Miklós
-7 °C
2 °C

A panel a Duna-parton és Gazdagréten a legnépszerűbb

2006.02.06. 15:00
Panellakás vásárlásánál nem árt igen alaposan szétnézni a piacon, az árak lakóteleptől függően igen változatosan alakulnak, és - a későbbi eladhatóság szempontját is figyelembe véve - nem mindegy, hogy melyik lakótelepen és azon belül is melyik épületben vásárolunk ilyen típusú lakást. A Duna House elemzése a fővárosi lakótelepek árait vizsgálta meg.

A Békásmegyeri lakótelep néhány évvel ezelőtt nem kifejezetten a legjobb hírű lakótelepként élt a köztudatban, mára azonban ez a gondolkodás már nem jellemző. A főút és a HÉV által két részre osztott lakótelepen a jellemző négyzetméterárak 160-190 ezer forint között alakulnak, azonban néhány lakás esetén - melyek nem feltétlenül felújítottak - a 200 ezer forintot is meghaladja. Egy 37 négyzetméteres, 1 szobás lakásért 8,3 millió forintot kérnek, 57 négyzetmétert és 3 szobát 9,5 millió forintért kínálnak, míg egy 66 négyzetméteres lakásért már majdnem 12 millió forintot kell fizetni. A négyemeletes épületekben a négyzetméterárak valamivel magasabbak, mivel az ezekben található lakások népszerűbbek a vásárlók körében.

Dél felé haladva a Pók utcai lakótelep következik, mely a főváros talán legmagasabb presztizzsel bíró lakótelepe, mely az árakban is tükörőzdik - jellemzi az aktuális helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. A Duna közelsége, a parkos környezet, az épületek viszonylag jó állapota megengedi, hogy egyes lakásokat akár 22 millió forintért kínáljanak (80 m2, 274 ezer forintos négyzetméterár - és 4 emeletes épület), a jellemző négyzetméterár panelviszonylatban igen magasan 240-275 ezer forint között alakul. Egy 51 négyzetes, 10 emeletesben taláható lakásért 12,8 millió forintot kérnek.

A beljebb található Szentendrei úton és környékén is számos panellakás közül válogathat a reménybeli vásárló, az árak nem túl magasak, 170-190 ezer forint között alakulnak, befolyásoló tényező lehet, hogy a forgalmas vagy a csendes oldalra néznek a lakás ablakai. A környéken elég sok a szalagház, melyekben bőven lehet válogatni az eladó lakások között. 12 millió forintért majdnem 70 négyzetméteres lakást lehet vásárolni, 172 ezer forintos négyzetméteráron.

Dél-Buda: Gazdagrét a legkeresettebb

A budai oldal másik, sok panelházzal rendelkező kerülete a XI. - mely kerület az új építésű lakást keresők egyik kedvelt célpontja. A régebbi építésű Fehérvári úti és Kelenföldi lakótelepeken a négyzetmétárak 180 ezer forinttól kezdődnek, azonban ez az érték egyes esetekben akár 220-240 ezer forintig is emelkedhet. A Fehérvári úton egy 65 négyzetméteres lakás ára 11,9 millió forint (ez 183 ezer forintos négyzetméterárat jelent) az Etele úton egy 50 négyzetméteres lakásért pontosan 10 millió forintot kell kifizetni, de például egy felújított lakás ugyanitt már 240 ezer forintos négyzetméteráron kelleti magát - 61 négyzetméterért közel 15 millió forint a kért ár. A 70-es években épült házakban jellemzően időigényes folyamat a lakások értékesítése.

