Mit érdemes venni 2014-ben? Az OTP szerint garázst és panellakást. Persze nem mindegy, milyet és hol

2014.02.06. 10:25
0 hozzászólás

Screenshot 2014-02-06 10.39.34.png

Kiadó lakások és az átlagos bérleti árak Budapesten. Részletekért és országos adatokért kattintson!

"Erősen indult a 2014-es év a hazai ingatlanpiacon, ami többek között köszönhető a vonzó áraknak, a kedvező finanszírozási lehetőségeknek és az állami támogatásoknak. Mivel a bérleti piac nagyon pörög, befektetési céllal is érdemes most ingatlant venni, a panellakás és a garázs lehet az elkövetkező időszak slágere. A piaci kamatszintnél akár háromszor magasabb hozam is elérhető az ingatlannal kapcsolatos befektetésekkel, amelyek így kitűnő kiegészítő elemei lehetnek egy kiegyensúlyozott befektetési portfóliónak." - áll az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont  legfrissebb elemzésében.

Az ingatlanalapok már nem igazán az Urbanista világa, de a lakások és a garázsok annál inkább, szóval megosztom veletek a sajtóközlemény érdekesebb részeit Kicsit felturbózva linkekkel, térképekkel és persze teljesen önkényesen kiemelve a számomra érdekesebb részeket. Íme.

Az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő-hálózatánál a minden évben erős őszi hónapok eredményeihez képest több mint tíz százalékkal nőtt az érdeklődők, vevők száma 2014 első hónapjában. Főképpen Budapesten pezseg a piac, de több megyeszékhelyen, például Győrött, Kecskeméten is érezhetően nőtt az ingatlan iránt érdeklődők száma.

Zömmel a 10 millió forint körüli, 1,5-2 szobás ingatlanok iránt magas továbbra is az érdeklődés országszerte. A fővárosban a tavasszal átadni tervezett új metró vonalán élénkül látványosan az érdeklődés, főképpen a dél-budai oldalon, de a folyamatosan megújuló Belváros – így mostanában például a Ferenciek tere környéke – is népszerűnek számít. Itt főképpen a befektetési célú vásárlások dominálnak.

 

Screenshot 2014-02-06 09.56.01.png

Eladó lakások a Ferenciek tere környékén. Kattintson a részletekért!


Garázs, a tuti befektetés


Az OTP-sek szerint azért jó befektetés a garázs, mert:

  • Jóval olcsóbb, mint egy lakás.
  • Ha olyan helyen vesszük, ahol kicsi a kínálat, akkor könnyebben és hosszabban ki lehet adni.
  • Kevés vele a macera.
  • Egyáltalán nem amortizálódik.

Főként azokat a garázsokat könnyű kiadni – és így ilyenekbe érdemes fektetni -, amelyek:

  • közel vannak a belvároshoz, vagy a metrómegállókhoz,
  • amelyek környékén fizetős a parkolás és nehéz parkolóhelyet találni, illetve
  • fedett, fűthető teremgarázsban vannak, lehetőleg új/újszerű társasházban.

Ilyen garázshelyeket Bel-Budán 2,5-4,5 millió forintért, a pesti belvárosban, a Nagykörúton belül 2,5-4 millióért, míg a külsőbb pesti és budai övezetekben (például Zugló, Angyalföld, Ferencváros rehabilitált része, Kelenföld) pedig 1,5-2,5 millió forintért lehet kapni átlagosan.

 

Screenshot 2014-02-06 10.14.28.png

Átlagos garázsárak Budapesten. Az országos átlagárakért kattintson a térképre!

 

Óvakodni kell azonban a liftes, emelős parkolótól, amelyeket ugyan az előbb említett árszintek alsó részén szokták kínálni, viszont a bérlők is ódzkodnak tőle, nehéz kiadni, mert kényelmetlennek, macerásnak tartják a használatukat. Kínálat pedig bőven van hasonlókból.

A garázshelyek befektetési célú vásárlásának nagy előnye, hogy az árukhoz képest arányaiban jóval magasabb összegért lehet kiadni őket, mint egy lakást. Bel-Budán 28-38 ezer, pesti belvárosban 25-35 ezer, a külsőbb kerületekben Pesten és Budán egyaránt 15-25 ezer forint körül alakul a megszokott bérleti díj.

A belvárosi részeken a szemfüles tulajdonosok sokszor úgy is ki tudják adni a garázshelyeket, hogy éjszakára, illetve hétvégére a környéken lakó, míg napközben, például 9-18 között az ott dolgozó bérlő használja. A két bérleti díj így együtt jóval magasabb lehet, igaz, ez a megoldás már több egyeztetéssel, intéznivalóval jár.

