Natália
-3 °C
8 °C

Hogyan váltsuk ki lakáshitelünket?

2006.09.30. 09:46
Lakáshitel felvételénél ritkán fordul elő, hogy csak egy-két évre adósodunk el, általában hosszabb futamidőre veszik fel a milliókat az ügyfelek, nagyobb hiteleknél nem ritka a 20-25 éves sem. Ez idő alatt felmerülhet, hogy az adós lecserélné hitelre vásárolt lakását, és nagyobba költözne. Utánajártunk, milyen lehetőségek, buktatók adódhatnak ilyen esetekben.

Ha valaki hitellel terhelt lakást szeretne eladni és egy másikat venni, amelyhez szintén hitelre van szüksége, alapesetben elő kell törlesztenie meglévő hitelét, majd újat felvenni a megvásárolni kívánt lakásra. A folyamat a következő: az ügyfélnek a lakást először tehermentesítenie kell, hiszen a vevő csak tehermentes ingatlant vesz meg. A bankot mindenképpen értesíteni kell az adásvétel előtt, hiszen a csak az kezdeményezheti a jelzálog törlését az illetékes földhivatalnál. Vagyis az ügyfél jelzi a banknak, hogy előtörlesztene, a bank pedig kiszámolja, mennyi a hátralévő tartozása.

Ha az ügyfél ezt az összeget ki tudja fizetni, a bank elkönyveli az előtörlesztést és törölteti a jelzálogjogot. Bonyolultabb, ha az adósnak nincs ennyi készpénze, hanem ezt a vevő biztosítja számára. Ilyenkor az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy a foglalót és a vételár egy részét az eladó (vagyis a bank ügyfele) az ingatlan tehermentesítésére (előtörlesztésre) fordítja. A vételárból fennmaradó részt pedig felhasználhatja az új lakás megvételére.

A Raiffeisen Banknál és az OTP Banknál van lehetőség az úgynevezett fedezetcserére: ekkor a bank az eladandó, a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlant a hitelből kiengedi, és helyette a megvásárolandó ingatlant vonja be. Ilyenkor fontos, hogy a megvásárolandó ingatlan is megfelelő fedezeti értékkel rendelkezzen. Alapesetekben nem változik a hitel kondíciója, jellege. Persze lehet magasabb összegű hitelt is kérni, meg lehet változtatni a futamidő hosszát, illetve devizanemét.

Az előtörlesztés feltételei

Általánosságban nincs az előtörlesztésnek időbeli korlátja, tehát elméletileg akár a hitel felvétele utáni hónapban is lehetőség van az előtörlesztésre. Persze a bankoknál eltérő költségeket számolnak fel előtörlesztéseknél. Az Erste Banknál például írásban kell értesíteni a pénzintézetet, majd ki kell fizetni az előtörlesztési díjat. Ez jelenleg a támogatott hiteleknél 4 százalék, a piaci támogatású, 2006. augusztus 1-je után befogadott hiteleknél 50 ezer forint.

A Raiffeisen Banknál más díjat alkalmaznak, ha csak fedezetcsere történik, és megint mást, ha változnak a hitel jellemzői. Ha szintén raiffeisenes hitelt vesz fel az ügyfél, nem számolnak fel pluszköltésget. A CIB Banknál annyi a feltétel, hogy két nappal előtte jelezni kell a szándékot az előtörlesztésre, ennek a költsége 30 ezer forint. Új hitelnél természetesen itt is felmerülnek a szokásos költségek. Az OTP Banknál szerződésmódosítási díjat kellene csak fizetni, de ez jelenleg nulla forint a PSZÁF honlapján található táblázat szerint. Fedezetcserénél az OTP Banknál elengedik a szokásos díjakat (ez a bank számításai szerint ötmillió forintnál 80 ezer forint megtakarítást jelent az ügyfélnek).

Új lakásra Használt lakásra
Budapest Bank A fennálló tőkeösszeg 4%-a. Fedezetkiengedéssel kapcsolatos részelőtörlesztés díjmentes. A fennálló tőkeösszeg 4%-a. Fedezetkiengedéssel kapcsolatos részelőtörlesztés díjmentes.
CIB 30 000 Ft A fennálló tartozás 4%-a.
ELLA
A fennálló tartozás 4%-a. Teljes előtörlesztés külön eljárási díj: 25 000 Ft - ha nem esedékességi napon történik a fizetés.

