Mária
-6 °C
-2 °C

Hol vegyünk tengerparti nyaralót?

2006.04.27. 08:00
A magyarok leginkább a horvátországi nyaralók iránt érdeklődnek, bár szakértők szerint - főleg befektetési szempontból - a jóval messzebb lévő Bulgária jobb üzlet. Spanyolországban szinte telt ház van, s a másik két célponthoz mérten igen magasak az árak. Bulgáriában és Horvátországban nincs lehetőség hitelfelvételre, bár ez remélhetőleg már nem sokáig lesz így.

Egyelőre a kereslet visszaesését látjuk, fellendülésre majd hitellehetőségek megjelenésével lehet számítani. A legnagyobb probléma, hogy a magyarok körében legnépszerűbb országokban Horvátországban és Bulgáriában áthidalhatatlan a finanszírozási kérdés, míg Nyugat-Európában, például egy Spanyolországi nyaraló esetében ez nem jelent gondot - mondta Görög Áron, az Otthon Centrum (OC) Holiday, az OC külföldi ingatlanok értékesítésével foglalkozó leányvállalatának vezetője.

Akinek volt pénze, már vásárolt az Adrián

Görög azért számít a kereslet visszaesésére, mert a tehetősebbek már vásároltak Adria-parti ingatlant, további vásárlók viszont csak akkor léphetnek be, ha lehetőség lesz jelzáloghitelt felvenni az adott nyaralóra. Akik eddig vásároltak, azok egyébként jól jártak, Horvátországban az utóbbi években jelentősen emelkedtek az árak, tavaly átlagosan 15 százalékos drágulás jellemezte a piacot - mondta a szakember.

A Sentosa Kft. vezetője, Vasenszky Lujza szerint Horvátországban három éve indultak meg felfelé az árak, akkoriban 1200-1300 euró volt a négyzetméterár, ami mára 1500-2000 euró közötti sávba emelkedett. Ez azt jelenti, hogy egy korábban 60-70 ezer euróért megvásárolható apartmanért ma 80 ezer eurót kell fizetni.

A legdrágább horvát nyaralók

A legdrágább ingatlanok a repülővel megközelíthető települések mellett vannak, Dubrovnik és Split környékén található nyaralókért négyzetméterenként nem ritkán 2500-3000 eurót kell fizetni. A horvátországi ingatlanok elsősorban a gyors megközelíthetőség miatt vonzóak a magyarok számára. Horvátország a északi része, az Isztriától délre eső Krk-sziget 5-6 óra alatt elérhető Budapestről. Görög Áron szerint egyébként ez kiváló nyaralóhelynek számít, az infrastruktúra fejlett a hangulaton pedig érződik Olaszország közelsége.

A kvarneri térség kiesik, nincs is közel, és nem is nagyon ismerik, sokkal népszerűbb a magyarok körében Dalmácia. Utóbbi régióban, Sibenik, Tribunj, Vodice környékén már 80 ezer eurótól lehet apartmant vásárolni, de az igazán komoly vevők a jobb minőségű 100-150 ezer eurós ársávban szereplő ingatlanok iránt érdeklődnek. Vasenszky Lujza szerint az igazán népszerű Közép-Dalmáciában, Rogoznia környékén is sokan szeretnének apartmant venni.

Minőségi problémák Horvátországban

Egyelőre nem egészséges a fejlődés a horvát piacon, például az új építmények minősége is kifogásolható, ráadásul befektetési szempontból is van jobb lehetőség. Az OC Holiday igazgatója úgy látja, hogy akkor normalizálódhat a helyzet, ha megjelennek azok az intézményi befektetők, akik visszabérlési konstrukciókat kínálnak az adott ingatlanra, ezzel pedig egy biztos hozamot a tulajdonosnak.

A minőséggel kapcsolatban hasonlóan vélekedik a Sentosa vezetője is. Szerinte egyébként az is jó megoldás volna, ha a magyar ingatlanfejlesztők megvetnék a lábukat az Adria partján, s az általuk létrehozott apartmanokat értékesítenék magyar állampolgároknak. A másik probléma, hogy sok érdeklődő maga próbálja meg elintézni az ügyletet, ám ez a kaotikus horvát ingatlanpiacon meglehetősen kockázatos történet.

Mozsár István, az Engel & Völkers luxusingatlan-forgalmazó cég magyarországi irodájának vezetője is megerősítette, hogy kaotikusak a horvátországi ingatlanviszonyok az eladás szempontjából. Hozzátette: gyakorlatilag nincs "jó ingatlan" az Adria partján, amelyet a cég prémiumkategóriát kereső ügyfeleinek megfelelne. De általánosságban is igaz, hogy kevés a jó minőségű ingatlan.

