Hogyan váltsuk ki lakáshitelünket?

Ha valaki hitellel terhelt lakást szeretne eladni és egy másikat venni, amelyhez szintén hitelre van szüksége, alapesetben elő kell törlesztenie meglévő hitelét, majd újat felvenni a megvásárolni kívánt lakásra. A folyamat a következő: az ügyfélnek a lakást először tehermentesítenie kell, hiszen a vevő csak tehermentes ingatlant vesz meg. A bankot mindenképpen értesíteni kell az adásvétel előtt, hiszen a csak az kezdeményezheti a jelzálog törlését az illetékes földhivatalnál. Vagyis az ügyfél jelzi a banknak, hogy előtörlesztene, a bank pedig kiszámolja, mennyi a hátralévő tartozása.

Ha az ügyfél ezt az összeget ki tudja fizetni, a bank elkönyveli az előtörlesztést és törölteti a jelzálogjogot. Bonyolultabb, ha az adósnak nincs ennyi készpénze, hanem ezt a vevő biztosítja számára. Ilyenkor az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy a foglalót és a vételár egy részét az eladó (vagyis a bank ügyfele) az ingatlan tehermentesítésére (előtörlesztésre) fordítja. A vételárból fennmaradó részt pedig felhasználhatja az új lakás megvételére.

A Raiffeisen Banknál és az OTP Banknál van lehetőség az úgynevezett fedezetcserére: ekkor a bank az eladandó, a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlant a hitelből kiengedi, és helyette a megvásárolandó ingatlant vonja be. Ilyenkor fontos, hogy a megvásárolandó ingatlan is megfelelő fedezeti értékkel rendelkezzen. Alapesetekben nem változik a hitel kondíciója, jellege. Persze lehet magasabb összegű hitelt is kérni, meg lehet változtatni a futamidő hosszát, illetve devizanemét.

Az előtörlesztés feltételei

Általánosságban nincs az előtörlesztésnek időbeli korlátja, tehát elméletileg akár a hitel felvétele utáni hónapban is lehetőség van az előtörlesztésre. Persze a bankoknál eltérő költségeket számolnak fel előtörlesztéseknél. Az Erste Banknál például írásban kell értesíteni a pénzintézetet, majd ki kell fizetni az előtörlesztési díjat. Ez jelenleg a támogatott hiteleknél 4 százalék, a piaci támogatású, 2006. augusztus 1-je után befogadott hiteleknél 50 ezer forint.

A Raiffeisen Banknál más díjat alkalmaznak, ha csak fedezetcsere történik, és megint mást, ha változnak a hitel jellemzői. Ha szintén raiffeisenes hitelt vesz fel az ügyfél, nem számolnak fel pluszköltésget. A CIB Banknál annyi a feltétel, hogy két nappal előtte jelezni kell a szándékot az előtörlesztésre, ennek a költsége 30 ezer forint. Új hitelnél természetesen itt is felmerülnek a szokásos költségek. Az OTP Banknál szerződésmódosítási díjat kellene csak fizetni, de ez jelenleg nulla forint a PSZÁF honlapján található táblázat szerint. Fedezetcserénél az OTP Banknál elengedik a szokásos díjakat (ez a bank számításai szerint ötmillió forintnál 80 ezer forint megtakarítást jelent az ügyfélnek).

