Válogatás a CD Hungary ingatlanjaiból

A CD Hungary Rt.-t az állami vagyonkezelő (ÁPV Rt.) 2001. augusztus végén értékesítette az OTP Bank-csoport által létrehozott Magyar Ingatlan Befektető (MIB) Kft.-nek. Az ÁPV Rt. kezében egy aranyrészvény maradt, amely meghagyta a vétó lehetőségét a társaság alaptőkéjét, tulajdonosi szerkezetét, tevékenységi körét érintő kérdésekben.

A CDH ingatlanportfóliója - zömmel kiemelt körzetekben fekvő villák, irodák és lakások - sokak szerint 30 milliárd forintnál is többet ért. Az OTP értékbecslői 2002. kora tavaszán állítólag 33 milliárdra taksálták - pedig ekkorra már kikerültek belőle bizonyos vagyonelemek. Ezért is volt meghökkentő, hogy a vételár végül 18,2 milliárd forintban realizálódott.

Egyben vagy darabra

A privatizációs tanácsadó, a berlini AT Kearney GmbH szerint 20 és 30 milliárdot ért a CDH. Az első becslés az 1999-es konszolidált eredményből kiindulva a cég pillanatnyi jövedelmezőségét tükrözte, a második az ingatlanállományban meglévő potenciált. A jelentés vélelmezte, hogy a működés racionalizálásával (az ingatlanvagyon csökkentésével, az anyagi-személyi költségek lefaragásával, a bérbe adható ingatlanok jobb kihasználásával és a fejlesztési beruházások révén nyert értéktöbblettel) a cég eredménye középtávon felturbózható. Maga az ingatlanbecslés visszafogott volt: a könyv szerinti érték csak töredéke volt a valódi piaci áraknak.

Noha a cég részekben történő eladása a többszörösét eredményezhette volna, az ÁPV Rt. az "egyben" való értékesítést szorgalmazta. A feltételeknek (például: a pályázó magyar cég legyen és rendelkezzék 1 milliárdnyi bánatpénzzel) az egyedül induló OTP íziben alakított projektcége felelt meg. Az ÁPV Rt. még a 19,2 milliárd forintos limitárjavaslatból is engedett (vö.: az Állami Számvevőszék jelentése az ÁPV Rt. 2001. évi működéséről).

A deal finanszírozása ma már klasszikus, privatizációs tankönyvekbe illő történetnek minősül. A MIB-et az OTP stafírozta ki hitelekkel. Refinanszírozására friss szerzeménye, a CDH Rt. és egy 20 millió Ft-os alaptőkével létrehozott cég, a Szinva 2001 Rt. vállalkozott: a két cég 2:1 arányban nyújtott kilencmilliárdos értékpapírkölcsönt a projektcégnek - máig nem tudni, hogy a Szinva milyen fedezetre tette ezt. Tavaly aztán a Szinva két lépésben megszerezte a CDH-t. Júliusban az ingatlanhasznosító (CDH Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Rt.) egyesült a projektcéggel (MIB), majd az új kreációt (amelynek CDH Ingatlanhasznosító Forgalmazó és Szolgáltató Rt. a neve) tulajdonosa, az OTP Bank-csoport novemberben 200 millióért eladta a Szinvának. A CDH legatyásodott ugyan a sok hiteltől, amire rámegy bevételének nagy része, de a tulajdonosnak legalább nem kell kifizetnie sok adóforintot, és a végén az övé a megmaradt ingatlanvagyon. (Az ügyletről részletesen lásd: Lenyúlni a magasból, Magyar Narancs, 2003. március 6.) Bár az ÁPV Rt. is kushadt az aranyrészvényén, mi csak azon csodálkozunk, hogy a magát prudens pénzintézetnek tartó bankcsoport hogyan számol el a részvényeseinek, hiszen mégiscsak egy tizenöt milliárdos ingatlanvagyonnal bíró céget passzoltak el ötödmilliárdért - még ha a CDH mozdulni sem tud az OTP Bank nélkül. (Egy következő írásunkban erről is szólunk majd.)