A Balaton és Bécs felé vezető autópályák kivezető szakasza felett a Gazdagréti lakótelepen az árak magasabbak lehetnek. A Pók utcaihoz hasonlóan szintén népszerű lakótelepen a négyzetméterárak döntően 210-220 ezer forinttól indulnak, és egészen 270 ezerig emelkedhetnek. 41 négyzetméteres lakásért 9,8 millió forintot (239 ezer forintos négyzetméterár), 66 négyzetméteresért 14 millió forintot (212 ezer forint/négyzetméter) kérnek eladóik, de található a piacon 53 négyzetméteres, 1+2 félszobás lakás 13,9 millió forintos áron, mely jelen esetben 260 ezer forint feletti négyzetméterárat jelent. A garzont kedvelők 28 négyzetméterhez 8,8 millió forintért juthatnak hozzá - a négyzetméterár ebben az esetben 310 ezer forint feletti. A Duna House tapasztalatai szerint a tévé-sorozatból is ismert lakótelepen a XI. kerület paneles részeihez képest valamivel könnyebb a lakások értékesítése - azonban a viszonylag magas árak az árérzékeny vevőréteg egy részét inkább a pesti oldalra terelik át. Az autópálya másik oldalán, az őrmezői lakótelepen a négyzetméterárak 180-220 ezer forint körül alakulnak az esetek többségében, a Menyecske utcában egy 75 négyzetméteres lakás ára 13,5 millió forint (180 ezer ft/m2). Ugyanezen a környéken, a Vőfély utcában 49 négyzetméteres, 2 szobás ingatlanért 10,5 millió forintot kérnek (214 ezer Ft/m2).

Újpest: akár 150 ezer alatt is négyzetméterenként

A pesti oldalon előszőr az Újpesti lakótelep árait szemügyre véve jellemzően 170-180 ezer forint körüli négyzetméterárakat találhat, de nem egy esetben ez az ár akár 150 ezer forint alá is csökkenhet egy kicsivel. Újpest-Központban például egy 71 négyzetméteres, 2,5 szobás lakást már 10,4 millió forintért meg lehet vásárolni, ez 146 ezer forintos négyzetméterárat jelent. Szintén a központban, a Virág utcában 53 négyzetméteres lakásért mindössze 9 milliót kell fizetnünk, ez megfelel a 170 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak. Aki Újpesten garzonban gondolkodik egy 30 négyzetméteres lakásért 7,5 millió forintot kell kiadnia - a négyzetméterár a kis lakásokhoz hasonlóan itt is magasabb.

Az egyik utolsó nagy panelberuházásként épült Káposztásmegyeri lakótelepen jó állapotú lakások között lehet válogatni, a jellemző négyzetmétár 190-220 ezer forint környékén alakul. A Lakkozó utcában 63 négyzetméteres lakást 13,2 millió forintért (213 ezer forintos négyzetméterár) kínálnak, aki azonban kisebbet keres, a Kordován téren 7,5 millió forintért 36 négyzetméteres ingatlant tud megvásárolni. Újpalotán az árszint az újpesti lakótelephez nagyjából hasonló, 170-190 ezer forint között alakulnak a négyzetméterárak, 11 millió forintért itt is közel 70 négyzetméteres lakásokat kínálnak.

XIII. kerület: megfizethető kilátások

A Belváros felé közeledve az árak emelkednek, a XIII. kerület belsőbb paneles részein a négyzetmétárárak már a 230-270 ezres sávban mozognak, azonban a jó helyen lévő, Dunára és a budai oldalra panorámás lakásokért akár 300 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként. A Kárpát utcában egy 50 négyzetméteres, panorámás ingatlan ára 15 millió forint, a Gogol utcában 72 négyzetméteres, 3 szobás panellakás 17,5 millió forintért vár leendő új lakójára, a Pannónia és a Tisza utca sarkán azonban ugyanennyiért közel 10 négyzetméterrel nagyobb otthon vásárolható, valamivel 220 ezer forintos négyzetméterár alatt.

Olcsó Havanna

Dél-Pesten több, kevésbé jó hírű lakótelep is megtalálható, melyek közül talán a legrosszabb hírű a sokáig nem túl jó közbiztonságáról hírhedtté vált Havanna lakótelep. Noha a környék azóta fejlődött, az ingatlanárak igen alacsonyak, egy panellakás ára a telepen 130-160 ezer forint között mozog négyzetméterenként - 9,2 millió forintért már 3 szobás, 71 négyzetméteres panellakás is kapható. A telepet azóta bekamerázták, azonban aki itt lakást vesz, az is inkább a kisebbeket keresi, és szinte biztos, hogy komoly felújításba kell fognia.