	Új lakásra	Használt lakásra
Budapest Bank	A fennálló tőkeösszeg 4%-a. Fedezetkiengedéssel kapcsolatos részelőtörlesztés díjmentes.	A fennálló tőkeösszeg 4%-a. Fedezetkiengedéssel kapcsolatos részelőtörlesztés díjmentes.
CIB	30 000 Ft	A fennálló tartozás 4%-a.
ELLA	A fennálló tartozás 4%-a. Teljes előtörlesztés külön eljárási díj: 25 000 Ft - ha nem esedékességi napon történik a fizetés.	A fennálló tartozás 4%-a. Teljes előtörlesztés különeljárási díj: 25 000 Ft - ha nem esedékességi napon történik a fizetés.
Erste Bank	Szerződésmódosítási díj: 50 000 Ft Jelzáloglevélnél: a fennálló tartozás összegének 4 százaléka.	A fennálló tartozás 4%-a.
FHB	Teljes előtörlesztés díja függ a törlesztés napjától, a fennmaradó tőketartozás nagyságától. Akár 4%	Teljes előtörlesztés díja függ a törlesztés napjától, a fennmaradó tőketartozás nagyságától. Akár 4%
HVB Bank	Az előtörlesztett összeg 2,5 százaléka, minimum 15 000 Ft Az előtörleszthető maximumösszeg: a fennálló kölcsöntartozás 30 százaléka.	Az előtörlesztett összeg 2,5 százaléka, minimum 15 000 Ft Az előtörleszthető maximumösszeg: a fennálló kölcsöntartozás 30 százaléka.
Inter-Európa Bank	A fennálló tartozás 4%-a.	A fennálló tartozás 4%-a.
K&H Bank	A fennálló tartozás 4%-a.	A fennálló tartozás 4%-a.
MKB	A fennálló tartozás 4%-a.	A fennálló tartozás 4%-a.
OTP Bank	-	-
Raiffeisen Bank	Pénzügyi teljesítéssel összefüggő módosítás esetén (teljes és részleges előtörlesztés): 60 000 Ft. Fedezetmódosítási díj: a fennálló tőketartozás 1%-a, de min. 10 000 Ft, max. 50 000 Ft	Pénzügyi teljesítéssel összefüggő módosítás esetén (teljes és részleges előtörlesztés): 60 000 Ft. Fedezetmódosítási díj: a fennálló tőketartozás 1%-a, de min. 10 000 Ft, max. 50 000 Ft

Az előtörlesztés díja támogatott lakáshiteleknél a PSZÁF táblázata alapján

A K&H Banknál a végtörlesztés a fennálló tartozás négy százaléka, kiegészítő kamattámogatásos, illetve üzleti hiteleknél pedig nincs költsége. Az MKB Banknál és a Budapest Banknál szintén a fennálló összeg négy százalékát kell kifizetni előtörelsztéskor. Az Inter-Európa Banknál a szerződésmódosítási díjat kell kifizetni, ami jelenleg két százalék.

Az FHB-nál sincs akadálya a hitelkiváltásnak. Bár néhány évvel ezelőtt még nem lehetett a teljes tartozást egyben kifizetni a futamidő lejárta előtt, ma már ennek sincs akadálya. Az ügyfélnek írásban kell kérelmeznie ezt a pénzintézetnél, de csak akkor megy, ha már legalább két év eltel a hitel felvétele óta. Az előtörlesztés díja attól függ, a fix kamatperiódusnál hol tart az ügyfél. Ha még az elején, drágább az előtörlesztés - egyes esetekben akár a fennálló tartozás négy százaléka is lehet a költség. A legkedvezőbben akkor fizethetjük vissza a hitelt, ha kamatfordulónál tesszük azt.

Természetesen bankok közötti mozgás is lehetséges, például úgy, hogy egy másik bankhoz fordulunk az új hitelkérelemmel. Ekkor újra végig kell járni a hitelbírálati procedúrát, ki kell fizetni az ilyenkor szokásos költségeket, mint az értékbecslés, közjegyzői díj, ügyintézési, hitelbírálati és szerződéskötési díjak. Kicsit hosszadalmasabb is az eljárás, mert a pénzintézeteknek ilyen esetekben egyeztetniük kell.

Ha ugyanannál a banknál maradunk, a díjak jelentős részét megspórolhatjuk. Ezenkívül előnyt jelenthet, hogy ilyenkor általában figyelembe veszik a korábbi jó adós minősítést (persze, ha az ügyfél időben törlesztett).

A támogatások egy része megmarad

A támogatott hiteleknél a jogszabályok szigorításokat írnak elő. Azt az ingatlant, amelyre megelőlegező kölcsönt vagy szocpolt kértek, csak az állam, vagyis a Kincstári Vagyonigazgatóság hozzájárulásával és engedélyével lehet eladni, jellemzően a hitel teljes visszafizetését követően. A megelőlegező kölcsön átvihető az új ingatlanra, ha még nem járt le a gyerekvállalásra meghatározott idő.

Fontos azonban tudni, hogy a hitelkiváltás nem minősül lakáscélú hitelfelvételnek, ezért az igénybe vehető szja-kedvezmények elvesznek.