Állami segítség

Ennél is meglepőbb, hogy a születésénél fogva - papíron - harmatos tőkeellátottságú Szinvával milyen előzékenyen bánik a "piac". Mielőtt a Szinva megvette volna a CDH-t, az OTP 4 milliárdot fizetett 11, jól fialónak mondott CD-ingatlanért; ezekkel teremtette meg saját ingatlanalapját. A Szinva amúgy ebben az alapban is résztulajdonos. Még érdekesebb, ahogy a CDH (azaz, mint idővel kiderült: a Szinva) az állami vagyonkezelővel és a kincstári vagyonőrökkel folytatott dealekből kikerül. Az ÁPV Rt. új felügyelőbizottságának jelentése szerint 2001 júniusában - még a privatizáció lezárása előtt - döntés született, hogy a CDH-t elnyerő cégtől három ingatlant vásároljanak vissza. Végül csak a kanadai nagykövetséget elszállásoló XII. kerület, Budakeszi út 32. alatti ingatlant vették meg. A másik két ingatlant - nem sokkal a tavalyi választások előtt - a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) vásárolta meg összesen 1,159 milliárd forintért: a XII. kerületi Határőr u. 35. (amit aztán Schmidt Mária alapítványa kapott bérbe) és a XII. kerületi Eötvös út 35. (amit a Magyar Protestáns Tanulói Alapítvány használ) alatti ingatlanokért amúgy összesen 733 millióval fizetett többet a KVI, mint ami a vagyonleltárban szerepelt. 2002 februárjában az ÁPV Rt. CDH-val szembeni követelését kapta meg a KVI saját követelése ellenértékeként, amit a CDH a Podmaniczky- palota (VI., Eötvös u. 14.) átadásával fizetett meg. Mivel az üzleten a KVI-nek 72 milliós tartozása maradt, ez újabb ingatlancserékről szóló megállapodást eredményezett az állami és a magánügynökség között, amit máig nem hajtottak végre: a számítások szerint a végén megint a KVI maradna adós. (Lásd: Népszava, 2003. április 12. és 15.) Úgy látjuk, hogy az állam ezekkel a vételekkel költségvetési pénzből óvta a CDH (vagyis a Szinva) pénzügyi stabilitását.

Találati arány

Vajon kik állnak a Szinva mögött? A rendelkezésünkre álló információk alapján erre nem tudunk felelni. (Az üzleti konstrukció körül őgyelgőkről lásd Bábák című keretes írásunkat.) Közelebb vihet a megoldáshoz az ingatlanvagyon mozgásának a tanulmányozása, ám itt is rengeteg a kérdőjel. Forrásainkat összesítve ugyanis arra a következtetésre jutottunk, hogy fogalmunk sincs, pontosan hány ingatlan sorsáról döntöttek a privatizáció során. Lapunk a már hivatkozott márciusi cikkben 160-ról írt, de megjelentek ennél nagyobb számok is. Szigeti Zsolt, a CDH jelenlegi vezérigazgatója az adatot üzleti titoknak minősítette, majd hozzátette: "meglehetősen jó találati aránnyal" becsültünk. Tudomásunk szerint az ingatlanok számát és összetételét tekintve a privatizációs tanácsadó (AT Kearney) és a jogi átvilágítást végző cég (White & Case) listája sem egyezett. Az AT Kearney 2000 novemberében keltezett jelentésében 149 ingatlant említett (137 a CDH, 12 a leányvállalatai birtokában). Ezzel egyidejűleg a White & Case a Fővárosi Kerületek Földhivatalában végzett összehasonlító vizsgálatot, aminek alapjául egy ÁPV Rt.-s ingatlanleltár szolgált. Úgy tudjuk, a három lista legfeljebb 85-90 százalékban fedte egymást. A tulajdoni lapok bejegyzései szerint akadtak olyan ingatlanok, melyek a CD Hungary birtokában voltak, de nem szerepeltek az ÁPV Rt. vagy a privatizációs tanácsadó leltárában - és fordítva. Már csak a vételár minősítése miatt is fontos lenne ismerni, hogy végül hány ingatlan landolt a vevőnél. Nem értjük, miért üzleti titok ez - hacsak a privatizációs transzfer nem leplezett olyan korábbi ingatlancseréket is, melyek valódi kedvezményezettje nem a papír szerinti vevő. Ebben az esetben a diszkrét ár nyilván a diszkréciót előlegezte meg. (Már a Diplomáciai Testületet Ellátó Igazgatóság - DTEI - praxisától sem volt idegen, hogy egyes lakások, minivillák "kikerültek", nem beszélve a CDH 1992-es alapítását követő időkről.) Úgy látjuk, egyelőre az sem biztos, hogy a transzfer idején megvolt a 160 ingatlan; mindenesetre az OTP Bank-csoport által készíttetett - a cégbíróságon hozzáférhető és nyilvános - 2002. márciusi vagyonleltár csupán 122 "ingatlan objektm" meglétéről tanúskodott. (A fenti számok ingatlanobjektumot tükröznek, többségében egy, olykor 2-3 bérleménnyel.)

