Barbara, Borbála
-6 °C
3 °C

Külföldön is fizetni kell az ingatlanok után

2006.10.13. 12:42
Az ingatlanadó kivitelezésének egyik legnehezebb része az egyes ingatlanok értékének igazságos, azaz a valós piaci árhoz nagyon közel esõ megállapitása. A paci szereplõk nagy része egyetért abban, hogy a luxusadó végrehajtásához létrehozott mesterséges értékövezet-rendszer az egész társadalmat érintõ ingatlanadó megvalósítására teljesen alkalmatlan. Feltétlenül érdemes tehát alternatívákat keresni, ezért célszerû megvizsgálni néhány külföldi példát. A rendszer nyilvánvalóan sehol sem tökéletes, és a legtöbb országban idõrõl idõre politikai vita tárgya.

Lengyelországban minden lakóingatlan után kell fizetni adót, ez az ingatlan állapotától és elhelyezkedésétõl függetlenül 0,65 zloty/négyzetméter (kb. 44 forint) évente. Ez azt jelenti, hogy egy 100 négyzetméteres lakás után mindössze 4400 forintnyi adót kell befizetni. A rendszer hátránya, hogy semmilyen kapcsolata nincs az ingatlan értékével, igaz, így az adóztatás költségei is jelentõsen alacsonyabbak, hiszen nem kell költeni az ingatlan értékének meghatározására. Egy hasonló összegû ingatlanadó kivetése Magyarországon kb. 12-13 milliárd forintos bevételt jelentene az államháztartásnak, nem számolva az adóval kapcsolatos költségeket.

Az ingatlan értékmeghatározásának igazságosabb formáját választották Csehországban és Szlovákiában, ahol alapvetõen három értékkategóriát állítottak fel (városi, megyei, falusi), és ezek alapján határozzák meg az adóalapként szolgáló ingatlanértéket.

Hollandiában az ingatlanadó két részbõl áll össze, az egyik részt a tulajdonos fizeti, a másikat az ingatlanban ténylegesen élõ személy, azaz a bérelt ingatlanban lakók sem mentesülhetnek az adófizetés alól.

USA: mindig is volt

Az Egyesült Államokban van a legnagyobb hagyománya az ingatlan megadóztatásának, az USA-ban a 18. századtól kezdve szedik az adót. Az adó a kezdetektõl fogva önkormányzati hatáskörben volt, és van ma is. Így az adókulcs, a kedvezmények rendszere és a behajtás is államról államra, sõt megyérõl megyére eltérõ, azonban az adóztatás rendszere alapjaiban hasonló.

Az ingatlanadó az USA-ban a helyi önkormányzatok legfontosabb saját bevételi forrása, bár aránya a helyi költségvetésekben folyamatosan csökkent az elmúlt évtizedekben. Jelenleg az önkormányzatok bevételeinek 45 százalékát adja a mindenkire kiterjedõ ingatlanadó. Az ingatlanadót minden államban a piaci érték alapján állapítják meg, a piaci értéket pedig hivatásos értékbecslõk adják meg. Az értékbecslõk lehetnek állami hivatalnokok vagy erre szakosodott vállalatok alkalmazottai is, ez önkormányzatonként eltérõ. Az ingatlan értékét két tényezõ alapján állapítják meg; az egyik az épület állapota, értéke (mennyit költöttek a felújítására, milyen mûszaki tartalom húzódik meg az ingatlan mögött stb.), a másik a telek értéke, amelyet értelemszerûen nagyrészt az elhelyezkedés határoz meg. Az egyes tulajdonosok által fizetendõ ingatlanadót az ingatlan értékén kívûl befolyásol a személyi jövedelem és az életkor is.

Kulcs és értékmeghatározás

Az adókulcs nemcsak önkormányzatonként, évrõl évre is változhat, ugyanis azt a helyi költségvetés helyzetének fényében állapítják meg. Azaz az ingatlanadóból elvárt bevételbõl és az ingatlanok összértékébõl számolják ki az egy értékegysére jutó adóterhet (például adott évben 1000 dollárnyi ingatlanértékre hány dollárnyi adókötelezettség esik). Az amerikai rendszerben tehát a hangsúly egyértelmûen az ingatlan értékének meghatározásán van. Több államban a nyugdíjasok egy bizonyos kor fölött mentesülnek az adófizetés alól, azonban a be nem fizetett összeget ráterhelik az ingatlanra és azt késõbb az örökösöknek vagy az új tulajdonosoknak kell kifizetniük. Az adó mértéke államonként igencsak eltérõ, míg a "legolcsóbb" államban átlagosan évi 191 dollárt fizetnek az ingatlantulajdonosok, addig a "legdrágábbnak" számító New Yorkban 1,870 dollár ugyanez az összeg.

Az ingatlanadóhoz feltétlenül szükséges értékmeghatározásról Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezetõ elemzõje a Portfoliónak elmondta, hogy a legteljesebb adatbázissal a hiteleket folyósitó bankok rendelkeznek, azonban nem lát valós esélyt arra, hogy a hazai pénzintézetek hozzáférhetõvé tegyék az ingatlanos adatbázisaikat. A bankok mellett Valkó az illetékhivatal adatbázisát tartaná relevánsnak. Szerinte fontos lenne minél több minõségre vonatkozó adatot tartalmaznia az ingatlanadó alapjául szolgáló tranzakciós adatbázisnak (telekméret, ház állapota, beépített anyagok), ami még nehezebbé tenné a nyilvántartást, viszont nyilvánvalóan jobb bázisul szolgálna a tényleges érték meghatározásához. Az OC elemzõje kiemelte még, hogy - a luxusadó gyakorlatával ellentétben - fontos lenne a helyi önkormányzatok érdekeltté tétele az adó beszedésében, ellenõrzésben és az adatbázis frissítésében.