Bulgária lehet a favorit

A szakemberek szerint a jövőben egyértelműen Bulgária lehet a favorit. Bár hitellehetőség ott sem igen van, a balkáni ország sokkal felkészültebb, mint Horvátország. Míg utóbbi állam protekcionista nézeteket vall, s szinte gátolja a külföldiek ingatlanszerzését, addig Bulgáriában például adózási szempontból is kedvezőbb feltételeket kínálnak a külföldről érkező befektetőknek. Bulgária azért is lehet népszerű, mert itt 40 ezer eurótól kapható apartman, s a tapasztalatok szerint a leendő magyar ügyfelek nagyjából ekkora összeget szánnak egy ilyen befektetésre - mondta a Sentosa tulajdonosa.

Bulgáriát be kell vezetni a piacra, s akkor könnyen lekörözheti majd Horvátországot az Otthon Centrum szakembere szerint. A Bulgáriában épülő ingatlanok sokkal jobb minőségűek Adria-parti társaiknál, ráadásul jelenleg 1000-1200 eurós négyzetméteráron juthatunk tengerparti nyaralóhoz, de hasonló a helyzet a síterepeken is. Meg lett tehát a gyümölcse annak, hogy a külföldieket beengedték a piacra: angol, ír és orosz fejlesztők kezdtek beruházásokat, s az így létrejövő ingatlanokat szintén ezen országokból érkező befektetők vásárolták meg. További lendületet adhat a bolgár piacnak küszöbön álló uniós csatlakozás.

Drágulhat a bolgár piac

A rohamosan fejlődő piac miatt várhatóan jelentős áremelkedéssel lehet számolni, tehát jó befektetésnek bizonyulhat egy bolgár nyaraló vagy éppen "síapartman" megvétele - véli Vasenszky. Görög ezzel kapcsolatban felhívta a figyelmet arra, hogy a várható drágulás hátterében pszichikai hatás áll. Példaként Írországot mondta, ahol nem a csatlakozás másnapján ugrottak meg az ingatlanárak, hanem 5-8 éves ciklus alatt.

Ha mindenképpen össze akarjuk vetni Horvátországot és Bulgáriát, akkor inkább utóbbi országban történő ingatlanvásárlásra szavaznék a fentiek miatt - mondta Görög Áron, hozzátéve: ha mondjuk négyzetméterenként 3000 eurót szánnánk egy ingatlanra, akkor inkább Bulgáriát kell választani. Ott ennyi pénzért saját terngerpartos, gyakorlatilag ötcsillagos szállodai minőséget kapunk a pénzünkért, míg Horvátországban ugyan jó helyen, de közel sem ilyen minőségű nyaralási feltételeket biztosító ingatlanra tehetünk szert.

Messze van

"Bulgáriának egyetlen problémája, hogy messze van" - fogalmazott Görög Áron. Közúton Várna vagy éppen Burgasz 1100-1200 kilométer, ráadásul nem túl jó minőségű úton lehet lejutni. Persze szóba jön a repülővel való megközelítés, ám Görög Áron úgy véli, hogy e tekintetben le vagyunk maradva Nyugat-Európa fejlettebb részéhez képest. Jelenleg egy alsó középosztálybeli angol megteheti, hogy vesz egy kisebb spanyolországi ingatlant, s a fapados géppel, gyakorlatilag mintha HÉV-re szállna, minimális költséggel leutazik. Ettől a magyar bérszínvonal még messze van - tette hozzá az igazgató.

Görög Áron az új piacokat firtató kérdésünkre úgy felelt, Románia és Ukrajna nincs napirenden. Szóba került korábban Franciaország, ahol az egyik legnagyobb helyi ingatlanfejlesztővel - közvetítővel álltak kapcsolatban, ám elenyésző volt az érdeklődés elsősorban az ottani irdatlan magas árak miatt.

Jól járt, aki Spanyolországban vett

Vasenszky Lujza szerint azok jártak a legjobban, akik 1998-ban vásároltak ingatlant a spanyol tengerparton, azóta ugyanis évente 10-25 százalékkal mentek fel az árak, van, aki 3-4-szeres értéknövekedést könyvelhetett el. A Sentosa elsősorban Costa del Solon, Marbellán és a St. Tropez-i kikötőhöz hasonlítható Puerto Banusban található nyaralókat kínálja. Egy két háló- és két fürdőszobás, nappalis 100 négyzetméteres, garázsos luxusapartmanért 200 ezer eurót kell fizetni. A fenntartási költség a lakópark minőségétől, környezetétől, szolgáltatásaitól függően 500-tól 2000 euróig terjedhet éves szinten. A legtöbben egyébként hitellel vásárolták a spanyol tengerparti ingatlanokat, s a kölcsön törlesztőrészletét az apartman kiadásából származó bevételből fedezték, 3-3,5 százalékos kamat mellett.

Bár a horvátországi hozam nominálisan magasabb lehet, mint Spanyolországban, tudni kell, hogy utóbbi országban 2-3 százalékos kamat mellett lehet felvenni a hitelt, míg Horvátországban egy ilyen kölcsön bőven 10 százalék feletti kamattal igényelhető - hívta fel a figyelmet Görög Áron. A spanyol ingatlan egyébként a jól kidolgozott konstrukcióknak köszönhetően 5-6 százalékos szerződésben garantált hozamot biztosít a befektetőnek.