Vilma
-7 °C
4 °C

Drágultak a lakáshitelek

2003.07.17. 08:56
A lakáshitelezés állami támogatási rendszerének megváltoztatása általános áremelkedést hozott az új lakásra felvett kölcsönöknél. A banki kondíciók most meglehetősen egységes képet mutatnak, de a jövőben ismét jelentősek lehetnek a különbségek. Az ügyfelek helyzetét nehezíti, hogy egy, most még viszonylag olcsó hitel is nagyon megdrágulhat öt év múlva.
A lakáshitelezéssel foglalkozó kereskedelmi bankok több megoldást is találtak arra, hogy a jelzáloghitel támogatásáról szóló kormányrendelet számukra negatív változásai miatt csökkent kamatmarzsukat kompenzálják. Bár jelzálogbanki körökben azt tartják, hogy ennek ellenszere lehet a bővülés (nagyobb számú ügyfél megszerzése és több hitel kihelyezése), néhány bank azért besöpör némi aprópénzt a termékek finom átdolgozásával is.

Ami kevésbé nyereséges, megszüntetik

Ezek közül az egyik a kezelési költség maximális havi összegének eltörlése. Az OTP Bank a június 16-án életbe lépett rendeletmódosítás után közölte, hogy eltörli az addigi maximumot, ami kilencezer forint volt. A bankok másik módszere, hogy megszabadulnak a legkevésbé nyereséges konstrukcióktól: a Magyar Külkereskedelmi Banknál és a Raiffeisen Banknál is voltak olyan, évente változó kamatozású termékek, amelyek megszűntek.

Jelzáloghitel csak akkor folyósítható, ha megtörtént a jelzálogjog bejegyzése, ám a kereskedelmi bankok - saját kockázatukra - előbb is odaadják a kért összeget ügyfeleiknek. Mivel ebben az időszakban a jelzálogbank még nem refinanszírozta a hitelt, a bankok azt saját forrásaik terhére helyezik ki.

A jelzálog bejegyzéséig magasabb lehet a kamat

Míg egyes társaságok (például Raiffeisen Bank, CIB Bank) már a saját forrású kihelyezésnél is a kedvezményes - új lakásra szóló hitelnél öt, használt lakásra szólónál hat százalék - kamatot alkalmazzák, addig például az OTP Bank Rt. erre az időszakra magasabb kamatozású hitelt folyósít.

A HVB Bank ebben az időszakban úgynevezett előfinanszírozási jutalékot számít fel a már folyósított hitelrész után, amiben nincs tőke-, csak kamattörlesztés. A le nem hívott összeg után pedig fél százalék rendelkezésre tartási jutalékot kell fizetni a HVB-nek. Az effajta, átmenetileg folyósított hitelek nem számítanak bele a hitel normális futamidejébe - nyilatkozták a bankok.

A kamatok minden társaságnál az állam által diktált szinthez közelítenek, markáns különbségek nélkül. A jelentős piaci kereslet miatt a verseny sem készteti a bankokat kamatversenyre, amire az alacsonyabb kamatmarzs persze már szűkebb teret is adna.

Drágább a hitel, mint a változás előtt

A használt lakásoknál a kamat és a kezelési költség együttes mértéke nem lehet nagyobb hat, új lakások esetében öt százaléknál. Ezt a hitelfelvevők úgy élhették meg, hogy a használt lakásra szóló kamatok jellemzően növekedtek, kivéve a kamatokat magasabban tartó bankok esetében, míg az új lakásra szóló termékeknél általános kamatemelés volt tapasztalható.

A régebbi kamat ugyanis több társaságnál is inkább már a négy százalék felé tendált. Talán érdemes várni néhány hónapot a hitelfelvétellel, amíg a kamatok a piaci hatások következtében esetleg valamelyest csökkennek. Érdekes lesz megfigyelni, hogy mely bankok indítják el a kamatcsökkentést, hiszen a változások miatt már "épp csak megéri" ezzel a hitelfajtával foglalkozni.

A most olcsó lakáshitel öt év múlva nagyon megdrágulhat

Ma meglehetősen nehéz megítélni, hogy melyik hitel kondíciói kedvezőbbek. Az ügyfelek eligazodását ezen a téren nem segíti a kölcsön minden terhét kifejező teljes hiteldíjmutató, hiszen ennek alkalmazását a szaktárca a lakáshiteleknél nem tartja indokoltnak. Jó - bár az egyes termékek közötti különbségek okán korántsem tökéletes - módszernek tekinthető az induláskor fennálló törlesztőrészletek és a kezdeti költségek egyszerű összevetése, esetleg a jelenérték-számítás.

Ha valakinek sikerül a pillanatnyi állapot alapján remek összehasonlítást készítenie, akkor sem biztos, hogy választott bankjával hosszabb távon is jól jár. A már megkötött hitelszerződéseknél ugyanis a bankok (a kamatperiódusokat is figyelembe véve) eltérő kamatváltoztatási stratégiát folytatnak.

Elképzelhető, hogy az egyik pénzintézet időközben jobban csökkenti a terheket, mint a másik. Lényeges különbség például: az első ötéves kamatperiódus után akad bank, amelyik fél, egy másik viszont egy egész százalékkal csökkenti a terheket a következő öt évre. Mivel Magyarországon a jelzálogbanki hitelezés még gyerekcipőben jár, a témában nem igazán tehettünk szert tapasztalatokra.

A hitelek - különösen az állami támogatás nélküli, úgynevezett piaci lakáshitelek - kamatainál a különbségek idővel még markánsabbak lehetnek, ezért néhány év múlva nagyobb fontosságot kaphat a hitelcsere is, összefüggésben a forint-euró kamatkonvergenciával. Ma Magyarországon a hitelcsere - a jövőben vélhetően felélénkülő - piaca még szabad szemmel láthatatlan.