Az Örstől Rákoskeresztúrig

Az Örs Vezér tere környékén a Füredi úti lakótelepen 180-190 ezer forint körül mozognak a négyzetméterárak, az Ond Vezér útján 13 millió forintért 70 négyzetméteres ingatlant kínálnak, míg a Füredi utcában 46 négyzetméteres panellakásért 7,8 millió forintot kell fizetni. A szintén jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező Kőbányai-Kispesti lakótelep sem tartozott a főváros túl magas presztizsértékkel bíró területei közé, az ingatlanárak itt sem túl magasak, a Harmat utcában 170-190 ezer forint a jellemző négyzetméterár, az Újhegyi részen 68 négyzetméteres lakáshoz már 9,2 millióért hozzá lehet jutni (135 ezer forintos négyzetméterár). 50 négyzetméteres lakás már kevesebb, mint 8 millió forintért a vásárlóé lehet - ugyanakkor egy felújított lakás négyzetméterára akár a 200 ezer forintot is elérheti. Jóval beljebb, a város felé, a József Attila lakótelepen magasabbak az árak, a rendezett, parkos lakótelepen 200-230 ezer forint a jellemző négyzetméterár. Aki még távolabb költözne a központtól, Csepelen - elhelyzekedéstől és állapottól függően 150-200 ezer forintos négyzetméterárakon válogathat a lakások közül, míg Rákoskeresztúron a XVII. kerületben ugyanezek az árak 170-180 ezer forint körül alakulnak.

Érdemes panelt venni?

A Duna Holding tapasztalatai szerint a vásárlók egy részének ez a kérdés nem merül fel, mert mást egyszerűen nem tudnak megfizetni - jól látható az előzőekben felsoroltakból, hogy főleg a külső városrészekben az árak nem túl magasak - mondja Murányi Ákos -, de érdemes több különböző lakótelep árait megvizsgálni. Feltételenül fontosak a közlekedési lehetőségek, valamint a ház és a lakás elhelyezkedése: más-más árat kérnek egy 4 emeletes, viszonylag kevés lakást tartalmazó épületben és egy hosszú, többszáz lakásos szalagházban. Nem árt, ha előzetesen informálódunk arról, hogy a kiszemelt házban milyen arányban fizetik a lakók a közös költséget, várható-e a panelprogramban való részvétel, hogyan alakulnak a - panellakásokban híresen magas - rezsiköltségek.

Befektetési szempontból nem valószínű, hogy a közeljövő slágere lesz a panellakás, azonban néhányan kiadási célra vásárolnak - itt elsősorban a jó ár és a várható megtérülés a fő szempont. Ugyanakkor aki továbblépésben gondolkodik, és a panellakást csak ideiglenes megoldásnak szánja, mindenképpen vegye figyelembe, hogy az adott lakótelepen milyen kifutási idővel - és milyen áron - lehet túladni a lakásokon. Budapesten számos különböző stílusban és korban épült lakótelep található - egy viszonylag újabb építésű panelházban jobbak lehetnek az esélyek az eladásra.

Nehezen mérhető, de mégis döntő szempont lehet az adott telep presztizse: a divatos, jó állapotú lakótelepeken gyorsabban lehet a lakást értékesíteni, viszont ha úgynevezett "rossz hírű" lakótelepen vásárolunk, a lakáshoz jutás költsége ugyan alacsonyabb lehet, ám később szintén csak nyomott áron lehet majd eladni a lakást - erre jó példa a Havanna lakótelep, ahol - a hajdani rossz hírnévnek köszönhetően is - igen alacsonyan alakulnak a négyzetméterárak -míg ellenpéldaként a nagyon divatos Pók utcai lakótelepen már-már egy új építésű társasházi lakás árát is elkérik némelyik panellakásért. Aki panelt vásárol - részben az ár, részben pedig a fenntartási költségek miatt - elsősorban a kisebb, 1,5 - 1+2 félszobás lakásokat keresi - vázolja a helyzetet Murányi Ákos.