Megyeszékhelyen venne lakást? A hitel mellé még ekkora önerő kell

Egyre feljebb kapaszkodnak a lakáshitelkamatok a jegybanki kamatemelések eredményeként. A szigorítások hatását a bankok közötti verseny ugyan visszafogja, de a kamatemeléseket részben azért muszáj érvényesíteniük a bankoknak. Ez pedig új helyzetet teremt az ingatlanpiacon is.

Ha az év végére a kiszélesített kamatsáv felső széléhez, 4,1 százalékhoz ér majd az irányadó kamat és idővel az emelést a bankok is beépítik a hitelkamatokba, akkor az átlagbérből élők 20 százalékkal alacsonyabb árú lakásokra nevezhetnek be, mint azt szeptemberben tehették.

A fenti az országos átlagérték, de a pénzügyi portál szakértői most utánamentek a részleteknek is. Annak jártak utána, hogy egy-egy megyében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) regionális adatai alapján számolt – az idei első féléves, kedvezmények nélküli – nettó átlagbérből mekkora lakáshitelre lennének jogosultak az ott élők. A számításhoz az ingatlan.com már megjelent elemzése adta az alapot, amelyből kiderült, hogy a különböző megyékben a lakásvásárlást tervezők többsége, milyen értékű lakóingatlant keres. A két adatsorból beszédes arányok adódtak.

Nem jó a kifeszítettség

Az összeállítás abban az értelemben hipotetikus, hogy az adósságfék szabályokban meghatározott korlátokat veszi figyelembe. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabály szerint az adós 500 ezer forint alatti nettó fizetés esetén jövedelmének maximum 50 százalékát fordíthatja törlesztésre. Kiemelten fontos, hogy ezt senki ne vegye törvényszerűnek: ennél ugyanis a bankok lehetnek szigorúbbak. A money.hu szakértői szerint amúgy sem érdemes „elmenni a falig”, azaz az 50 százalékos határig, hagyni kell mozgásteret, a jövőben ugyanis váratlan kiadások adódhatnak minden háztartásban, ez pedig veszélybe sodorhatja a törlesztést. A lakáshitel-felvételt tervezőknek érdemes a nettó jövedelemhez mérten 30-40 százalékos szinten eladósodni.

Megyék, városok, arányok

Visszatérve az említett „megyei hitelmatekra”. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosi lakóingatlan vásárlását tervezők háromnegyede maximum 60 millió forintért nézett körül a kínálatban. A 351 ezer forintot meghaladó budapesti átlagos nettó fizetésből a december közepén legkedvezőbb 20 éves futamidejű és végig fix törlesztőrészletű lakáshitelajánlatok alapján elméletileg 27 milliós hitelösszeg fér bele a büdzsébe. Tehát a lakáshitel összege a lakás árának 45 százalékát fedezné.

A megyszékhelyeken a JTM-ből adódó elméleti hitelkorlát és a megyei nettók bérek, valamint a legkeresettebb lakások ára alapján a következő eredmények jöttek ki:

• Salgótarján (Nógrád) 110%
• Tatabánya (Komárom-Esztergom) 77%
• Szekszárd (Tolna) 75%
• Kaposvár (Somogy) 63%
• Miskolc (Borsod-Abaúj-Zemplén) 60%
• Békéscsaba (Békés) 60%
• Szolnok (Jász-Nagykun-Szolnok) 59%
• Zalaegerszeg (Zala) 57%
• Győr (Győr-Moson-Sopron) 55%
• Pécs (Baranya) 55%
• Eger (Heves) 52%
• Szombathely (Vas) 51%
• Budapest 45%
• Veszprém 44%
• Székesfehérvár (Fejér) 43%
• Szeged (Csongrád-Csanád) 43%
• Kecskemét (Bács-Kiskun) 42%
• Nyíregyháza (Szabolcs-Szatmár-Bereg) 42%
• Debrecen (Hajdú-Bihar) 38%

A felsorolásból látszik, hogy az alacsony salgótarjáni lakóingatlanárakhoz miatt az ottani nettó átlagfizetésre adható hitelösszeg elegendő lehet arra, hogy nógrádi megyeszékhelyen megvehessük a kiszemelt lakást. Ez persze csak elméleti lehetőség, ugyanis a bankok nem adnak 100 százalékban hitelt egy lakásra.

A minimális önerő sehol nem elég

A már említett hitelfék szabályokban meghatározott 20 százalék körüli önerő elvárással Tatabányán és Szekszárdon van még mód arra, hogy az ügyfél az általa kiszemelt lakást egyéb jövedelem átcsoportosítás nélkül megvegye. A többi megyeszékhelyen ugyanakkor a helyi átlagbérre felvett hitel és 20 százalékos önerő nem elég arra, hogy a helyi eladók által kért árat kifizesse az adós, további anyagi bázis kell a lakásvásárláshoz. Kaposvár, Miskolc, Békéscsaba, Szolnok és Zalaegerszeg, Pécs és Győr esetében a banktól kapott hitelt 40-45 százalékkal kell kipótolni, azaz „dupla önerőre” van szükség a lakásvásárláshoz. Eger és Szombathely esetében az ottani átlagbérre kapott hitel az eladók által kért átlagár felét fogja tudni fedezni.

A főváros mellett Veszprém, Székesfehérvár, Szeged, Kecskemét, Nyíregyháza és Debrecen esetében az átlagkeresetre kapható kölcsön összege az ingatlan értékének felét sem éri el – ez Budapest esetében egyértelműen az egekben lévő ingatlanáraknak, Nyíregyháza és Debrecen esetében ugyanakkor inkább az alacsony átlagbérnek a következménye.

Ködös jövőkép

A jelenlegi helyzet tehát ez, a következő időszakra nézve több kérdés is tisztázatlan és jelenleg nem is lehet megmondani a választ.

Az egyik bizonytalanság az infláció. Egyelőre nem látni pontosan, mikor mérséklődhet annyira, hogy visszahúzza a most emelkedőre kerülő kamatokat. Ezek a hetek inkább a folyamatos kamatemelésről szólnak. A másik oldalról pedig az az egyik legfontosabb kérdés, hogy a különböző megyékben hogyan alakulnak a jövőben – többek között a 2022-ben esedékes mininálbér-emelés hatására – a nettó fizetések.