Gyöngyi
9 °C
9 °C

Nyaraljon olcsón hosszú távon

2007.06.15. 13:22
Meglehetõsen rossz híre van hazánkban az üdülésijog-vásárlásnak, holott a koncepció alapjában véve jó üzleti lehetõséget tartogathatna a rendszeresen nyaralni vágyóknak. Ahhoz, hogy eldönthessük, kinek jelenthet jó megoldást az üdülési hetek vétele, bemutatjuk, hogyan is mûködik ez a konstrukció, milyen elõnyöket és hátrányokat kínál.

Az üdülõjog koncepciója végletekig leegyszerûsítve a következõ: miért kellene hatalmas tõkét lekötve megvennünk egy olyan nyaralót, amelyben évente jó esetben is csak 1-2 hetet töltünk el? Az üdülõjog gyakorlatilag hosszú távú bérleti jogot testesít meg, amelynek birtokosaként a vevõ évrõl évre szállást kap az általa megválasztott konkrét helyen és idõben, egy 4 vagy 5 csillagos apartmanban.

Gyakorlatilag tehát arról van szó, hogy kiválasztunk az évbõl egy (esetleg több) hetet, majd társítunk ehhez egy szép országbeli apartmant, megnézzük az adott hétre esõ üdülõjog árát ,és megvesszük azt jellemzõen 30, vagy 99 éves futamidõre.

A szerzõdés idõtartamának végén az üdülõ vezetõsége eldönti, hogy ismét eladja-e az üdülõjogokat, vagy újabb 30, illetve 99 évre megújítja a korábbi tulajdonosok jogát ingyen vagy jelképes összegért, amennyiben õk is így akarják. (Nagy valószínûséggel a megújítás mellett döntenek, mivel az újbóli eladás éveket vehet igénybe, miközben az apartmanok üresen állnak, és a fenntartási díj sem folyik be.)

Amit fizetni kell

Az üdülõjog vételára mellett évente ki kell fizetni a fenntartási díjat, amely a birtokolt hetünk minõségének (csúcsszezon vagy nem) függvénye. Általában ez a díj a vételár százalékában van meghatározva, és évente az infláció mértékével emelkedik.

A fenntartási díjat alapvetõen azért fizetjük, hogy az üzemeltetõ megóvja a szálláshely állagát, fedezze a rezsiköltségeket és a személyzet bérét. Érdemes tudni, hogy az Egyesült Államok üdülõjogot forgalmazó cégei számára kötelezõ jelentõs készpénztartalékokat felhalmozni, hogy az ingatlanban esetlegesen bekövetkezõ károkat rendbe tudják hozni. Európában más a helyzet, így szélsõséges esetben kellemetlen meglepetés érheti a vásárlókat. Az üdülõjog általában mentes az örökösödési illetéktõl, az amerikai ingatlanok esetében azonban a jogtulajdonos résztulajdonos is lesz jogilag, ezért örököseinek meg kell fizetniük az illetéket.

A fenntartási díj nagyságrendileg a normál szállásdíj harmada-fele, így valóban olcsóbban nyaralhat, aki vállalja a kezdeti jelentõsebb befektetést. Fontos kiemelni, hogy ez a front-end ráfordítás csak hosszabb távon térül meg a megtakarításokból, ezért rövid távon gondolkodóknak egyáltalán nem érdemes ezt a piacot választaniuk (különösen, ha a késõbb részletezett értékesítési lehetõségeket is számításba vesszük).

Cserelehetõség

A több mint 35 éve mûködõ RCI (Resort Condominiums Internationale) esetében a fentiek mellett meg kell fizetnünk a klubtagsági díjat, amely egy évre 99 euró, 5 évre csak 399 euró. Az RCI rendszere alapvetõen a cserében lehet segítségünkre, tehát amennyiben nem a már megszokott helyre és idõben szeretnénk menni, akkor a rendszeren belül segítenek találni valamit hetünkért cserébe.

A csere feltétele, hogy a tagsági díj mellett át kell utalni a cseredíjat is az RCI-nak. (A cseredíj Európába és a Földközi-tenger országaiba 153 euró, tengerentúlra 209 euró hetenként és családonként, míg a belföldi csere díja 122 euró.) A cserével kapcsolatban fontos tudni, hogy a csúcsidõszakra gyakorlatilag csak akkor lehetséges szállást szerezni, ha a saját hetek is erre szólnak. Amennyiben nem tudunk elmenni egy adott évben sehova, indokolt lehet bérbe adatni a helyünket, amelyet az üdülõ egy megbízási szerzõdés megkötésével megoldhat számunkra.

Az RCI ezekre a problémás esetekre hozta létre az RCI Points rendszerét, amelynek keretében a kihasználatlan üdülési jogainkat pontokért cserébe felajánlhatjuk a rendszerbe, a pontokat pedig késõbb szálláshelyekre (is) válthatjuk. Az RCI Points rendszer a korábban vázoltnál magasabb éves tagdíjjal jár, viszont magában foglalja a sima klubtagságot is. A fel nem használt pontok átvihetõk a következõ évre, ha azonban akkor sem használjuk fel õket, törlõdnek.

El lehet adni?

Az üdülõjog tulajdonosa szabadon értékesítheti üdülési heteit, akár külföldieknek is, ehhez mindössze egy ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzõ által hitelesített adásvételi szerzõdés szükséges.

A gyakorlatban ezzel szemben az tapasztalható, hogy az üdülõjogokat csak nagyon nehezen és nyomott áron lehet eladni, így vásárlóként sokkal jobban megéri, ha nem az eredeti eladótól vesszük meg, amire szükségünk van. Léteznek erre közvetítõcégek. Magánszemélyektõl, apróhirdetés alapján elég kockázatos venni, mert nem biztos, hogy a jogi helyzet teljesen tisztázott. (A másodpiacon nagyságrendileg 40-50 százalékos diszkonttal is lehet heteket vásárolni.)

Hazánkban mintegy 40 ezer családnak van üdülõjoga, akik közül 1000-2000 tulajdonos szeretne túladni hetein. A késõbbi csalódások elkerüléséért ki kell emelni, hogy csak olyan üdülõben érdemes üdülõjogot vásárolni, amely tagja valamelyik csereszervezetnek (amilyen például az RCI), hiszen ekkor az értéket növeli, hogy viszonylag flexibilisen lehet cserélgetni a szállást, ha nem akarunk minden évben ugyanoda menni.

A gyakorlati szempontokat szem elõtt tartva ki kell hangsúlyozni, hogy egy nagy rendszerben egy jó cseréhez évek kellenek, aki tehát a tízéves megtérülés után következõ megtakarítások szüretelése helyett a rugalmasságot tartja szem elõtt, annak semmiképpen sem megfelelõ választás az üdülõjog vásárlása.