Az OTP Jelzálogbank példaszámításai szerint garázsvásárlással és kiadással jelenleg évi 7-8 százalékos adózott hozam is elérhető.

Népszerű panelek


Örök igazság, hogy befektetési céllal lakást vásárolni csak ott érdemes, ahol könnyen ki lehet adni. A fővárosban ilyen szempontból örök slágernek számít a belváros, valamint a különböző egyetemek környéke. Most azonban különösen érdemes körbenézni a tavasszal átadni tervezett négyes metró vonalán is, a külső állomások közelében, ahol jelenleg még alacsonyabbak az árak, viszont a közvetlen belvárosi kapcsolat létrejöttével jelentősen nő majd a környéken lévő lakások kiadhatósága, illetve értéke is

Kiadási céllal nem csak a fővárosban érdemes lakást vásárolni, a vidéki – főleg egyetemi - nagyvárosok is jó terepnek számítanak e tekintetben, ráadásul itt az ingatlanárak javarészt alacsonyabbak is. Győrött például annyira pörög az albérleti piac, hogy néhány napon belül ki lehet adni a 1,5-2 szobás lakásokat, de Debrecenben és Szegeden is jelentős keresletet generálnak az egyetemisták az albérleti piacon, míg Sopronban az Ausztriában dolgozó, ingázó munkavállalók keresik nagy számban a kiadó lakásokat.

 

Screenshot 2014-02-06 10.36.03.png

Eladó panellakások Budapesten. Részletekért és országos adatokért kattintson!

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint befektetési céllal vásárlók körében is különösen kedveltek a panellakások. A felújított, egyedi mérős panellakásokat könnyű kiadni, viszont az áruk 20-30 százalékkal is alacsonyabb lehet a hasonló adottságú, de hagyományos, tégla építésű lakásokénál. Mivel ez a bérleti díjban nem, vagy csak minimálisan jelenik meg, elmondható, hogy a panelek kiadásával gyakran magasabb hozamot lehet elérni.

Az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont számításai szerint lakásvásárlással és kiadással az amortizáció levonása után is évi 4-6 százalékos adózott hozam is elérhető, nem számolva az ingatlan elkövetkező években valószínűsíthető értéknövekedésével.

 

Nyerő konstrukció


Gyermekünk jövőjét is meg lehet alapozni egy megfelelő ingatlanbefektetéssel. Ennek lényege, hogy a vásárolt ingatlant bérbe adjuk addig, amíg a gyerek el nem kezdi az önálló életét. Ilyen célú lakásvásárlásba úgy is bele lehet vágni, ha éppen nincsen akkora önereje az embernek, amely elegendő egy önálló ingatlan megvételére: hitelből. Aki ügyesen csinálja, néhány év alatt teljesen kifizetheti a lakást úgy, hogy a kölcsön törlesztésének nagy részét a kiadott lakás bérleti díjából fedezi.

Az OTP Ingatlanpont számításai szerint egy 10 milliós ingatlan 5 millió forint önerőből és 5 millió forint hitelből történő megvásárlása és kiadása esetén akár hat év alatt is teljesen törleszthető a kölcsön. A „titok” itt az, hogy a befolyt bérleti díjból, ahhoz egy keveset hozzátéve nem csak a hitelt törlesztjük, hanem nyitunk mellé egy-két lakástakarék-számlát is. Az azon megtakarított összegre 30 százalékos állami támogatás igényelhető, így évente közel harmadával növelhető meg a lakás kiadásából származó bevétel egy része. A lakástakarékban összegyűjtött, állami támogatással kiegészített összeget pedig a szerződés lejárata után (minimum 4 év) a hitel előtörlesztésére lehet fordítani.

A lakástakarék akkor is különösen kedvező kiegészítő megoldás lehet, ha otthonteremtési céllal vásárol valaki saját maga számára ingatlant. Otthonteremtési célú lakásvásárlásnál ugyanis kedvezményes, állami kamattámogatású hitelt is felvehető. Ez esetben gyakorlatilag albérlet fizetése helyett, körülbelül ugyanakkora összegből lehet saját ingatlanhoz jutni.

A szakértők hozzáteszik: az ingatlanbefektetéseknek megvan a saját helyük egy befektetési portfólióban, de arra mindenkinek ügyelnie szükséges, hogy kellőképpen diverzifikálja a befektetéseit a lehetséges kockázatok minimalizálása érdekében.