Ősszel lesz érdemes lakást venni?

A június végén bejelentett, tizenhárom pontba szedett adóreform részeként, annak egyik legfontosabb elemeként, 2006. januárjától a forgalmi adó felső kulcsa 25 százalékról 20 százalékra csökkenne. Bár a tervezetet még nem fogadta el a parlament, annak hatása már a következő hónapokban érezhető lesz a lakáspiacon.

Visszaeshet a forgalom

Az elmúlt években többször megfigyelhető volt, hogy az előre bejelentett, tervezett kormányzati intézkedések a keresletet mérséklő, vagy éppen fellendítő hatással vannak a bevezetés előtti hónapokban. Jelen esetben is logikusan várható, hogy a 4 százalékos árcsökkenés reményében a potenciális vásárlók kivárjanak az újépítésű lakások vásárlásával a következő évig, és így az év második felében a forgalom visszaeshet - áll az Otthon Centrum elemzésében.

Ugyanakkor a tervezett intézkedés, és így annak árcsökkentő hatása várhatóan az idén megkötött szerződésekre is kiterjed, ha a lakást 2006. január elseje után adják át, mivel az áfa-törvény szerint a teljesítés időpontja egyrészt a vételárelőleg megfizetése, másrészt a birtokba adás. Ennek megfelelően az idén fizetett részletre még a 25 százalékos áfát kell megfizetni, de a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után, ha a birtokba adás is 2006. január 1. után történik meg, viszont már csak 20 százalék az áfa.

Így a fejlesztőknek egyértelműen célszerű az idei évre minél kisebb mértékű részlettel (10-90 százalékos, 20-80 százalékos konstrukcióban) kínálni a lakásokat, és a bruttó árat már most csökkenteni a jövő évi részletek áfa különbségével. Ily módon az idei évre kalkulált nettó bevételhez hozzá tudnak jutni, ugyanakkor a vevők is jól járnak. A gyorsan lépő fejlesztők emellett árelőnyhöz juthatnak a többiekkel szemben a túlkínálatos piacon, mely a valódi árcsökkentés mellett akciókkal tovább növelhető.

Fehérítenek

Az árakra valószínűleg egy másik tervezet, a Kormány "100 lépés" programjának részeként beharangozott építőipari munka - kifehérítése - is hatással lesz, melynek keretében szigorúbb fellépést ígérnek az illegális foglalkoztatás megszűntetésére. Ez jövő évtől a kivitelezési költségek emelkedésével fog járni, amit a kivitelezők részben érvényesíteni fognak vállalási áraikban. Tehát ahol még nincs kivitelezői szerződés megkötve (és ez átcsúszik jövő évre), ott a fejlesztő a növekvő költségek ellensúlyozására kénytelen lesz jövőre árat emelni. Az átmeneti, néhány hónapos árcsökkenést tehát érdemes a vevőknek most kihasználni.

Az áfa-módosítás bevezetésének hatására az újépítésű lakások árcsökkenése gyors lefutású lesz már ősztől, így még jobban közelíthet a használt és új lakások ára. Ez pedig a használt lakások esetében természetesen felülről árnyomást generál. A használt lakásukat eladók is kénytelenek lesznek engedni az árakból, ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandóak, így az árcsökkenés itt lassabb lesz. Az új és használt lakások árváltozásának időbeli eltolódása miatt pedig reális esély van rá, hogy néhány területen tovább nő az újépítésű lakások versenyelőnye és kereslete a használtakkal szemben, a piac az új építésű lakások felé fog tolódni, ami optimális esetben felgyorsíthatja a piaci felesleg felszívását.

A fejlesztői oldalról logikus árcsökkentés miatt a vevők tehát az év hátralévő részében és jövőre "akciós áron" vehetnek lakásokat (a 4 százalékos árcsökkentéssel számolva egy 12,5 millió forintos lakás ára például 500 ezer forinttal csökkenne). Emellett - a kivitelezési költségek jövő évi visszafogása miatt - 2006-tól sok esetben lehet reális veszély a minőség romlása is. A kettő ígérete együtt pedig (olcsóbb és jobb minőségű lakás most) az élelmes vásárlókat az idei vásárlásra ösztönözheti.