot még tovább bonyolíthatja, ha - mint az manapság tipikusnak tekinthető - a régi lakás vevője szintén bankhitelt szeretne felvenni.

Az ilyen tranzakciók végrehajtása jó idegek és kiváló szervezőkészség, vagy még inkább pluszpénz esetén tűnik esélyesnek. Persze a fedezetcsere helyett járható út az előtörlesztés is (a hitelt jó esetben a vételi előlegből ki lehet fizetni). Persze ez (is) pluszpénzbe kerül, ráadásul így a következő lakásra esetleg újra kell kezdeni az egész hitelprocedúrát. Azoknak pedig, akik jó ütemben igényeltek lakáskölcsönt, a mainál jobb kondíciójú szerződésüktől kell elbúcsúzniuk.

Az új hitel nagy eséllyel jóval kockázatosabb devizaalapú lehet. A bankok annak ellenére, hogy a felszínen maguk is elismerik a devizában való eladósodás rizikóját, amennyiben az előbbi problémával keressük meg őket, lelkesen ajánlgatják a (számunkra veszélyesebb, nekik viszont nagyobb hasznot hozó) svájcifrank-alapú hiteleiket.

Az ügyintézők sem szeretik a lakáscserét

A lakáscsere lehetőségeivel kapcsolatos érdeklődésünknél persze más reakciókat is tapasztaltunk. Több banki hitelvonalon a kedves és készséges ügyintéző hangja, amint meghallotta az előtörlesztés vagy a fedezetcsere szavakat, igen fagyossá vált. A Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) egy hölgy közölte, hogy ilyen kérdésekkel a "hitelgondozáshoz" kell fordulnunk. Felajánlotta azonban, hogy megmondja az aznap délután kettőtől érvényes telefonszámot. Mint ugyanis kifejtette: a "hitelgondozás" minden nap más számon érhető el. (A megadott számon egyébként nem sikerült végül senkivel sem beszélni.)

Nem jártunk nagyobb sikerrel a HVB Bank központi hitelvonalánál sem. Itt egyenesen azt állították, hogy a fedezetcsere és előtörlesztés lehetőségeiről, díjairól kizárólag a hitelt folyósító fiókban, személyesen lehet tájékozódni. A díjak és jutalékok egyébként szinte kivétel nélkül fellelhetők a banki hirdetményekben. Néhány pénzintézetnél gondoltak a lakáscserélőkre, és együttesen is feltüntetik az ilyenkor alkalmazott terheket, többnyire azonban külön-külön kell "kivadászni" a szöveg- és számtengerből a minket érdeklő adatokat.

Az előtörlesztés költsége még viszonylag egyszerűen megtalálható (bár nem árt figyelni arra, hogy ez konstrukciónként eltérhet, a jelzáloglevél miatt általában az állami támogatású hiteleknél a legmagasabb), a fedezetcserénél viszont más a helyzet. Ilyen esetekben ugyanis számolni kell szerződésmódosítási díjjal. Ezt helyenként felváltja, másutt viszont kiegészíti a fedezetmódosítás címén kért jutalék, de fizetni kell az új ingatlan értékbecsléséért is.