Társasház-alapítók

Kutatásaink során bukkantunk azokra az ingatlanokra, amelyek röviddel a privatizáció előtt morzsolódtak le a CDH-portfólióból. 2001 februárjában szerezte meg például a Tenzum Ingatlanforgalmazási Kft. az MTI naphegyi épületével szemben fekvő, Lisznyai u. 15. sz. alatti lakóingatlant, amelynek a vagyonleltárban foglalt könyv szerinti piaci értéke 173 790 000 forint volt. A redukált - tehát a hasznos területet figyelembe vevő - négyzetméterár így 122 000 forintra rúgott. Nincs tudomásunk a valós vételárról, de a társasház megalapításával és a lakások egyenként történt értékesítével a Tenzum extraprofitra tehetett szert, miközben talány, hogyan jutott hozzá a házhoz közvetlenül a privatizáció előtt. (Megjegyzendő, hogy a magánosítást követően több olyan esetet is feljegyeztünk, amikor a többlakásos lakóingatlant nem lakásonként értékesítette a CDH, hanem egy másik ingatlanforgalmazónak adta el, amely a társasház alapító okiratát is megszülte. Ez ellentmond annak az íratlan ingatlanszabálynak, hogy a kisebb egységek értéke fajlagosan nagyobb. Reálisan csak azok a cégek mennek ebbe bele, amelyek pénzügyi zavarban vannak, és szolid haszonnal is hajlandók túladni a lakóingatlanon.) A Lisznyai utcai ház eredetének megállapítását nehezíti, hogy a CDH nem szerepel a tulajdoni lapokon. Ezt a Fővárosi Kerületek Földhivatala munkatársa - Fiedler Péter hivatalvezető távollétében - azzal indokolta, hogy az alapító okirat előtti bejegyzések csak a törzslapon találhatók. A különlapok tanúsága szerint Deutsch Péter, az exsportminiszter fivére is ebben a házban szerzett négyszobás lakást.

VIP top

Amikor felröppent, hogy a CDH vagyonleltára milyen alacsony négyzetméterárakat állapított meg, a sajtóhíradások megelőlegezték: VIP-listának is lennie kell. Az adásvétel részleteit nem ismerjük, de rábukkantunk néhány prominensre az új lakók között. Hernádi Zsolt Mol-vezérről és Rejtő E. Tiborról, a K&H elnök-vezérigazgatójáról már korábban megírták, hogy a diplomataellátó két villáját vették meg - még a privatizáció előtt. A pénzvilágból ismert személyiségek közül Madarász László (a Postabank volt elnöke, Orbán Viktor tanácsadója), Andrási Miklós (a Fidesz-kormány alatt az ÁPV Rt. vezérigazgató-helyettese) és Dolleschal György brókerek, a politikusok közül Nagy Andor (a Miniszterelnöki Hivatal korábbi, fideszes kabinetfőnöke) és Gógl Árpád volt egészségügyi miniszter lánya nevén találtunk közelmúltban vásárolt CDH-s ingatlant. A tulajdoni lapok szerint Nagy Andor a privatizáció után, 2002-ben a CDH-tól, a többiek pedig az elmúlt két évben ingatlanforgalmazóktól vették a lakást. Megkeresésünkre Madarász László, Nagy Andor és Gógl Árpád válaszolt, utóbbi kettő a Fidesz sajtóosztályán keresztül: ők nem járultak hozzá válaszuk közléséhez (lásd Faxolgatunk című keretes cikkünket).

Azt nem tudjuk, hogy az ingatlanforgalmazók mennyiért vették és kínálták a lakásokat: a vagyonértékelés sarokszámai az ingatlanok nívójától függetlenül alacsonyabbnak tűnnek, mint a piaci ár. A leltár mindenesetre a belvárosi, Dunához közeli, 62 m2-es, magánlakást 7,79 millióra (126 ezer Ft/m2), a budai tájvédelmi körzetre néző 703 m2-es tíz év körüli, négy lakásból álló luxusingatlant összesen 175,38 millióra (250 ezer Ft/m2) taksálta. Úgy tudjuk, az AT Kearney vagyonértékelése szerint a II. kerületi nem diplomata-, de presztízsingatlanok átlagos négyzetméterára 160 ezer forint, a XII. kerületieké pedig 240 ezer volt. Összehasonlításul: a CDH frissen épült lakásokat kínál a honlapján a Bimbó úti lakóparkban, 537-547 ezer Ft-os négyzetméteráron. Mivel a lakásokat épületenként kívánja értékesíteni, ezen még lehet kalkulálható haszna egy másik ingatlanforgalmazónak is.

Bogár Zsolt

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!