Nehéz szabadulni a villáktól

Tíz-tizenöt százalékot kellene engedni az árból ahhoz, hogy valóban megkössék az üzleteket a Buda kiemelt övezeteiben található nagyobb házak és villák tulajdonosai. Erre azonban alig akad példa, hiszen a tulajdonosok abban reménykednek, hogy ősszel, a szokásos ingatlanpiaci élénkülés idején, de legkésőbb tavasszal megint megnő az érdeklődés, és tartani lehet a mostani árakat.

Szűkülő választék

	h i r d e t é s

Szűkült a választék a II., a XI. és a XII. kerületben az elmúlt 6-8 hónapban, szinte alig van szabad építési telek. Ez a körülmény továbbra is stabilan növekvő áramlatban tartja a felépítményes budai telkeket, bár kétségtelen, hogy az emelkedés már nem olyan gyors, mint tavaly és tavalyelőtt. A telek azonban még mindig jó üzlet, a hozam 10-15 százalék, s ez kiválónak mondható.

Egyre több vevőjelölt választja azt az utat, hogy gyors készpénzt garantálva csaknem telekáron akar hozzájutni a 30-50 évvel ezelőtt épült, ám mára megkopott vagy lerobbant házakért, villa jellegű építményekért. A tulajdonosok azonban házárban számolnak, ami papíron 400-600 ezer forint is lehet négyzetméterenként.

Nyolcvan-százmillió a plafon

Hosszabb lett az értékesítési idő, a vevőjelöltek meg inkább lebontják a régi házakat, semmint átalakítsák a leendő új szerzeményt - mondta a Napi Gazdaságnak Kala Imre, a Kala és Eppel ingatlanközvetítő cég ügyvezető tulajdonosa. A szakértő szerint nyolcvan-száz millió forint a plafon, az ennél drágábban kínált házakat egyre nehezebb eladni, de nem lehetetlen.

Az említett kerületekben az ingatlan összértékét tekintve a telek-felépítmény értékének aránya 1:2, s ez nem nagyon változik, bár az elmúlt időszakban jelentősen erősödött a teleké. Úgy látja, hogy feljövőben van Észak-Budán a testvérhegyi és remetehegyi övezet. A déli kerületekben Budatétényben a sorházakat, illetve másutt a Dunához közeli körzeteket keresik. Ott az árak nem "belbudaiak", 260-300 ezer forintba kerülnek a házak, lakások a társasházi tömbökben.

Rugalmatlan ügymenet

Kávai Krisztina, az Eurocenter ügyvezetője szerint a jó helyen lévő belbudai telkekért akár 80-150 millió forintot is elkérnek. Ahol cég az eladó, meglehetősen rugalmatlan ügymenettel találkozunk, a magántulajdonosokkal dűlőre lehet jutni, de az alku folyamata elhúzódhat.

A telkekért átlagosan 20-25 millió forintot hajlandóak adni, s erre húznak fel 40-50 millióért egy házat, ha egy-két családnak akarnak otthont létrehozni. Ha beruházó vagy fejlesztő veszi meg a telket, és az legalább 10-15 nagy lakás építésére alkalmas, akkor a fajlagos lakásár kisebb, de korlátozott a térhasználat, a garázsért pluszpénzt kell fizetni stb.

A szakember szerint a bérleti díjakat tekintve a korábbi 10-12 százalékkal szemben jelenleg 7,5-8 százalék körüli hozamot lehet elérni, ami még mindig tisztesnek mondható, de várhatóan a jövőben is csökkenő tendenciát mutat. Nem szabad túlzott reményeket táplálni az uniós csatlakozással kapcsolatban sem, hiszen nem lesz kevesebb a bérleményajánlat a piacon.

A külföldiek kevesebbet költenek

A külföldiek most lényegesen kevesebb pénzt szánnak a budai ingatlanokra, mint két-három évvel ezelőtt. Tapasztalata szerint az itt dolgozó külföldi vezetők 30-50 milliós lakásokba költöznek. Továbbra is kiemelt övezet a Hűvösvölgy, ott a saját célú vásárlásnál házak is szóba jöhetnek, és felfutóban van Óbudán a Remetehegy. A befektetési céllal vásárlók kedvelik a II. kerület külső övezeteit és a Buda környéki értékes házakat is. Nem tapasztalta ugyanakkor, hogy például Nagykovácsiban az ottani amerikai és francia iskolák és más külföldiek megjelenése számottevően megdobta volna a 20-30 éves házak árát. Legfeljebb az üdülőknél érzékelni jelentős árnövekedést.

Akár húszszázalékos árengedmény is szükséges ahhoz, hogy az 1,5-2 éve kínált óbudai, illetve belbudai házakat eladhassák - véli Szabó Ernő, az Óbudai Ingatlancentrum szakértője. Sokan keresnek többgenerációs házakat, de általános árcsökkenés nem várható.

A közművesítés emeli az árat

Azt is látja emellett, hogy amint megjelennek a közművek egy szűz telken, máris 20-25 százalékkal megemelik az árakat. A III. kerület külső, északi és északnyugati részein gomba módra szaporodnak a többlakásos társasházak és a lakóparknak hívott, több egyedi házból álló ingatlanegyüttesek. A befektetési céllal vásárlók még mindig jelentős részben támaszkodnak a kedvező hitelekre, bár ezek aránya az összes vásárlók között némileg stagnálhat, vagy akár visszaeshet - fűzte hozzá a szakértő.

Oroszi Zsuzsa, a felső kategóriájú budai ingatlanokkal foglalkozó Villalux Kft. ügyvezetője szerint a jó helyen lévő, kiváló minőségben felépített házak és lakások esetében enyhe áremelkedésre lehet számítani. A villalakásoknál 5-10 százalék is elképzelhető a következő 6-8 hónapban.

Megerősítette, hogy nagy a kínálat a felső középkategóriához tartozó, nem vadonatúj (15-20 éves) családi házaknál a XI. és a III. kerületben. Itt kicsi a kereslet, nehéz eladni a 80-120 millió forintért kínált ingatlanokat. Nehezen talál gazdára a 10 százalékig beépíthető telek, a Szabadság-hegyen több olyan is van, amelyet már 1-2 éve a piacon tartanak. A szakértő előrejelzése szerint a Buda környéki felkapott települések árai tíz éven belül várhatóan nem érik el a jó helyen lévő, belbudai ingatlanokét.