Hortenzia, Gergő
3 °C
7 °C

Meglepő, de felpörgött a lakáspiac

2008.03.04. 15:31
A KSH friss, teljes éves gyorsjelentése szerint az új otthonokra kapott használatbavételi engedélyek száma 2007-ben nem várt mértékben emelkedett. Tovább nőtt a projektek átlagos mérete, illetve ismét csökkent a házilagos kivitelezésben magvalósuló beruházások száma. Az Ecorys Magyarország felmérése szerint tovább emelkedett a budapesti újlakás piacon az értékesítés koncentrációja. Ezt az AL Holding adatai is alátámasztják: negyedével csökkent azok száma, akik 100 lakásnál többet értékesítettek a fővárosban.

A GKI és az AL Holding korábbi közös felmérése szerint még mindig inkább borúlátóak a piaci várakozások. Ennek tükrében mindenki meglepetésként ért a KSH február végén megjelenő gyorsjelentése, miszerint országos szinten 6,8 százalékkal több lakás kapott használatbavételi engedélyt 2007-ben, mint egy évvel korábban.

Az átlagnál háromszor magasabb volt az emelkedés a fővárosban, ahol 17,2 százalékal több otthon épült fel. Ez alapján a szakértők szerint megállapítható, hogy a fejlesztők figyelme egyre erősebben a budapesti újlakás piacra összpontosul.

Először 2006-ban lehetett tapasztalni, hogy az akkor csúcsosodó budapesti kínálat és állandósult kereslet miatt kialakuló telítődő piac miatt a beruházók egy része elhalasztotta a már korábban építési engedélyt kapott beruházások megkezdését. A használatbavételi engedélyek nem várt mértékű emelkedése arra utal, hogy a beruházók fejlesztési kedve az elmúlt évben visszatért, a korábban eltolt projektek nagy részének megvalósítása a 2007-ben realizálódott.

Növekszik a nagy beruházók súlya

Szintén a KSH gyorsjelentésében olvasható, hogy a 2007-ben építési engedélyt kapott beruházások lakásszáma átlagosan 13 százalékkal magasabb volt, mint a megelőző évben. Ez azt mutatja, hogy tovább folytatódik a kínálat koncentrációja, amit az AL Holding, tíz lakásosnál nagyobb budapesti projekteket elemző vizsgálata is megerősít.

Az elmúlt évben folytatódott a lakásépítések főbb építtetői csoportok szerinti megoszlásának változása is. Tavaly ismét csökkent a természetes személyek által megvalósított beruházások száma. Az ilyen kivitelezésű otthonok 2007-ben már csak a teljes szám 14 százalékát képviselték a 2006-os 20 százalékhoz képest.

Az Ecorys Magyarország Kft. 2008 februárjában kiadott elemzése szerint a legsikeresebb, 100 lakásnál többet értékesítő fejlesztők 2007-ben összesen több mint 5200 újlakást forgalmaztak Budapesten, ami 10 százalékal több mint 2006-ban. Ebből látható, hogy 2007-ben tovább nőtt a nagy fejlesztők jelentősége a budapesti újlakás piaci értékesítésben.

Az értékesítés terén is mutatkozó koncentrációt az AL Holding felmérése is alátámasztja. Egy év alatt negyedével csökkent azon fejlesztők száma, akik 100 lakásnál többet értékesítettek a fővárosban. A jelzett tendenciát alátámasztó adat az is, hogy míg 2006-ban a teljes budapesti eladás 49 százalékát még a fejlesztők 17 százaléka adta, addig 2007-ben már az értékesítés 57 százaléka csak a beruházók 13 százaléka tudhatta magáénak.

Koncentrálódó kínálat és kereslet

A budapesti újlakás piacon már évek óta tapasztalható bizonyos kerületek területek preferált helyzete mind a kínálat, mind a kereslet oldalán. Már 2006 év eleje óta öt kerület teszi ki a budapesti választék 60 százalékát. Ezen kerületek (III., VIII., XI., XIII., XIV.) azok, amelyek egyesével is a 10 százalék körüli arányt képviselik (további kerületek aránya 0,5-6 százalék között) a teljes kínálatból. Az AL Holding ezévi legfrissebb, 400-as mintán készítetett lakossági célcsoport kutatása alapján a Budapesten új lakást keresők 50 százaléka az említett kerületeket részesíti előnyben a lakáskeresés során.

Az eladott lakások területenkénti megoszlását nézve mind 2006-ban, mind 2007-ben a VIII., IX., XI., XIII., III. és XIV. kerületek azok, amelyek egyenként a teljes értékesítés 10 százalék körüli (7-14 százalék) arányát képviselik. Az ezekben a kerületekben eladott lakások összesítve a budapesti eladások 60 százalékát teszik ki. A többi kerületek 0,5 és 5 százalék közötti arányban képviseltetik magukat a fővárosi eladásokból.

A célcsoport kutatások szerint a lakás elhelyezkedése elsőrendű döntési szempont a lakás kiválasztásánál. Emiatt a sokéves szakmai tapasztalattal rendelkező nagy beruházók különös figyelmet fordítanak és a vásárlói igények szem előtt tartása mellett kiválasztott kedvező projekt-helyszíneknek. Ezt mi sem jellemzi jobban, mint hogy a 2007-es évben, a 100 lakásnál többet értékesített fejlesztők eladásaik közel 70 százalékát az előzőekben említett népszerű kerületekben realizálták.

Minőség és stabilitás

Az 10 legtöbbet értékesítő beruházó kínálatát nézve megállapíthatjuk azt is, hogy növekszik a jelentősége az olyan fejlesztéseknek, melyek a megvalósuló projektet a környezet egyidejű fejlesztésével, egyfajta új, komplex lakókörnyezet kialakításával kínálják. A top 10 fejlesztő közül 7 esetben ilyen beruházással találkoztunk.

A kedvező tendenciák közé tartozik, hogy már kevésbé preferálják az egyszobás garzonlakásokat – ezt jelzi a tavaly 20 százalékos visszaesés, a nagyobb, 3-4 szobás méretesebb lakások kínálata 14 százalékos bővülést mutat. Mindez összefügg azzal, hogy a vevői döntésekben egyre inkább tükröződik a tudatosság, a hosszabb távú tervezés, mind többen igénylik a minőségi elemeket a garázs, a terasz meglétét.

A nagy beruházók sokéves szakmai tapasztalata, a gondosan megválasztott projekt helyszínek, a kapcsolódó terület-rehabilitáció valamint a lakások kialakítása során a vásárlói igények rugalmas figyelembevétele úgy tűnik, találkozik a kereslet elvárásaival még változó piaci környezetben is. Stabilitásuk és tartós piaci jelenlétük egyben megalapozza a tőlük lakást vásárlók biztonságérzetét, amely a célcsoport kutatások szerint a vásárlók legnagyobb részének rendkívül fontos.