A fennálló tartozás 4%-a. Teljes előtörlesztés különeljárási díj: 25 000 Ft - ha nem esedékességi napon történik a fizetés.
Erste Bank Szerződésmódosítási díj: 50 000 Ft Jelzáloglevélnél: a fennálló tartozás összegének 4 százaléka. A fennálló tartozás 4%-a.
FHB Teljes előtörlesztés díja függ a törlesztés napjától, a fennmaradó tőketartozás nagyságától. Akár 4% Teljes előtörlesztés díja függ a törlesztés napjától, a fennmaradó tőketartozás nagyságától. Akár 4%
HVB Bank Az előtörlesztett összeg 2,5 százaléka, minimum 15 000 Ft Az előtörleszthető maximumösszeg: a fennálló kölcsöntartozás 30 százaléka. Az előtörlesztett összeg 2,5 százaléka, minimum 15 000 Ft Az előtörleszthető maximumösszeg: a fennálló kölcsöntartozás 30 százaléka.
Inter-Európa Bank A fennálló tartozás 4%-a. A fennálló tartozás 4%-a.
K&H Bank A fennálló tartozás 4%-a. A fennálló tartozás 4%-a.
MKB A fennálló tartozás 4%-a. A fennálló tartozás 4%-a.
OTP Bank - -
Raiffeisen Bank Pénzügyi teljesítéssel összefüggő módosítás esetén (teljes és részleges előtörlesztés): 60 000 Ft. Fedezetmódosítási díj: a fennálló tőketartozás 1%-a, de min. 10 000 Ft, max. 50 000 Ft Pénzügyi teljesítéssel összefüggő módosítás esetén (teljes és részleges előtörlesztés): 60 000 Ft. Fedezetmódosítási díj: a fennálló tőketartozás 1%-a, de min. 10 000 Ft, max. 50 000 Ft
Az előtörlesztés díja támogatott lakáshiteleknél a PSZÁF táblázata alapján

A K&H Banknál a végtörlesztés a fennálló tartozás négy százaléka, kiegészítő kamattámogatásos, illetve üzleti hiteleknél pedig nincs költsége. Az MKB Banknál és a Budapest Banknál szintén a fennálló összeg négy százalékát kell kifizetni előtörelsztéskor. Az Inter-Európa Banknál a szerződésmódosítási díjat kell kifizetni, ami jelenleg két százalék.

Az FHB-nál sincs akadálya a hitelkiváltásnak. Bár néhány évvel ezelőtt még nem lehetett a teljes tartozást egyben kifizetni a futamidő lejárta előtt, ma már ennek sincs akadálya. Az ügyfélnek írásban kell kérelmeznie ezt a pénzintézetnél, de csak akkor megy, ha már legalább két év eltel a hitel felvétele óta. Az előtörlesztés díja attól függ, a fix kamatperiódusnál hol tart az ügyfél. Ha még az elején, drágább az előtörlesztés - egyes esetekben akár a fennálló tartozás négy százaléka is lehet a költség. A legkedvezőbben akkor fizethetjük vissza a hitelt, ha kamatfordulónál tesszük azt.

Természetesen bankok közötti mozgás is lehetséges, például úgy, hogy egy másik bankhoz fordulunk az új hitelkérelemmel. Ekkor újra végig kell járni a hitelbírálati procedúrát, ki kell fizetni az ilyenkor szokásos költségeket, mint az értékbecslés, közjegyzői díj, ügyintézési, hitelbírálati és szerződéskötési díjak. Kicsit hosszadalmasabb is az eljárás, mert a pénzintézeteknek ilyen esetekben egyeztetniük kell.

Ha ugyanannál a banknál maradunk, a díjak jelentős részét megspórolhatjuk. Ezenkívül előnyt jelenthet, hogy ilyenkor általában figyelembe veszik a korábbi jó adós minősítést (persze, ha az ügyfél időben törlesztett).

A támogatások egy része megmarad

A támogatott hiteleknél a jogszabályok szigorításokat írnak elő. Azt az ingatlant, amelyre megelőlegező kölcsönt vagy szocpolt kértek, csak az állam, vagyis a Kincstári Vagyonigazgatóság hozzájárulásával és engedélyével lehet eladni, jellemzően a hitel teljes visszafizetését követően. A megelőlegező kölcsön átvihető az új ingatlanra, ha még nem járt le a gyerekvállalásra meghatározott idő.

Fontos azonban tudni, hogy a hitelkiváltás nem minősül lakáscélú hitelfelvételnek, ezért az igénybe vehető szja-kedvezmények elvesznek.

Varázslatos Szicília

Baboci2006 felhasználónk jóvoltából vadonatúj fotók segítségével visszatérhetsz a nyárba!

Ha már erre járok beugrom

..tényleg ez történt, Palau és Mikronézia szigeteit járva úgy döntöttem, hogy Saipanra is átugrom.