Magyar befektetők verik fel a belvárosi ingatlanárakat

2015.10.12. 08:50 Módosítva: 2015-10-12 08:58:38
92 hozzászólás
Egy eladó lakás a pesti belvárosban. A fotót már lenyúltuk egyszer a  tegnapi salátához is, de annyira klassz, hogy megtesszük még egyszer
Egy eladó lakás a pesti belvárosban. A fotót már lenyúltuk egyszer a tegnapi salátához is, de annyira klassz, hogy megtesszük még egyszer
Fotó: Otthontérkép

Még mindig a befektetők nyomják felfelé az árakat a tágan értelmezett belvárosban (V., VI., VII. kerület), de állítólag most már nem sokáig. A Balla Ingatlanok frissen kidobott helyzetjelentése szerint a háttérben a brókerbotrányok miatt elbizonytalanodó kisbefektetők és a rövid távú lakáskiadás állt, de most már lassulás várható. A helybeli ingatlanosokat kérdezték a helyzet alakulásáról, én meg szokás szerint kimazsoláztam az érdekesebb pontokat:

  • vannak utcák és lakástípusok, ahol az elmúlt fél évben akár harmadával is emelkedtek az árak.
  • az elmúlt időszakban egyértelműen a – nagyobb részben a magyar, húsz százalékban a külföldi – befektetők domináltak a belvárosi ingatlanpiacon: a vásárlóknak akár kétharmada is befektetési céllal vett az előző fél évben ingatlant. Ennek két oka van szerintük:
  1. az ingatlanpiaci befektetés divattá vált, 
  2. az év első felében bizonytalanná váló egyéb pénzügyi termékekhez képest az ingatlan, mint klasszikus befektetési forma az emberek számára sokkal biztosabb megoldásnak tűnt.

Ez persze nem a legjobb hír azok számára, akik otthon céljára vásárolnának lakást, és nem csak az emelkedő árak miatt. A befektetők és a saját célra lakást vásárlók között viselkedésüket tekintve ugyanis óriási a különbség. Amikor egy-egy ingatlan a piacra kerül, a befektető azonnal döntést tud hozni, rendkívül gyorsan reagál. Ezzel szemben, aki otthont vásárolna magának, az meg szeretné azt nézni kétszer-háromszor, megbeszélni a családdal, hozni egy megfontolt döntést, mozgósítani az elérhető pénzügyi tartalékokat, ami akár hetekig is eltarthat.

A befektetők azonban, az ingatlanosok beszámolói szerint:

akár 5-6 perc alatt, a helyszínen döntést hoznak, ha megtalálják a megfelelő ingatlant.

Ez azt is jelenti, hogy ha megjelenik egy jó lakás az ingatlanpiacon, arra azonnal lecsapnak. Így az otthont vásárlók komoly hátrányban vannak, illetve kénytelenek kapkodni a befektetők miatt.

Ez a helyzet az eladók számára ugyanakkor rendkívül kedvező, hiszen gyorsan tudják értékesíteni ingatlanukat. Ma egy jó helyen lévő, jó állapotú, jól beárazott lakás azonnal elkel a pesti belvárosban. Ugyanakkor a nagy befektetői lendület ellenére a túlárazott ingatlanokat most sem lehet eladni. Sokan abban bíznak, hogy jönnek a külföldi befektetők, akik majd jó áron megveszik a túlárazott lakásukat, azonban azzal nem számolnak, hogy ezek a befektetők sokkal racionálisabb döntést hoznak, mint a saját otthont vásárlók, így az eladóknak esélyük sincs az indokolt, piaci árnál drágább ingatlanjuk eladására.

A befektető csak akkor dönt és fizet azonnal, ha egy jól árazott ingatlannal találkozik.

Mi lesz a befektetési céllal vásárolt lakásokkal?

Ahogy a Balla Ingatlanok közleménye fogalmaz, "nagyobb részük úgynevezett rövid távú bérbeadásban kerül hasznosításra", vagyis megy az Airbnbre. Emiatt aztán kevés az albi a piacon, és ami van, az is nagyon drága.

Kiadó lakások és a bérleti díjak a belső kerületekben - részletekért kattints a térképre
Kiadó lakások és a bérleti díjak a belső kerületekben - részletekért kattints a térképre
Kép: Otthontérkép

Ami a jelenlegi bérleti díjakat illeti, egy korábban 100 ezer forintért kiadható ingatlanért most könnyedén megkap a tulajdonosa 130-150 ezer forintot. Az ár persze függ az elhelyezkedéstől és lakás egyéb paramétereitől, például a felszereltségtől. A bérlők általában a kisebb lakásokat keresik, melyekért a körúton belül a VI. és VII. kerületben átlagosan 80-150 ezer forintot kell havonta fizetniük, míg aki kétszobás lakást szeretne kivenni, az 100-160 ezres árral kalkulálhat.

Mennyibe kerülnek?

  • A VII. kerületben 300 ezer forintnál indul a négyzetméterár a még elfogadható minőségű lakások esetében. A szórás jelentős, hiszen akadnak olyan részei Erzsébetvárosnak, melyek kevésbé preferáltak, míg például  a bulinegyed környéke rendkívül felkapott. Itt az említett minimumárnak a duplájával találkozhatunk, sőt a legjobb lakások 800-900 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. Jellemzően a kisebb és közepes méretű lakások árai emelkedtek jobban, a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében mindössze 5-10 százalékkal nőttek az árak, és nem is várható, hogy a jövőben ezek tovább emelkednének.
  • A VI. kerületben a körúton belül komolyabb az áremelkedés: itt 350 ezer forintnál indulnak a négyzetméterárak, ez alatt semmiféle ingatlant nem lehet vásárolni. A felújított társasházak esetében viszont már mindenképpen 500 ezer forint feletti árakra számíthatunk. 
  • Az V. kerület azonban még ennél is drágább, itt 400-450 ezer forintnál indulnak az árak, de egy dunai panorámás ingatlanért négyzetméterenként akár egymillió forintos árat is elkérnek a tulajdonosok. Az árak azért magasabbak errefelé, mert az V. kerület mindig is sláger volt. Ráadásul csak fele annyi eladó ingatlannal találkozhatunk, mint a VI. kerületben, holott utóbbinak a területe kisebb. Ennek oka, hogy itt rendkívül sok hivatal, iroda található, melyek sok területet elfoglalnak, így a lakóingatlanok száma összességében kisebb. 

Balláék szerint most ősszel megtörhet az elmúlt fél évben jellemző lendület, hiszen véget ért a turisták és az egyetemisták nyári rohama, így mostantól egy kissé megnyugvó ingatlanpiacra számíthatunk, jövőre pedig visszaáll a korábbi rend, a nagyobb kilengések nélküli piac.