Most lehet igazán alkudni lakásvásárlásnál

Tavaly októberben szó szerint napok alatt zajlott le a bankoknál az addig legkedvezőbb feltételekkel felvehető frankalapú hitelezés megszűntetése, illetve egységesen a lakáshitelek kamatainak drasztikus emelkedése. A lakásigények megváltozása ugyanakkor nem következik be egyik napról a másikra, a lakáshitelezési szigorítások és a törlesztőrészletek emelkedésének hosszabb időre kiható következményei vannak, hiszen az ingatlanvásárlás több hónapos vagy akár éves folyamat.

2008 utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó piacon: tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi (és esetleg hitel-) szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást – derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

Ebben a helyzetben, sokan azok közül, akik még megtehették, tehát szerződés aláírása előtt álltak, inkább elhalasztották vásárlásaikat – tette hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. Akik viszont nem halaszthatták el a tranzakciót, azok keresési preferenciáira rányomta bélyegét a problémás finanszírozási környezet. Ez pedig a konkrét tranzakciók lakás-paramétereiben is tükröződik, melyet kutatásunk is alátámaszt.

Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek a megvásárolt lakások fajlagos árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly. A folyamatos árcsökkenés pedig már 2007 végétől megfigyelhető. Ellentétes folyamat történt ugyanakkor az új lakásoknál: adataink szerint, 2008. november-decemberben 1-5 százalékkal magasabb árakat regisztráltak minden kategóriában, mint az év első tíz hónapjában.

Az új lakások árának csökkenése egyelőre a beruházói költségek folyamatos emelkedése, illetve a viszonylag egyenletes kereslet, és az új lakások általános kedveltsége miatt nem indulhatott meg. Viszonylag kis mozgástér jellemzi a panellakások árát, hiszen ebben a szegmensben a kínálat nagyon hasonló lakásokból áll. Az energetikailag felújított, és külön mérőórás lakások viszont egyre keresettebbek, ami az árukban is egyre jobban meglátszik. A legdiverzifikáltabb a családi házas kategória, ami az átlagnál nagyobb árak miatt amúgy is érzékenyen reagál a kereslet változásaira.

Az Otthon Centrum elemzésében a használt lakóingatlanok átlagméretét is megvizsgálta. Ezek alapján, a válság idején megvásárolt lakóingatlanok mérete vagy ugyanakkora, vagy nagyobb, mint az év addigi időszakában, illetve 2007 utolsó két hónapjában.

A panellakások egy homogén kategóriát jelentenek, országszerte azonos lakástípusokkal. A legnagyobb változatosságot pedig a családi házas kategória adja, így a legnagyobb átlagméretű típusnál mutatkozik meg a keresett méret változása legszembetűnőbben. A fajlagos árak jelentősebb csökkenése és az átlagméretek enyhe növekedése összességében a lakások vételárának csökkenését eredményezte a vizsgált időszakban. Kivétel a családi házak, ahol a nagyarányú méretnövekedés az összárak emelkedése irányába hatott.

Amit látunk tehát, hogy a válság hatására a vevők egyelőre a lakásméretből nem adnak alább, viszont olcsóbb ingatlanokat vesznek. Akik a leginkább megérzik a hitelszigorításokat, és valóban csak kisebb lakást tudnának vásárolni, azok egyelőre kivárnak. Ezt egyrészt minőségi kompromisszummal érhetik el, vagyis a lakás ára jóval fontosabbá válik, mint az állapota. Egy másik magyarázat az lehet, hogy az áralkuk során a vevők pozíciója javul. A piac drasztikus szűkülése egyre többször kényszeríti az eladókat jelentősebb árcsökkentésre.

Az Otthon Centrum értékesítési adatbázisa nagyrészt alátámasztja ez utóbbi teóriát; az alkupozíció egyedül a családi házaknál nem erősödött, ott inkább szinten maradt, illetve enyhén csökkent. A válság hatását összefoglalhatjuk tehát úgy, hogy a hitelképes, vagy megfelelő megtakarítással rendelkező vevők kedvező helyzetben vannak, hiszen a törlesztő részleteiket fizetni nem tudó, illetve általánosságban a kedvezőtlen piaci hírekre reagáló eladók nagyobb engedményekre hajlandóak. Ez pedig döntő fontosságú paraméter a jelenlegi helyzetben, hiszen az ár lett a meghatározó keresési kritérium.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!