Az ingatlan, akár a tőzsde: kutya, ami előreszaladt

Történelmi csúcson az S&P 500, ami megrázó látvány lehet, ha az ember portfóliója nem erre rendezkedett be. Márpedig Magyarországon jellemzően nem erre rendezkedett, a részvények aránya a pénzügyi eszközökön belül alig több, mint egy százalék. Ezt ugyan a befektetési jegyek állománya feljebb tornássza, azonban ha a teljes vagyonunkat kibővítjük a kevésbé likvid eszközeinkkel is, akkor még satnyább ez az arány. A kevésbé likvid eszközök alatt a humán tőkénket (gyakorlatilag a fizetésünket) és a „biztos” ingatlant lehet érteni.

 A fenti „biztos” szó – legalább is Magyarországon – határozottan azt sugallja, hogy a jelenlegi hozamkörnyezetben – ha a többi adófizető által dotált BMÁK, PMÁK, KKJ-től eltekintünk – az ingatlan egyetlen reális alternatívája a részvény, az „bizonytalan”. Hiszen eshet is. Ott vannak lufik, politikai kockázatok, irracionális értékeltségek és még sorolhatnám. Vegyük ezek közül az egyik legkönnyebben megragadható, így leggyakrabban látott érvet az S&P 500 emelkedése ellen: miközben az árfolyamok folyamatosan mennek fölfelé, a vállalatok eredménye nem. Ezt az alábbi két ábra számszerűsíti, az első abszolút értékben, a másik százalékos változásban.

A második ábrán látszik jobban, hogy mitől vannak annyira felháborodva az emelkedés-szkeptikusok: miközben az elmúlt öt évben az index értéke 65 százalékkal nőtt, az indexet alkotó cégek eredményei (a vájt fülűek kedvéért: részvényenkénti nyereségről van szó, tehát a visszavásárlások részvényenkénti eredményt növelő hatása benne van) összességében csak 12, illetve 3 százalékkal – attól függően, hogy az egyszeri tételekkel számolunk vagy sem (bármelyik esetben lesznek kritikusaink).

Ebbe a jelenségbe pedig elég könnyű belekötni, hiszen minek kellene meghatároznia a részvény-árfolyamokat, ha nem annak, hogy mekkora nyereségre tehetünk szert a birtoklásuk által? A sokat használt, André Kostolanynak tulajdonított mondás szerint a kapcsolat tőzsde és gazdaság között olyan, mint a kutya és az őt sétáltató gazdája között. Miközben az ember megfontoltan halad, a kutya lelkesen szaladgál előre-hátra, de azért nagyjából ugyanoda jutnak. Jelen esetben a profitok reprezentálják a gazdaságot, vagyis az embert, bár a kutya mintha határozottan csak előre szaladgálna.

Tehát a részvények gyakran megkapják, hogy ez csak egy likviditásbőség és alacsony hozamkörnyezet által vezérelt emelkedés, a „valós” fundamentumokhoz nincs köze. Érdekes módon, az ingatlan már sokkal ritkábban kapja ezt a kritikát. Pedig nehéz elhinni, hogy bárki úgy gondolná, hogy az elmúlt évek európai vagy éppen magyar ingatlanár-emelkedésének a „valós” fundamentumokhoz lenne köze. Ezek ugyanis ingatlanpiac esetén a demográfiai – és kibővítve, nominális GDP – növekedés lehetnének leginkább, de ilyesmit Európában határozottan nem látunk. Felhajtóerőként látjuk helyette pontosan ugyanazt a likviditásbőséget és alacsony hozamkörnyezetet, amit a részvénypiacoknak még a szemére vetettünk.

A kutyás analógiával illusztrált fair értékhez visszatérés lapul valahol a fundamentális elemzés hátterében is, azonban a tőzsde jóval komplexebb annál, mint amit ez a kép sugall. Egyrészt, inkább csak hosszú távon lehet rá számítani, bár – mint a fenti S&P példából látszik – van, hogy öt év se elég hosszú táv. Másrészt – és talán ez a lényegesebb szempont – az alapvető fundamentumok mellett még rengeteg tényező játszik közre a részvény-árfolyamok meghatározásában és nem csak rövid távon.

Tehát azt el tudjuk fogadni, hogy az ingatlanpiacot nem a „fundamentumok” vezérlik, hanem például állami keresletélénkítő intézkedések, vagy a világ nagy jegybankjai eszközvásárlási programjai által lenyomott tőkepiaci hozamok, vagy akár egy idegenforgalmi újítás, az Airbnb. De akkor azt szintén fogadjuk el, hogy valahogy így lehet ez a részvényekkel is. A drágulásnak ezer oka van, amelyek közé jelenleg a profitok által reprezentált fundamentumok – legalábbis S&P500-szinten biztos – éppen nem tartoznak.

A cikk írója az Alapblog.hu szerzője.